Schlagwort: Projektentwicklung

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Stadtentwicklung statt Projektentwicklung – neue Herausforderungen für Immobiliendeveloper

Grundstück kaufen, Projekt hochziehen, verkaufen. Gewinn maximieren. Das war einmal. Die Projektentwicklung ist äußerst komplex geworden.

Ein einzelnes Gebäude ohne Rücksicht auf die umliegende urbane Struktur in die Stadt stellen und verkaufen zu wollen, ist bei größeren Stadtentwicklungen mittlerweile undenkbar. Segmentübergreifende Strukturwandel prägen seit einigen Jahren unsere Städte und damit auch die Art und Weise, wie diese konzipiert werden. Wer urbane Quartiere realisieren will, der muss sich mittlerweile nicht mehr nur um sein eigenes Projekt kümmern. Es geht um noch viel mehr.

Selbst bauen war einmal

„Angesichts des Angebotsmangels sowie der Komplexität urbaner Quartiere und der damit einhergehenden finanziellen Strukturen müssen die einstigen Projektentwickler heutzutage immer häufiger auch als Großhändler für Bauträger, Projektentwicklungsgesellschaften und auch Kommunen fungieren, statt die Projekte selbst zu bauen“, sieht Mathias Düsterdick Geschäftsführer der GERCHGROUP, diese neuen Herausforderungen etwa auch in Deutschland. Durch die Komplexität der Materie bleibt den Projektentwicklern kaum Zeit, das eine oder andere Projekt selbst zu bauen. Der Developer hat sich daher in den letzten Jahren zu einem Gesamtkoordinator mit Gesamtüberblick und Struktur für die Umsetzung entwickelt.

„Ich persönlich glaube, dass die Summe der Anforderungen so mannigfaltig geworden ist, dass ein Einzelner nicht mehr in der Lage ist, alle Anforderungen bestmöglich zu erfüllen“, sagt Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult, der derzeit die Siemensgründe nach einem neuen Konzept bebaut: „Er umgibt sich mit Spezialisten für die einzelnen Spezialbereiche, um ein bestmögliches Gesamtergebnis zu erzielen.“ Das ist umso schwieriger, als aufgrund der Komplexität der Ausgangslage künftige Entwicklungen antizipiert werden müssen, „da die Umsetzung eines Projekts meist zwischen drei und fünf Jahre oder manchmal noch länger dauert“, so Bondi.

Projektentwicklung wird komplexer

„Die Projektentwicklung und Abstimmung mit den Kommunen, Behörden und Nachbarn wurde in den letzten fünf bis zehn Jahren zunehmend komplexer und schwieriger“, bestätigt Wolfdieter Jarisch, Gesellschafter und Vorstand der S+B Gruppe, die Entwicklungen. Er muss es wissen, denn die S+B Gruppe realisiert derzeit in der Donaucity unter anderem die Danube Flats, DC3, DC2, die DC Flats und den DC Innovationscampus.

Projektlaufzeiten haben sich verdoppelt

Was gut für die Kommunen ist, ist für Projektentwickler herausfordernd. Zeitlich und finanziell. „Die zusätzlichen Funktionen, die übernommen werden müssen, bedeuten mehr Aufwand“, meint Maximilian Pasquali, Deputy-CEO Eyemaxx Real Estate Gruppe, die selbst Quartiere in Mannheim und Schönefeld bei Berlin umsetzt. Dazu gesellen sich Innovationen und höhere Qualitätsvorgaben und -ansprüche bei steigenden Herstellungskosten. Dies alles unter einen Hut zu bringen, verlangt den heutigen Projektentwicklern Flexibilität, Zukunftsvisionen und einen langen Atem ab, wie Wolfdieter Jarisch meint. Der lange Atem ist ganz wichtig, denn durch die Komplexität „haben sich auch die Projektdurchlaufzeiten fast verdoppelt“.

