Schlagwort: Umland

Johanna Fuchs-Stolizka

Werbung

Nicht Stadt, noch Land – Stauzone Speckgürtel

Der Begriff „Speckgürtel“ klingt nach gutem Vorrat für schlechte Zeiten. Zu den Gebieten rund um die Landeshauptstädte und im besonderen Wien kann den Grundbesitzern und Gemeinden nur gratuliert werden. Ihre Baulandreserven werden sie in den nächsten Jahren noch vergolden können.

Der Zuzug ins Umland durch den zahlungskräftigen Mittelstand ist nicht aufzuhalten, und das Bevölkerungswachstum in dieser Region übertrifft mit über 20 % selbst die Bundeshauptstadt Wien. Die Preise haben entsprechend angezogen, im Bezirk Mödling zahlt man für ein Einfamilienhaus bereits 50 % mehr als noch vor zehn Jahren.

Wer ist die Bevölkerungsgruppe, die ein Haus oder eine Wohnung im Grünen rund um die Großstadt bevorzugt und dafür die tägliche Anfahrt zur Arbeit in Kauf nimmt? Die größte Gruppe stellen Personen ab 45 dar, dann folgen bereits jüngere Familien, deren Traum vom eigenen Haus im Grünen erfüllt werden soll. Wobei so manche Umlandgemeinde aufgrund der regen Bautätigkeit derzeit nicht nur Ruheoasen anzubieten hat.

Problematisch wird es für die einheimische Jugend, noch Wohnungen zu leistbaren Preisen zu finden, denn Wohnbauförderung für größere Anlagen vergleichbar mit Wien gibt es in Niederösterreich nicht. Manche Gemeinden versuchen das Problem mit Startwohnungen zu mildern, diese stehen aber im Schnitt nur fünf Jahre zur Verfügung – ein zu kurzer Zeitraum, um Geld für ein Eigenheim oder eine marktübliche Mietwohnung anzusparen.

Zusätzlich zur Teuerung des Wohnraums kommen noch die Aufwendungen für die Anreise zum Arbeitsplatz. Der Verkehrsverbund zwischen Wien und Niederösterreich hat noch Lücken. So kann es durchaus passieren, dass ein Ticket für den Bus bis nach Wien zur U-Bahn nicht weiterverwendet werden kann und für die Fahrten in Wien extra zu zahlen ist. Will man mit dem Auto einpendeln, so steht man inzwischen nicht nur zu Stoßzeiten auf der Tangente, im Wiental, auf der A4 und vom Norden kommend regelmäßig im Stau. Die P+R-Anlagen am Stadtrand von Wien sind dürftig und müssen noch ausgebaut werden.

Erstaunlich nur, dass Umlandgemeinden selbst in unmittelbarer Nähe zu Bahnhöfen der ÖBB Baulandwidmungen für Wohnbau nicht zulassen, also eine höhere Verdichtung mit Auflagen für Bauträger zur Vermarktung der Wohnungen mit nur einem oder keinem Stellplatz. Das Modell Einfamilienhaus mit zwei Pflichtstellplätzen und Garten wird (aus Tradition?) präferiert, also teurer Grund und größere Wohneinheiten. Siedlungen entstehen bevorzugt am Ortsrand, kostenintensiv in der Infrastruktur und verkehrsfördernd. Die vergleichsweise teuren Altobjekte im Ortszentrum verfallen und trüben den Eindruck einer ländlichen Dorfidylle. Es ist notwendig, kostengünstige, energie- und umweltschonende Konzepte für Wohnbauten auch rund um Wien zu ermöglichen.

Die Grundpreise in Wien sind für die Schaffung von Eigenheimen einfach zu hoch, es gibt kein Grundstück mehr unter 400 EUR/m², und der Speckgürtel hat vergleichsweise noch immer Luft nach oben. Wie lange wollen wir zusehen, wie sich das soziale Gefälle – arm in der Stadt versus reich im Speckgürtel – noch weiter verschärft? Landluft sollte auch für Menschen unter 50 und ohne dicke Geldbörse möglich sein, zumal die neuen Arbeitswelten 4.0 eine Arbeit von zu Hause ohne aufwendige Anfahrten und unabhängig von Stauzeiten möglich machen. Homeworking ist bereits Realität und ermöglicht besonders Familien mit Kindern, mehr Zeit zu Haus zu verbringen.

