Schlagwort: leistbarer Wohnraum

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Steuerliche und mietrechtliche Erleichterungen beim Wohnen

Wohnen ist zweifelsohne ein elementares Grundbedürfnis. Das bedeutet aber nicht, dass es ein Recht auf Wohnen als Grundrecht gibt, also ein subjektives Recht, das dem Einzelnen durch eine Vorschrift in Verfassungsrang gegenüber dem Staat eingeräumt ist und sich dadurch von sonstigen, nur durch einfaches Gesetz geregelten Rechten unterscheidet.

Dass das Recht auf Wohnen kein Grundrecht sein kann, liegt vor allem daran, dass es wie die meisten anderen sozialen Ansprüche nicht durchgesetzt werden kann. Wie sollte nämlich ein Einzelner ein „Recht auf Arbeit“ oder ein „Recht auf Wohnen“ gegenüber dem Staat durchsetzen?

Dass der Staat dem Einzelnen mangels Durchsetzbarkeit keine Garantie auf ein „Recht auf Wohnen“ abgeben kann, befreit ihn aber nicht von der Verantwortung, für das Wohlergehen der Bevölkerung Sorge zu tragen. Vereinfacht zusammengefasst trifft den Staat bei Gestaltung seiner Wohnpolitik die Aufgabe, ausreichend Wohnraum für die in diesem Land lebenden Menschen zu schaffen. Im Rahmen der Sozialpolitik ist die öffentliche Hand zur Gewährleistung eines menschenwürdigen Daseins gefordert, damit Personen, die nicht über ausreichende Mittel verfügen, eine soziale Unterstützung erhalten.

In Österreich werden bekanntlich nur zu gerne Aufgaben der öffentlichen Hand auf den privaten Vermieter gewälzt.

Sozialer Wohnbau, also staatlich geförderter Wohnbau in Form von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen umfasst mehr als 60% des gesamten österreichischen Mietwohnungsbestandes. In Wien ist der Anteil an Mietwohnungen prozentuell am höchsten und demgemäß ist auch der Anteil des öffentlichen Mietsektors groß. Groß ist mittlerweile auch dessen Fehlbelegung aufgrund mangelnder sozialer Treffsicherheit. Zahlen der Statistik Austria ergeben, dass die Einkommensverteilung im öffentlichen Mietsektor mit sozialer Bedürftigkeit schon lange nichts mehr gemein hat. Zurückzuführen ist dies auf die mangelnde Berücksichtigung der Haushaltsentwicklungen nach erfolgtem Eintritt und extensive Eintrittsrechte. Die Folge davon ist, dass rund 50% der Bevölkerung, deren Einkommen weniger als 60% des Medians ausmacht, auf den privaten Mietsektor ausweichen müssen, obwohl der Bärenanteil an Mietwohnungen im Bereich der öffentlichen Hand liegt.

Förderwürdigkeit nachweisen

Dem – besonders von Mietervertretern vorgebrachten – Argument der Gefahr von Ghettobildung im sozialen Wohnbau lässt sich meines Erachtens wirkungsvoll begegnen: Nicht nur im privaten Mietsektor, sondern auch im sozialen Wohnbau sollte ein angemessener Mietzins vorgeschrieben werden können. Im Sinne einer sozialen Gerechtigkeit ist einkommensschwachen Personen hingegen im Rahmen der Subjektförderung bei Wohnungen der öffentlichen Hand ein Nachlass auf diesen Mietzins zu gewähren. Dass die Förderwürdigkeit in regelmäßigen Abständen nachgewiesen werden muss, um auch weiterhin in den Genuss einer Unterstützung zu gelangen, sollte keinen großen Aufwand bedeuten. Ist die betreffende Person nicht mehr förderwürdig, erfolgt eine Anhebung des Mietzinses. Die daraus resultierenden Mehreinnahmen können im Rahmen der Subjektförderung und im sozialen Wohnbau für Neubauten Verwendung finden. Auf diese Weise werden daher förderwürdige Personen unterstützt, die keine Wohnung im „Gemeindebau“ erhalten, weil diese von jemand besetzt ist, der nicht förderwürdig ist. Damit fördern wir Menschen und nicht Mauern!

Private übernehmen soziale Aufgaben

Es kann nicht oft genug darauf hingewiesen werden: Die Versorgung von einkommensschwachen Personen liegt nicht in der Verantwortung der privaten Vermieter, sondern ist ganz klar eine Aufgabe der öffentlichen Hand im Rahmen einer sozialen Wohnpolitik!

Das ist auch der Grund, weshalb der soziale Wohnbau vom Gesetzgeber durch Steuerfreiheit und Förderungen privilegiert wird. Man muss ihm die Chance geben, seiner Aufgabe gerecht zu werden. Das funktioniert mit einer Mietrechtsliberalisierung für alle und Steuererleichterungen auch für die Privaten.

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Wohnraum, ein Bedürfnis im Wandel der Zeit

Wünsche und Träume beim Wohnen sind das eine, die tatsächlichen Möglichkeiten holen den Wohnungssuchenden dann aber wieder in die Realität zurück.

