Schlagwort: Mietpreisentwicklung

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Sicht von außen: Deutscher Investor über Österreichs Wohnungsmarkt

Österreich wird für deutsche Investoren – auch im stark regulierten Wohnungsmarkt – immer attraktiver. Warum? Wie sieht ein deutscher Investor den Wiener Markt? Exklusiv-Interview mit Georg Reul, CEO von Hamburg Trust.

Im Interview

Georg Reul

Georg Reul, Jahrgang 1967, verfügt über 25 Jahre Erfahrung in der Führung von Unternehmen der Immobilien- und Fondsbranche. Schwerpunkte waren neben der strategischen Entwicklung von Unternehmen insbesondere Immobilien-Management und -Transaktionen sowie die langjährige Zusammenarbeit mit institutionellen Anlegern.Georg Reul war zuvor in verschiedenen verantwortungsvollen Top-Management-Positionen an der Schnittstelle von Kapitalmarkt und Asset Management tätig, so als […]

In welchen Segmenten ist Hamburg Trust tätig?

Reul: Wir investieren im Bereich Wohnen und Büro das Kapital von deutschen institutionellen Anlegern in Bestandsimmobilien wie auch in Projektentwicklungen und haben daher einen sehr langfristigen Horizont. Von unserer Seite wurde in den letzten Jahren sehr viel in Deutschland investiert, und natürlich fiel da unser Augenmerk auch auf Österreich.

Agieren Sie selbstständig auf dem österreichischen Markt?

Reul: Nein. Wir haben unsere Zentrale in Hamburg, und wir bilden uns ja nicht ein, dass wir von Hamburg aus den Wiener Markt beurteilen können. Wir haben zuverlässige Partner in Österreich, die für uns die Objekte sondieren und den Ankauf koordinieren sowie die Betreuung vor Ort. Einer unserer Partner ist Manfred Wiltschnigg, der ja auch im Vorstand der Immofinanz Group tätig war.

Welche Städte sind für Sie in Österreich interessant?

Reul: In Österreich ist es natürlich Wien, aber auch die zwei, drei nachfolgend größeren Städte erfüllen alle unsere Kriterien für ein langfristiges Investment. Dazu gehören Graz und Linz – hier haben wir auch schon einige Objekte geprüft. Auch Salzburg wäre ein attraktiver Standort, allerdings ist die Stadt relativ teuer.

Welche Vorteile sehen Sie in Wien?

Reul: Zum einen die demografische Entwicklung und die hohe Zuwanderung, zum anderen ist Österreich wirtschaftlich und insgesamt sehr solide und nach unserer Einschätzung für die Zukunft sehr gut gerüstet. Dazu kommt, dass das Mietniveau deutlich niedriger ist als in vergleichbaren deutschen Städten. Wenn Sie die Mieten mit Hamburg oder München vergleichen, dann ist hier doch ein erheblicher Unterschied. Diese Kombinationen halten wir für eine positive Ausgangslage.

Welche Objekte haben Sie in Österreich?

Reul: Wir haben in Wien bereits ein Objekt übernommen, und ein zweites steht kurz vor dem Ankauf. Wir sind allerdings auch bei zwei Neubauprojekten in Graz kurz davor zu kaufen.

Kennen Sie sich mit dem MRG in Österreich aus?

Reul: Ja – alles andere müsste man wohl als fahrlässig bezeichnen. Einige Kollegen meinten zuerst, aufgrund der Gesetzgebung im Wohnungsmarkt, dem Mietrecht und der Baurechtsordnung, dass man in Österreich ja gar nicht investieren könne. Natürlich ist das Mietrecht bei Altbauten eine komplexe Sache, aber bei Neubauten ist das anders. Wir haben uns mit dem Markt beschäftigt und festgestellt, dass die Gemeinde Wien und die Genossenschaften mit rund 70 Prozent Wohnungsbestand sehr stark sind und das Mietniveau bestimmen. Aber für einen stark wachsenden Markt, so wir ihn in Wien sehen, ist das Angebot nicht ausreichend – daher beurteilen wir dieses Segment als sehr nachhaltig.

Wie sehen Sie den Vergleich zu Deutschland?

