Schlagwort: sozialer Wohnbau

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Empfehlungen und Vorschläge für eine andere Wohnpolitik

In Deutschland wird, so wie auch in Österreich, über den Mangel an „bezahlbarem Wohnraum“ geklagt. Dieses Problem wurde, neben anderen auch, laut einem Gutachten des Wissenschaftlichen Beirates beim Bundesministerium für Wirtschaft mit der sogenannten „Mietpreisbremse“ nicht behoben.

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Zur Person

Georg Edlauer

Geschäftsführender Gesellschafter von Edlauer Immobilien. Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Immobilienmakler, Immobilienverwalter; Bauträger und Versicherungsmakler. Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für die Fachgruppe Immobilien. Akkreditiert durch RICS, London; Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Recognised European Valuer.

In diesem Gutachten der wissenschaftlichen Berater der Bundesregierung wurde die dringende Empfehlung abgegeben, Markteingriffe, die auf den ersten Blick berechtigt erscheinen, sich jedoch als unwirksam oder sogar kontraproduktiv erwiesen haben, wieder abzuschaffen.

Als eindeutig zielführender wurden unter anderem folgende Maßnahmen empfohlen:

  1. Das Angebot von Wohnraum sollte durch größere Anreize zur Schließung von Baulücken und durch Lockerung unzureichend begründeter Bauvorschriften erhöht werden.
  2. Im Zuge der anstehenden Reform der Grundsteuer sollte die Umgestaltung zu einer reinen Bodensteuer erwogen werden, weil damit der Anreiz zur Bebauung steigt. Hingegen ist eine Sondersteuer für unbebautes Bauland aus den genannten Gründen abzulehnen.
  3. Den Kommunen sollten mehr Anreize gegeben werden, neues Bauland auszuweisen. Da neues Bauland kaum noch in Großstädten, sondern überwiegend in deren Umland entstehen kann, sollte der Staat durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs die Anbindung zwischen Städten und ihrem Umland verbessern.
  4. Die Mietpreisbremse sollte ersatzlos gestrichen werden, da sie weitgehend wirkungslos ist und dort, wo sie wirkt, den Abbau von Wohnungsknappheit behindert.
  5. Der soziale Wohnungsbau sollte nicht wiederbelebt, sondern im Gegenteil zurückgefahren werden, weil hierbei eine Fehlleitung von Subventionen droht.
  6. Das adäquate Mittel für die Versorgung von Angehörigen der unteren Einkommensgruppen und großer Familien mit angemessenem Wohnraum zu tragbaren Kosten ist das Wohngeld.

Der Inhalt dieses Gutachtens deckt sich vollkommen mit jenen Empfehlungen, die wir in Expertengesprächen der letzten Jahre den politischen Vertretern gegeben haben. Dazu kommen noch österreichspezifische Probleme wie „Mietadel“, überbordender Kündigungsschutz und überschießende Bauvorschriften, die im gleichen Zuge bereinigt werden müssen.

Es sollte nun wirklich an der Zeit sein, marktwirtschaftliche Mechanismen und Gegebenheiten zu akzeptieren und sich von populistischen, aber nicht zielführenden Maßnahmen zu verabschieden. Andernfalls sehe ich kein Licht am Horizont beim Thema „leistbarer Wohnraum“ in Österreich.

 

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Forderungen des ÖVI an die Wohnpolitik

Der ÖVI hatte Anfang dieses Jahres die unabhängige Volksökonomin Agnes Streissler-Führer mit der Erstellung einer Studie zum Thema „Leistbares Mieten– Leistbares Leben“ beauftragt, um eine wissenschaftlich fundierte Grundlage für die dringend notwendige Versachlichung der Diskussion zu schaffen. Die Studie beurteilt das Leben in Österreich als insgesamt durchaus leistbar, zeigt aber gleichzeitig bei differenzierter Betrachtung der Daten und Fakten die Schwächen der österreichischen Wohnpolitik und problematische Tendenzen auf.