Inland

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Wohnen steht in Anlehnung an die Maslow’sche Bedürfnispyramide ganz unten, sozusagen als Basis des Menschen, und spielt eine zentrale Rolle. Das Wohnbedürfnis selbst umfasst Aspekte wie Wärme, Licht, Ruhe, Erholung, Schlaf, Sicherheit, Vertrautheit und Privatsphäre. Den Menschen ist wichtig, dass in allen ihren Lebensphasen beim Wohnen diese Bedürfnisse abgedeckt sind. Die unterschiedlichen Wohnarten selbst sind durch unterschiedliche Lebenssituationen bedingt. Diese können durch die Alterung, die Veränderung des persönlichen Umfelds, berufliche Veränderungen oder andere dramatische Einflüsse von außen entstehen. „Alle diese Einflüsse gab es schon immer, jedoch werden sie in unserer heutigen Gesellschaft leichter wirksam, sind sozusagen öffentlicher“, meint Roland Pichler, Geschäftsführer Die Wohnkompanie: „Dadurch sind die Ansprüche und Anforderungen an die Wohnprodukte deutlich vielschichtiger.“ Aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklungen in Österreich „sind daher viele verschiedene Wohnprodukte in verschiedenen Größen und in unterschiedlichen Finanzierungsformen erforderlich und legitim“, so Pichler.

Wachtel und Pinguin – so ticken die Jungen

Betrachtet man die Wohnwünsche und Wohnmöglichkeiten der jungen Generation, so stellt sich die Frage: Wie ticken die jungen Menschen, die Mieter von heute und Eigentümer von morgen? Philipp Ikrath, Jugendforscher am Institut für Jugendkulturforschung: „Es sind zwei Arten von verschiedenen Vogelarten unter den jungen Menschen in Bezug auf Wohnen zu beobachten: die Wachtel, die ein Zugvogel und Nestflüchter ist, und die Pinguine, die ein Nest bauen.“ Die junge Generation wird in der Jugendforschung auch als die „Generation Ego“ bezeichnet. Wobei „Ego“ relativ zu sehen ist, denn die jungen Menschen haben andere Ideale, die – um nicht zu weit auszuholen – unter anderem auch den Aspekt des „Sharings“ umfassen. „Ego“ heißt letztlich, dass die jungen Menschen anspruchsvoll leben wollen. „Es geht dabei um ästhetischen Konsum: gut essen, schöne Hotels, aber keine langfristigen Investitionen“, so Ikrath. Damit haben sich auch die Statussymbole völlig gewandelt. Es geht nicht mehr um ein teures Auto oder eine wertvolle Uhr, sondern zum Beispiel um den Wert der eigenen Musikbibliothek – die freilich mit anderen geteilt werden kann. „Junge Menschen sind Hedonisten, sie sind genussorientiert“, so der Jugendforscher. Es findet ein Paradigmenwechsel statt, denn ein Hausbau oder der Kauf einer Immobilie führen für „Wachteln“ zu mangelnder Mobilität. „Pinguine“ hingegen wären sehr wohl an einem „Nestbau“ interessiert, doch es fehlt oftmals an den finanziellen Möglichkeiten. Auch wenn die Bankzinsen verlockend gering sind, ist es für viele nicht machbar. „Dass Eigentum Sicherheit bedeutet, gärt schon in den Köpfen der Jungen, aber es ist für die einen eine Belastung und für die anderen eine Frage der Finanzierung“, so Ikrath.

Serviced Apartments – Kleinere Wohneinheiten mit vielen Extras

Wenn, dann erst später, und bis dahin wird „gelebt“. Und zwar auf kleinem Raum, und damit sind junge Menschen sicherlich Wachstumsträger für das Segment der Serviced Apartments. Steht nur wenig Raum zur Verfügung, dann soll dieser zumindest so angenehm wie möglich gestaltet sein. „Grenzen verschwimmen, und neue Anbieter adaptieren Konzepte. So sehr sich der Serviced-Apartment-Markt auf seinem vorläufigen Peak befindet, so sehr erfindet er sich derzeit auch neu“, meint Anett Gregorius, Inhaberin von Apartmentservice. So individuell wie die jungen Menschen soll auch ihr Apartmenthaus sein. Das Segment befindet sich daher in einer Phase großer Konzeptwandlungen. Serviced Apartments können in Zukunft in besonderer Weise ein Wohnen für verschiedene Lebensphasen anbieten. „Je kleiner die Einheiten werden, umso wichtiger sind dann eine Wohlfühlausstattung und Community-Angebote“, sagt die Trendforscherin Oona Horx-Strathern. Deutschland und UK sind die stärksten Serviced-Apartment-Märkte in Europa, und auch in Österreich werden diese Konzepte immer populärer. Stellvertretend sei das Kurzzeitapartmenthaus-Konzept „R4R – room 4 rent“ des ÖSW erwähnt, sofort verfügbare möblierte Apartments, die zwei Monate bis zwei Jahre gemietet werden können. 2019 wird bereits das vierte R4R-Projekt fertiggestellt, das Vienna Biocenter im 3. Wiener Gemeindebezirk mit 146 Serviced Apartments.