Lesezeichen und später Lesen

Mit unseren neuen Funktionen können Sie Lesezeichen anlegen, um Ihre Inhalte schneller wiederzufinden, oder einen Artikel zum später Lesen vormerken – Sie erhalten dann ein Erinnerungsmail nach einigen Tagen.

verstanden

Lesezeichen gesetzt!

Erinnerung gesetzt!

Login erforderlich!

Um Lesezeichen und Erinnerungen zu setzen müssen Sie eingeloggt sein.

Werbung

Unerwünschtes Wachstum

Die Umlandgemeinden von Großstädten in Österreich erfahren einen starken Zuzug. Das bringt aber oft Probleme mit sich. Einige Gemeinden wollen gar nicht wachsen– weil sie sich das nicht leisten können.

Sie beraten Gemeinden in Bezug auf Grundstücks- und Stadtentwicklung. Was ist Ihnen in den letzten Jahren hier besonders aufgefallen?

Im Interview

Christian Wagner

Christian Wagner, Geschäftsführender Gesellschafter der Wagner & Partner Real Estate GmbH, ist Bauingenieur mit umfassender Erfahrung in der Entwicklung, Errichtung und im Management von Immobilienprojekten in den Segmenten Wohnen, Büro, und einem Schwerpunkt auf Hotels.

Wagner: Die Kleinstädte und Gemeinden werden professioneller. Es wird den Verantwortlichen einerseits bewusst, was sie an Möglichkeiten haben, andererseits aber auch, dass sie professioneller werden müssen, um ihr Potenzial ausschöpfen zu können. Viele– auch kleinere– Gemeinden haben ja eigene Immobilientöchter, über die sie ihre Immobilien verwalten, und in diesen stecken auch die Grundstücksreserven, die für die Zukunft der Gemeinden wichtig sind. Daher sollte man bei diesen Flächen sehr genau schauen, was dort gebaut werden kann und wo die Umwidmungs- und Wachstumspotenziale sind.

Welche Möglichkeiten bestehen?

Wagner: Es geht darum, sich zu überlegen, wie die Grundstücke gewidmet und bebaut werden können, damit sie der Gemeinde auch einen Nutzen bringen– ein Steuerungsinstrument für die Stadtentwicklung, denn damit kann man sehr genau definieren, in welche Richtung sich eine Gemeinde oder eine Stadt entwickeln soll.

Wenn man Niederösterreich nimmt, so erleben doch sehr viele Gemeinden rund um Wien einen starken Zuzug– so zum Beispiel Tulln, die am stärksten wachsende Stadt Österreichs. Da muss doch Interesse an Wohnraum bestehen?

Wagner: Für viele ist Wien nicht mehr leistbar, und sie ziehen aufs Land bzw. eben in Städte wie Tulln oder auch Korneuburg, wo sie eine direkte und rasche Anbindung nach Wien haben. Die Stadtgrenze ist keine große Hürde mehr. Aber diese gefragten Gemeinden bekommen ein immer größeres Infrastrukturproblem. Es ist einerseits zu begrüßen, dass sich dort mehr Menschen ansiedeln, aber andererseits bedeutet das für die Gemeinden eine immense Belastung. Die nötige Infrastruktur, also die Hardware, muss geschaffen werden: Straßen, Gehsteige, Straßenbeleuchtung, Kanal, Wasserleitungen oder etwa Kläranlagen. Das Zweite ist die soziale Infrastruktur: Schulen, Kindergärten und Spielplätze. Einige Städte stehen wirklich auf der Bremse, weil die Entwicklung in diesen Bereichen mit dem Zuzug nicht Schritt halten kann.

Die Steuereinnahmen sind ja auch nicht berauschend.

Wagner: Genau. Wenn die Leute dort nur wohnen, dann bekommen die Gemeinden und Städte die Steuern im Wesentlichen über den Finanzausgleich, also über indirekte Steuern, die sie selber nicht in der Hand haben. Aber die Aufwendungen für das Wachstum sind meist wesentlich höher. Und die Einkäufe werden in der Regel nur am Wochenende im Wohnort getätigt– damit entfällt auch hier ein „Geldbringer“.