Reul: Wir haben in Wien ein Objekt gekauft, in dem wir zirka 12,5 bis 12,9 Euro Miete pro Quadratmeter bekommen. Das ist viel weniger als die Miete in einem Neubau in den sieben großen deutschen Städten. Dafür ist der Einkaufspreis pro Quadratmeter in Wien mit rund 4.200 Euro günstig. In Düsseldorf sind es rund 6.500 Euro pro Quadratmeter. Man zahlt in Wien für den Neubau das, was die Miete an Rendite bringt. Die Rendite mag dann ähnlich sein wie in Deutschland – das Risiko eines Preisverfalls pro Quadratmeter ist jedoch geringer.

Ist das MRG ein Hemmschuh oder – überspitzt formuliert – bietet es mehr Sicherheit als die Diskussionen über Enteignung wie in Berlin?

Reul: In Wien werden keine verrückten Sachen passieren, und es wird auch zu keiner Überhitzung des Markts kommen. In Wien sind die Rahmenbedingungen nicht optimal, aber die Werkzeuge sind bekannt, und damit kann man umgehen. Für langfristige Investoren sind die Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen über die Laufzeit ein Problem. Enteignungsdiskussionen wie in Berlin sind für Investoren eher abschreckend, weil sie nicht einschätzen können, wohin das führt.

Langfristig gesehen: Wie wird sich der Wohnimmobilienmarkt entwickeln?

Reul: Ich glaube, Wien ist ein sehr gutes Beispiel für die Entwicklung auch in anderen Großstädten. Den Eigentümermarkt lasse ich einmal beiseite.

Die Menschen müssen sich Wohnen leisten können, und in einigen deutschen Städten zahlen sie schon 40 bis 50 Prozent des Einkommens für die Miete. Die Mieten sind deutlich stärker gestiegen als das Einkommen. Der bezahlbare Wohnraum wird uns in Deutschland in den nächsten Jahren verstärkt beschäftigen, und die öffentliche Hand wird stark unter Druck kommen.

Wenn sich die Situation noch weiter zuspitzt, glaube ich, dass viele Politiker schwach werden und eingreifen beziehungsweise eingreifen müssen. Mit Deckelungen ist das nicht zu lösen – die öffentliche Hand wird mehr bauen und mehr subventionieren müssen, als es heute der Fall ist. Das ist das „bezahlbare“ Segment. Dann gibt es abgekoppelt den Bereich des höherwertigen Mietermarkts, in dem es wieder verschiedene Sonderformen wie Mikroapartments oder studentisches Wohnen gibt. Das ist das Segment, das wir in Wien abdecken wollen.

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Worte an die Politik

Im Rahmen des Real Estate Circle 2013 des Business Circle hielt Thomas Malloth eine impulsive Rede über Mietpreise und Mietpreisentwicklung in Österreich– und fand sehr klare und starke Worte!Fünf Minuten Lesedauer, für die sich jeder Zeit nehmen sollte.

Inland

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Bei allen Parteien ist im Arbeitsprogramm das Thema „Wohnen“ enthalten. Wohnen ist in den laufenden Regierungsverhandlungen zu einem der Hauptbereiche geworden. Leider haben wir aber eine sehr kurzatmige Politik, und ich werde immer wieder von politischer Seite gefragt: „Können wir nicht schnell irgendetwas Kleines machen? Irgendwelche kleinen Veränderungen?“ Wenn ich mich weigere, dann bin ich ein „Böser“, weil ich offensichtlich kein Interesse an einer kleinen Veränderung habe.
Die Halbwertszeit unseres Wissens ist sehr kurz geworden, und das ist die Entschuldigung der Politik, große Dinge nicht in Angriff zu nehmen. Zur Zeit von Kolumbus konnte man jahrelang darüber spekulieren, ob man am Ende der Welt hinunterfällt und in der ewigen Verdammnis landet. Mittlerweile verdoppelt sich in zehn Jahren das Universum des Internets. Und im Wohnrecht? Hier werden vonseiten der Politik sachfremde Diskussionen mit sachfremden Argumenten geführt. Ich kann die Diskussionen über das „Thermenproblem“ schon nicht mehr hören– das geht an einer sachlichen, strukturierten, zukunftsfähigen Diskussion einfach vorbei.
Wir sagen, die Demokratie ist die einzige Form des Staates, die Sinn macht. Ich bin ein glühender Demokrat, und trotzdem müssen wir aufpassen, dass diese ewig langen Prozeduren, die auch teilweise sinnlos sind, irgendwann einmal ein Ende haben. Kennedy hat einmal gesagt: Erfolgreiche Investoren handeln, wenn andere noch reden.