Die verschiedenen Singles

„Daraus zu schließen, dass Singles aber nur mehr in Garçonnièren wohnen wollen, wäre aber völlig falsch“, meint ÖSW-Vorstand Michael Pech: „Auch Singles bevorzugen zumindest eine Zwei-Zimmer-Wohnung.“ Vor allem, wenn es sich um „zweitweise“ Singles handelt. Eine „Spezies“, die sich auch erst in den vergangenen zehn bis 15 Jahren richtig herausgebildet hat. Die steigenden Singlehaushalte in Wien umfassen nämlich nicht ausschließlich allein Lebende. „In den Patchworkbeziehungen benötigen viele grundsätzlich allein lebende Menschen noch ein weiteres Zimmer oder sogar zwei, wenn die Kinder auf Besuch kommen“, erklärt Andreas Wollein, Vorstand des ÖVI: „Das heißt, du wohnst alleine, aber vorübergehend wieder mit anderen.“

Preisschere – Wie viele Quadratmeter sind machbar?

Was die Leistbarkeit von Wohnraum betrifft, so sind wir speziell in Wien mittlerweile an einem Punkt angekommen, wo man sich die Frage stellen muss, wie weit die Schere noch aufgehen kann. Diese klafft nämlich zwischen den gestiegenen Immobilienpreisen und den stagnierenden Einkommen immer weiter auseinander. „Die Immobilienpreise für Wohnen entkoppeln sich immer stärker vom verfügbaren Einkommen“, meint  Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienrings Österreich. Vor allem die Mittelschicht ist von den gestiegenen Belastungen immer stärker betroffen. Konnte sich diese 2006 mit zehn Jahresnettogehältern noch eine etwa 120 Quadratmeter große Wohnung in der Stadt leisten, so sind es 2018 nur noch rund 75 Quadratmeter. „Die benötigten Finanzierungsmittel für Wohneigentum werden auch für die Mittelschicht immer höher und sind in den letzten zehn Jahren um rund 100.000 Euro angewachsen“, sagt Spiegelfeld.

Wenn diese Entwicklung anhält, so wird in der kommenden Zeit ein Punkt erreicht, an dem Quadratmeterpreis – trotz günstigster Finanzierung – nicht mehr leistbar werden. Die ersten Anzeichen sind ja bereits sichtbar. Die Wohneinheiten werden kleiner. Laut IMMOunited verloren sie zwischen 2013 und 2017 immerhin knapp sieben Prozent. Setzt man diese Rechnung linear fort, dann hat eine Wiener Wohnung im Jahr 2027 rund 67 Quadratmeter Fläche.

Kauf und Miete

Daher erwarten „die Experten für die kommenden Jahre weiterhin eine deutliche Steigerung der Nachfrage vor allem nach leistbaren Mietwohnungen, besonders in Ballungsräumen, und da vor allem in Wien und Umgebung“, so Michael Pech. Umso erstaunlicher, dass trotz des Szenarios laut einer Umfrage von s REAL und Wohnnet im Sommer 2018 immerhin noch 67 Prozent der Umfrageteilnehmer Eigentum an einer Immobilie erwerben möchten. 30 Prozent suchen eine Eigentumswohnung, 26 Prozent ein Haus und immerhin noch elf Prozent ein Grundstück. Aber Wunsch und Realität passen eben oft nicht zusammen. Die Bauträger sind hier schon realistischer, und tatsächlich verlagert sich die Wohnbauleistung 2019 auf den Bereich „Mietwohnungen“.

Ein Blick in die Wohnungen

In Zeiten, in denen Wohnraum immer teurer wird, sinken die Wohnungsgrößen, und die Flächen werden entsprechend optimiert. „Die Grundrisse sollten smart sein. Das bedeutet wenig ungenützte Flächen wie etwa ein übergroßes Vorzimmer oder allzu große Räume“, meint Andreas Wollein, Vorstand des ÖVI. Freiflächen – speziell bei den Neubauten – werden bereits vorausgesetzt. Es gibt faktisch kaum Wohnbauten, die ohne Balkone, Loggien, Terrassen oder auch kleine Gärten errichtet werden. Kleinere Wohnungen benötigen einen „Erweiterung“ nach außen. Dieses Bedürfnis zeigt sich auch bei einem anderen Wunsch an den Wohnraum. „Besonders gefragt sind Wohnungen, die kein Visavis haben“, so Wollein, „sondern einen freien und unverbaubaren Blick.“ Lagenachteile aufgrund von Verkehrslärm und Emissionen werden durch Schallschutzfenster in Kombination mit moderner Wohnraumlüftung ausgeschaltet. Dadurch entstehen an bis jetzt weniger beliebten, weil lauten Lagen neue Wohnqualitäten. Freie Sicht und damit auch Helligkeit haben Priorität.

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