In der Entwicklung geht die deutsche Gerchgroup so weit, dass sie die Erschließung eines Quartiers und der einzelnen Baufelder selbst durchführt, um einen reibungslosen Verlauf der weiteren Realisierungsphase zu gewährleisten. Düsterdick über die Projekte „The Q“ in Nürnberg, „Das Präsidium“ in Frankfurt oder das jüngste Megaprojekt, das INquartier in Ingolstadt: „Bei der Entwicklung von Bebauungsgrundstücken in diesen Quartieren leisten wir sachdienliche, vorbereitende Detailarbeit, um dann zu entscheiden, wie wir mit den einzelnen Baufeldern umgehen.“ Auf diese Weise ist es möglich, komplexe Quartiere oder ganze Stadtviertel schnellstmöglich zu konzipieren und dem Markt zuzuführen.

Schnelllebigkeit der heutigen Zeit

Die immer flexibler werdenden Anforderungen im Gewerbe durch die Nutzer zwingen dazu, möglichst anpassungsfähige Nutzungsraster und Systeme zu entwickeln, mit denen kurzfristig und möglichst kostengünstig auf wechselnde Anforderungen der Nutzer oder des Markts reagiert werden kann. Anton Bondi: „Insgesamt sind heute Neubauten von ihrer Struktur her nicht mehr für einen 100-jährigen Bestand ausgelegt, sondern in der Regel innerhalb von rund 30 Jahren veraltet und damit abzubrechen.“ Dies bringt natürlich auch eine wesentliche Änderung in der Kalkulation von Projekten und – damit verbunden – des Eigenkapitalbedarfs mit sich.

Sensible Großflächen

„In Wien gibt es glücklicherweise immer wieder die Möglichkeit, neue urbane Quartiere zu entwickeln“, meint Josef Herwei, Geschäftsführer der WSE, und nennt ehemalige Bahnhofsareale, Fabriksareale oder auch den ehemaligen Schlachthof in St. Marx als Beispiele.

„Mit diesen oftmals innerstädtischen Flächen muss man besonders sensibel umgehen, was die Arbeit der Projektentwicklung gegenüber früher natürlich massiv verändert hat“, bestätigt auch Herwei. Und so hat bei der Entwicklung dieser Areale nicht die Gewinnmaximierung oberste Priorität, sondern der Nutzen für die Bevölkerung und den Standort Wien: „Die Aufgaben sind hier fraglos komplexer geworden, was am Ende aber allen zugute kommt.“ Maximilian Pasquali kann dieser Entwicklung ebenfalls durchaus Positives abgewinnen: „Projektentwickler sind Dienstleister, und daher sehe ich durch die zusätzlichen Agenden mehr Handlungsspielraum, mehr Kreativität und mehr Verantwortung.“ Wer in seinem Umfeld mehr bewirken kann, hat als Projektentwickler auch bessere Chancen, seine Projekte zu verwerten.

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Intelligente Kombinationen sind die Zukunft

Flexibel, integriert, durchmischt und designt sollen die Projekte der Zukunft sein. Dabei ist es egal, ob es sich um Wohnbauten, Gewerbeobjekte oder gleich ganze Stadtteile handelt.

Die Durchmischung, die bei den Stadtteilen bereits Realität ist, setzt sich auch bei Einzelprojekten immer stärker durch. Projektentwickler, Mieter und Investoren sehen ihre Chancen in den gemischt genutzten Objekten, die unterschiedlichen Welten verschmelzen. „Gebäude müssen universell nutzbar und idealerweise einfach zwischen verschiedenen Nutzungen adaptierbar sein“, fasst Jasmin Soravia, Geschäftsführerin der SORAVIA Projektentwicklung, den Weg der kommenden Jahre zusammen. Henning Koch, Leiter des Bereichs Transactions bei der deutschen Commerz Real, bestätigt das Interesse der Käufer: „Investoren suchen nach Mischnutzungen. Das ist ein Trend der Zukunft. Es gibt nichts, was es nicht geben kann. Vor zehn Jahren hätte niemand gedacht, dass es in Bürohäusern auch Wohnungen gibt und dass diese Kombination von Mietern und Investoren nachgefragt wird.“