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Wohnen ist viel zu wichtig und zukunftsweisend, als dass es politischen Grabenkämpfen geopfert werden darf. Gerade für „ärmere“ Haushalte (Haushalte mit einem Einkommen von weniger als 60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in Österreich ist der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen mit über 40% deutlich über dem Durchschnitt.

Hier drängt sich die Frage auf, wieso dieser Wert trotz eines 60%igen Anteils des sozialen Wohnbaus in Österreich überhaupt möglich ist. In Österreich gehören 51% der Mieter auf dem privaten Markt der Gruppe mit niedrigen Einkommen an, während 47% der Mieter aus der oberen Einkommensgruppe (180% des Medianeinkommens) in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung leben.

Diese Faktenlage macht die mangelnde Treffsicherheit und Reformbedürftigkeit des österreichischen sozialen Wohnbaus wohl mehr als deutlich sichtbar. Die Bundesländer müssen die kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung unterziehen und entsprechende Maßnahmen setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit.

Ist diese nicht mehr gegeben, soll– um die soziale Durchmischung aufrechtzuerhalten– eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein. Die dadurch lukrierten Mehreinnahmen sind zweckgebunden für Wohnbauoffensiven zu verwenden.

Die konkreten Forderungen

  • Anreize für Investoren schaffen: Um Investitionen in den Wohnungsmarkt zu forcieren, bedarf es zwar klarer Regeln am Markt, jedoch keiner Überregulierungen – diese führen nur zu fehlendem Vertrauen und dadurch zu einer Reduktion des Angebots. Gesetzlich verordnete Höchstpreise lösen weder das Wohnungsproblem noch beeinflussen sie die Höhe der Wohnkosten.
  • Überprüfung der Treffsicherheit im sozialen Wohnbau: Regelmäßige Einkommensüberprüfungen sind ohne großen Mehraufwand durchführbar und ermöglichen das Lukrieren von Mitteln für den Neubau von Sozialwohnungen.
  • Eindämmung der Kostenspirale durch Vereinfachung von Bau- und Ausstattungsstandards sowie Qualität
  • Einführung eines marktaffinen Mietzinsbildungssystems: 60% aller Mietwohnungen befinden sich ohnehin im gemeinnützigen und kommunalen Sektor und werden mit hohen öffentlichen Mitteln quersubventioniert. Für den privaten Bereich muss ein marktaffines Mietzinsbildungssystem möglich sein.

Wenn eine Wohnrechtsreform nur Änderungen des bestehenden Mietrechtsgesetzes betrifft, gilt es zumindest folgende Maßnahmen umzusetzen:

  • Anpassung des Richtwertsystems: Wenn sich die Mietzinsbildung nicht an einem marktaffinen System orientieren kann, bleiben nicht nur Investitionen in Qualität und Ausstattung aus, auch das Wohnungsangebot wird dadurch ausgedünnt.
  • Neuregelung der Eintrittsrechte– Abschaffung des „Mietadels“: Die Eintrittsrechte von privilegierten Personen (Ehefrau, minderjährige Kinder) sollten auch weiterhin unangetastet bleiben. Nicht-privilegierte Personen sollten weiterhin ein Eintrittsrecht oder Vormietrecht haben, aber zu marktkonformen Bedingungen.
  • Abschaffung des Befristungsabschlages: Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden.
  • Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln: Der Wegfall des Lagezuschlages in Gründerzeitvierteln bezieht sich auf die Qualität des Gebäudebestands in der Zeit von 1870 bis 1917 und berücksichtigt den heutigen Zustand der Gebäude und der Lage in keiner Weise.

Wenn die Politik nicht das Gesetz des Handelns übernimmt, wird es am Verfassungsgerichtshof liegen, im Rahmen der neu eröffneten Möglichkeiten zur Anrufung des VfGH auch bei Mietrechtsangelegenheiten Anstöße für sachgerechte Veränderungen zu liefern.

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