Gibt es eine Größenordnung, welche Gemeinden besonders betroffen sind?

Wagner: Ein starker und rascher Zuzug ist für jede Gemeinde ein Problem. Je kleiner, desto schwieriger. Viele Gemeinden geraten hier teilweise aus den Fugen. Außerdem kommen noch andere Probleme dazu.

Welche?

Wagner: Diejenigen, die aus der Stadt zuziehen, haben zum Beispiel hohe Ansprüche, was die Infrastruktur betrifft. Das reicht von der genannten sozialen Infrastruktur über Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie bis hin zum Hallenbad. Viele Städte sind der Ansicht, dass ein Hallenbad unverzichtbar ist Und es ist nicht nur die Errichtung, sondern es sind vor allem auch die Betriebskosten des Hallenbads, die eine große finanzielle Belastung darstellen, denn Hallenbäder sind in der Regel Verlustbringer.

Zurück zu den Grundstücken. Wie geht man an ein freies Grundstück heran?

Wagner: Wie bei jeder Projektentwicklung. Man sieht sich den Standort und das Umfeld an und überlegt, was passen könnte und was nachgefragt ist– mit dem Zusatzgedanken: Was bringt das der Gemeinde? Sonst bekommt man keine Widmung, und daher muss man auf die Gemeindeinteressen von Beginn an Rücksicht nehmen. Die Bürgermeister müssen den Bewohnern und letztendlich ihren Wählern klarmachen, dass ein neues Projekt für die Gemeinde einen Sinn hat. Gerade in kleinen und überschaubaren Gemeinden haben die Bürger sehr wohl viel Macht gegenüber den Bürgermeistern.

Man muss sich als Projektentwickler darauf einstellen, dass es bei jedem Projekt eine Form der Bürgerbeteiligung gibt, und die Gemeindeinteressen sind ausschlaggebend.

Sind Hotels auch eine Option?

Wagner: Das ist nicht mehr so einfach. Hauptthema ist: Man muss einen Ganzjahresbetrieb darstellen können, d.h. eine Auslastung über das ganze Jahr zu vernünftigen Preisen. Und hier beeinflusst die Entwicklung in Wien die Märkte im Umland sehr stark.

Warum?

Wagner: Weil es in Wien viel mehr Hotels gibt als früher und dazu noch sehr günstige Angebote im Drei- und Vier-Sterne-Segment. Vor einigen Jahren noch, als Wien sozusagen „voll“ war, schwappte die Welle über, und die Hotels im Umland wurden stärker nachgefragt. Wegen der Erhöhung des Bettenvolumens in Wien ist nun die berechtigte Sorge da, dass die Überkapazitäten von der Stadt selber aufgenommen werden.

In welcher Form kann dann ein Hotel überhaupt funktionieren?

Wagner: Wenn es funktionieren soll, dann braucht es einen starken lokalen Bezug. Damit fallen aber die großen Hotelbetreiber weg. Und die kleinen lokalen Betreiber haben nicht die finanzielle Substanz, die man braucht, um ein Hotel finanzieren zu können. Sie würden es gut führen können, aber die Garantien und Fixmieten, die man für eine Finanzierung heutzutage benötigt, können sie nicht vorweisen. Das ist die Crux an der Sache.

Letztendlich braucht man viele Standbeine: Bustouristen, normale Touristen, Messebesucher, Seminargäste, Geschäftsreisende etc. Weiters muss man große Unternehmen in der Umgebung einbinden und sich auch die Unterstützung der Gemeinde oder der Stadt sichern. Die geben zwar alle keine Auslastungsgarantien, aber sie können Gäste schicken. Der Grundstückspreis ist hier ebenfalls ein entscheidender Punkt, und da kann die Gemeinde sehr oft Einfluss nehmen.

Lesezeichen und später Lesen

Mit unseren neuen Funktionen können Sie Lesezeichen anlegen, um Ihre Inhalte schneller wiederzufinden, oder einen Artikel zum später Lesen vormerken – Sie erhalten dann ein Erinnerungsmail nach einigen Tagen.

verstanden

Lesezeichen gesetzt!

Erinnerung gesetzt!

Login erforderlich!

Um Lesezeichen und Erinnerungen zu setzen müssen Sie eingeloggt sein.