Immobilie mit allem

Die Entwicklung kombinierter (Gewerbe-)Projekte stellt Entwickler vor immer neue Herausforderungen. Die Zeiten, in denen „ein Büroobjekt“ entwickelt – sprich: vom Architekten nach bestimmten Vorgaben errichtet – wurde, sind lange vorbei. Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult: „Immer unterschiedlichere Nutzungsformen wie auch immer neue Anforderungen an die Immobilie selbst erfordern viel mehr als noch vor zehn Jahren eine gesamtheitliche Auseinandersetzung mit allen Aspekten eines Immobilienlebens.“ Das reicht von der Definition der Anforderungen hinsichtlich der Zielgruppe für die spezielle Immobilie und den daraus resultierenden Lage- und Umfeldkriterien über Fragen der nachhaltigen Errichtung und Nutzung und des Einsatzes alternativer oder autarker Energien bis hin zu einer größtmöglichen Flexibilität in der Nutzung und Nachverwertung. Flexible Laufzeiten von Verträgen und Größenanforderungen plus die Möglichkeit der gemeinschaftlichen Nutzung von „Allgemeinflächen“, wie gemeinsamer Rezeption, Kantine, Relaxzonen, Besprechungszimmer und ähnlichen Angeboten, sind Kriterien, nach denen Nutzer sich heute für eine Immobilie entscheiden.

Eine Frage der Bewirtschaftung

„Solche Anforderungen stehen allerdings „in diametralem Gegensatz zu dem Sicherheitsbedürfnissen von (institutionellen) Investoren, die Projekte werden zu „Arbeitsimmobilien“, so Anton Bondi. Das heißt, sie müssen laufend bewirtschaftet werden – vergleichbar mit einem Fachmarktzentrum oder EKZ, wenn auch nur in wesentlich geringerem Umfang –, um für Nutzer weiterhin attraktiv zu bleiben. Werden diese Kriterien erkannt und entsprechend umgesetzt, führt das zu einer nachhaltigen Verbesserung der Qualität der Immobilie, zu einer kontinuierlichen Auslastung und letztlich zu einem besseren Ertrag. Eine klassische Win-win-Situation. Daraus ergibt sich aber für Projektentwickler noch eine weitere Herausforderung. „Im Falle gemischter Nutzungen innerhalb eines Gebäudekörpers gilt es jedenfalls den Produktanforderungen des Investors gerecht zu werden, indem der geringere Grad an Homogenität durch intelligente, synergetische Konzepte kompensiert wird“, so Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer der ARE.

Fällt die klassische Trennung?

Eine ähnliche Situation zeigt sich beim Wohnen. Auch hier „setzen Investoren auf neue Assetklassen und Modelle“, so Walter Hammertinger, Geschäftsführer IC Development: „Immer beliebter werden servicierte Wohnprodukte – das sehen wir an der Nachfrage nach unserem Immobilienkonzept „Milestone“. Genau für diese Herausforderung haben wir 2018 ein passendes Produkt entwickelt und suchen aktuell nach Grundstücken dafür.“ Aber nicht nur die Mieter sind erfreut über neue Kombinationen, sondern auch die Investoren, wie Hans-Peter Weiss meint: „Resultierend daraus stehen derzeit selbst Betreibermodelle für gewerbliches Wohnen wie beispielsweise Studentenheime, Serviced Apartments oder Mikrowohnungen regelmäßig im Fokus grundsätzlich konservativ ausgerichteter Investoren.“ Die Frage stellt sich, ob wir in den kommenden Jahren noch die klassische Trennung zwischen Wohnimmobilie und Bürohaus sehen werden. Entwickelt wird, was funktioniert und verwertet werden kann.