Der einzige Weg, dass Europa und damit wir überleben, ist die Migration und Integration– also die Durchmischung der Gesellschaft. Wir reden über Wohnrecht, und wir reden darüber vor dem Hintergrund einer unglaublichen Polarisierung. Ich glaube, dass die Polarisierung der Gesellschaft immer mehr zunehmen wird. Es wird immer mehr Reiche und immer mehr Arme geben. Interessant dabei ist, dass die westlichen Gesellschaften immer ärmer werden, d. h. es wird uns schlechter gehen, während die Schwellenländer aufholen werden.

Vor DIESEM Hintergrund ist leistbares Wohnen ein ernstes Thema. 1.800 bis 2.000 Euro ist das durchschnittliche verfügbare Einkommen einer Wiener Familie. Wenn man das in Verhältnis zu den Wohnkosten setzt, dann können sich das die Menschen nicht mehr leisten. Und vor DIESEM Hintergrund müssen wir diskutieren. Wir müssen die Diskussion auch radikalisieren. Dieses Herumgenudel ist überhaupt nicht zielführend, sondern kontraproduktiv. Wenn ich meiner Tochter, die jetzt 14 Jahre alt ist, erkläre, dass es einen wesentlichen Unterschied macht, ob sie eine Wohnung mietet, die vor dem 8.5.1945 gebaut wurde (das war 55 Jahre vor ihrer Geburt) oder danach– und da gibt es noch ein paar andere entscheidende Daten und Jahreszahlen–, dann schaut sie mich verständnislos an. Meine Tochter interessiert das nicht, und sie gehört zur Generation der zukünftigen Mieter.
Das Einzige, was einen Mieter interessiert, sind zwei Dinge: Qualität des Wohnraums und günstige Kosten.

Bei den politischen Lösungsansätzen wird immer von Transparenz gesprochen, aber welche Transparenz meint man damit? Alle möglichen Auf-, Zu- und Abschläge? Alle neuen Bauordnungen in den Bundesländern? Welche Transparenz meint die Politik? Diese Transparenz ist nicht möglich– wir müssen einen anderen Zugang finden. „Energetisch optimieren“ ist eine supernette Wortkombination, die man unterschiedlichst verwenden kann, und es kommt immer irgendetwas „Gscheites“ dabei heraus. Aber eine Nachhaltigkeitsdiskussion, ob man 5, 10, 15 oder 25 Zentimeter Wärmedämmung auf eine Wand klatscht, ist keine Diskussion.

Ich bitte alle, umzudenken. Marxisten sollten denken wie Kapitalisten und Kapitalisten wie Marxisten. Was ich damit meine: Wir müssen einfach überdenken, ob wir Denksysteme des Kapitalismus verändern sollten und ob der Kapitalismus zu ersetzen sein wird und gleichzeitig marxistisch geprägte philosophische Systeme, die am Ende sind, auch. Viel sinnvoller ist eine vernünftige Zusammenführung. Denken wir radikal!
„Wuinan“ ist das Stammwort von Wohnen und heißt „wohlfühlen“.

Meine Forderungen an die Politik sind daher:

  • Die Abschaffung der Lüge rund um den Richtwertmietzins und den angemessenen Mietzins. Ein Ersatz dieser Mietzinsmodelle durch einen freien Mietzins, der durch eine neue Form der „laesio enormis“ gedeckelt ist. Wenn man nämlich eine marktkonforme Art der Mietzinsbildung hat, muss man sich mit der Frage der Erhaltungspflichten einer Therme nicht mehr auseinandersetzen, denn dann gibt es ein faires Äquivalent: Der eine zahlt einen fairen Preis, der andere erhält eine faire Leistung. Damit ist die Erhaltungsdiskussion obsolet, denn wer einen fairen Preis zahlt, für den soll auch eine entsprechend Wohnung und Therme zur Verfügung gestellt werden.
  • Die Auflösung der im Grunde nicht mehr rigiden Unterscheidung zwischen Hauptmietzins und Betriebskosten.
  • Eine sozial verträgliche Annäherung der Altmieten an den freien Markt. Ich will keine Mieter aus den Wohnungen drängen, sondern eine verträgliche Anhebung der Altmieten– sowohl bei bestehenden Vertragsverhältnissen als auch beim Einstieg. Es kann nicht sein, dass sich Jungfamilien eine 90-Quadratmeter-Wohnung nicht leisten können, und auf der anderen Seite haben wir einen gedeckelten Mietzins von 3,25 Euro pro Quadratmeter mit verschiedenen Zu- und Abschlägen, die kein Außenstehender versteht.

Denken wir radikal– denken wir anders.

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