24/7

„Urbanes Wohnen, kombiniert mit Arbeiten und einer guten Infrastruktur, ist der Trend der kommenden Jahre“, meint Henning Koch: „Es sollen Plätze entstehen, in denen sich die Menschen 24 Stunden aufhalten können.“ Beim 2018 erworbenen DC Tower in der Donaucity wird man diesen Trend aufgreifen und mit Service verstärken: „Der DC Tower wird ein Flagship-Modell.“ Unter Service versteht Koch, dass „die Menschen, die in Hochhäusern wohnen und arbeiten, auch eine gute Infrastruktur vorfinden wollen“: Concierge-Services, Bars, Restaurants, Fitness-Studio, Salon mit Bibliothek, Eventküche und andere infrastrukturelle Einrichtungen für das tägliche Leben und vor allem kurze Wege zur Arbeit. Ein im Hochhaus angesiedeltes „Blue-Chip Unternehmen“ kann genauso ein Service sein, wenn es zusätzlich Büromöglichkeiten für Start-ups und Coworking-Spaces gibt und sich daraus Synergien zwischen den Unternehmen entwickeln. „Wir halten das für eine sehr interessante Kombination für alle Beteiligten“, so Koch.

Supermarkt mit Haus

Auch Mischnutzungen, indem man auf dem Supermarkt Wohnungen oder Hotels baut, ist (fast) keine Neuerung mehr, so Martin Leinemann, Geschäftsführer der deutschen Arbireo Capital: „Das sind Projekte, denen wir uns gerne widmen. Wir waren bei den ersten Überlegungen und Konzepten von Aldi Ideengeber und Vorreiter. Wir glauben, dass die Verbindung zweier Nutzungsarten die Nachhaltigkeit stärker unterstreicht als ein Soloprojekt auf der grünen Wiese.“ Das Konzept auf dem Supermarkt kommt Wohnen, betreutem Wohnen oder Hotels sehr entgegen, ist Leinemann überzeugt und sieht auch in Deutschland den Rückhalt der Bauämter und der Politik, „da ja der Flächenverbrauch und die kombinierte Nutzung immer wichtige Themen sind“.

Die lebende Stadt

Ein Aspekt, dessen sich auch die Stadt Wien verstärkt annehmen könnte, denn leistbarer Wohnraum ist ein unabdingbares Muss für eine Stadt: „Alle Bauträger, die im Wohnbau engagiert sind, müssen ihre Engagements überdenken. Wir stehen dazu, und wir unterstützen jede Initiative, die dieses Segment betrifft“, meint Peter Ulm, Vorsitzender des Vorstands der Real Estate Investors AG. Eine Stadt kann noch so schöne Immobilien, Zentren oder Leuchtturmprojekte haben, sie muss leben. Das macht sie auch für Investoren interessanter. Vonseiten der Anleger wird immer langfristiger gedacht, egal ob die Immobilie im Portfolio gehalten wird oder verwertet werden soll. „Monokulturen in der Stadtentwicklung sind dem Interesse der Investoren nicht förderlich“, sagt Peter Ulm. Standorte wie das Althanquartier – innerstädtisch, mit Büro, Wohnen, Studentenheim, Nahversorgung und zentraler Verkehrsanbindung – sind absolute Trendprodukte, in Österreich und in Deutschland. „Das Wachstum wird sich allerdings auch in die Metropolregionen verschieben“, ist Peter Ulm überzeugt: „Alles, was sich in einer halben Stunde Umkreis befindet, wird an Bedeutung gewinnen.“ Da sind wir in Österreich vielleicht noch etwas verwöhnt, was Metropolregionen betrifft und was im internationalen Vergleich „kurze Wege“ bedeuten. Für internationale Investoren reicht die Wiener Metropolregion bis St. Pölten. Dort hat auch die 6B47 ein Grundstück gekauft.

Neue Wege sind mühsam

„Es bedarf am Anfang großer Begeisterung und Überzeugungskraft des gesamten Entwicklungsteams, um Architekten, Haustechnikplaner etc. zu überzeugen, Neuland zu betreten“, meint Anton Bondi über die Herausforderungen bei seinem Projekt „Siemensgründe“. Erforderlich seien ein Mehr an Diskussionen, ein höherer Aufwand, da immer wieder Ideen kreiert und wieder verworfen werden, und einfach mehr Zeit, „die bekanntlich Geld kostet. Die neuen Anforderungen sind teilweise aufwendig, verlangen das Abgehen von eingetretenen Pfaden und Risikofreude. Aber es rechnet sich langfristig für alle“, so Bondi. Für Projektentwickler, Mieter und Investoren.

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