Schlagwort: Lagezuschlag

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Lagebestimmung beim Lagethema

Zinshausvermieter haben akuten Handlungsbedarf. Der neue Lagezuschlag sorgt in Wien wie erwartet für Verunsicherung rund ums Zinshaus.

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Beim Jour fixe mit dem Thema „Bisherige Rechtsprechung zum Lagezuschlag“ im Anwaltsbüro Müller Partner Rechtsanwälte hatten sich betroffene Hauseigentümer sowie Makler und Hausverwalter eingefunden, um Aufklärung zum Lagezuschlag zu erlangen. „Wenn Worthülsen zur Beschreibung einer guten Lage bisher genug waren, so trifft das nun sicher nicht mehr zu“, leitete Andreas Grieb, Richter am Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien, seinen Vortrag zur Frage der Durchschnittlichkeit einer Lage im Zusammenhang für den Anspruch auf Lagezuschläge ein. Wesentlich sei außerdem, dass der Bezirksvergleich nicht treffsicher ist und daher ein Lagezuschlag einzeln zu rechtfertigen ist. Die Vorgeschichte zum Thema ist lang, und zu Beginn des letzten Jahres war mit einem vielzitierten OGH-Urteil ein neues Kapitel aufgeschlagen worden. Entgegen der gängigen Praxis war festgestellt worden, dass bei der Frage der Durchschnittlichkeit auf die Umgebung abzustellen ist und nicht auf den Verkehrswert. Der OGH war einer Klägerin gefolgt, die den Lagezuschlag ungerechtfertigt fand, und im November 2018 war ein Fall in der Hartmanngasse in zweiter Instanz ähnlich ausgegangen.

Lagezuschlagskarten – Dramatik pur

Mit dem politischen Erbe des Mietrechtsgesetzes umzugehen, scheint auch die Verwaltungen zu überfordern. In Wien wird die Frage „Lagezuschlag ja oder nein?“ mit immer neuen Lagezuschlagskarten beantwortet, was wegen der Preisrally beim Wohnen für besondere Dramatik sorgt. „Legistisch betrachtet ist ein Beurteilungsspielraum hier notwendig, aber unverständliche Ergebnisse entlang von Straßen sind problematisch“, erläuterte Grieb anhand der Kaiserstraße. Dort kann demnach für die geraden Hausnummern laut Empfehlung der Stadt Wien ein Zuschlag verrechnet werden, während das auf der gegenüberliegenden Seite nicht der Fall ist. Eine betroffene Vermieterin war tatsächlich im Publikum, und sie beklagte einen Einnahmenverlust von 38 Prozent. Sie wolle sich rechtskonform verhalten, würde aber nur mehr die Verkaufsmöglichkeit sehen, um nicht unwirtschaftlich zu handeln.

Immobilienfirmen und Institutionelle übernehmen gerne

Marktbeobachter stellen fest, dass das kein Einzelfall ist. „Finanzierungen sind ohne Aussicht auf Rückzahlung von den Banken nicht zu bekommen“, begründete Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin EHL Wohnen. Infolge stagnierender oder sogar rückläufiger Erträge würden sich Zinshausbesitzer zurückziehen. Spekulativ aufgestellte Immobilienfirmen und institutionelle oder andere Anleger übernehmen gerne. Diese treten laut EHL bei zwei Dritteln der gehandelten Objekte als Käufer auf, um Wohnungen ins Eigentum zu überführen. Mit ein Grund, warum der Bestand an klassischen Wiener Mietzinshäusern laut Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien in den letzten neun Jahren um sieben Prozent auf 14.439 Objekte bis 2018 abgenommen hat.

Mit konservierten Beweismitteln dagegenhalten

Traditionelle Zinshausvermieter hoffen auf bessere Zeiten und vermieten lieber befristet als unbefristet. Für den Aufwand zusätzlicher Lagenachweise haben sie dem Tenor nach wenig Verständnis. Die Gastgeberin und Partnerin in der Kanzlei, Manuela Maurer-Kollenz, nahm sie trotzdem in die Pflicht: „Die Vermieter müssen da ihre Hausaufgaben schon machen und ausreichend Begründung für die Überdurchschnittlichkeit bei der Lage liefern.“ Der Immobilienbewerter und gerichtlich beeidete Sachverständige Markus Reithofer stellte als Vortragender fest: „Die Lagezuschlagskarte ist eine Art Generalgutachten, und für Einzelgutachten benötigen wir Beweismittel.“ Lagevorteile wären am besten detailhaft festzuhalten und auch über die Zeit zu konservieren. Relevant sei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, und auch Bestandsverträge wären betroffen. Immerhin, so ein Hinweis aus dem Publikum, gäbe es bereits digitale Lageservices von Spezialisten. Was die Auswertung betrifft, da mangelt es derzeit noch. Die Verbände der Sachverständigen sowie der Immobilientreuhänder sind dem Vernehmen nach da aber auch schon aktiv. Eine Klagewelle bis hoch hinauf sei übrigens entgegen manchen Befürchtungen nicht eingetreten, da man sich lieber verglichen hätte.

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Nachtrag zum Lagezuschlag / Rene Benko und der Krone/Kurier Deal

Ein Nachtrag zu unserem letzten Video Lagezuschlag. Ein Zuseher meint: Manchmal sollte man denken, bevor man schreibt – also in dem Fall spricht. Wenn man sich mit der Thematik nicht auskennt, dann sollte man sie auch nicht ansprechen. Der hat aber interessanterweise nicht den Lagezuschlag gemeint, sondern den Vergleich mit dem Hund. Womit sich die […]

Ein Nachtrag zu unserem letzten Video Lagezuschlag. Ein Zuseher meint: Manchmal sollte man denken, bevor man schreibt – also in dem Fall spricht. Wenn man sich mit der Thematik nicht auskennt, dann sollte man sie auch nicht ansprechen. Der hat aber interessanterweise nicht den Lagezuschlag gemeint, sondern den Vergleich mit dem Hund.

Womit sich die Leute so beschäftigen … .

Jetzt aber zu einem aktuellen Thema:

Die SIGNA hat ja bereits zahlreiche Unternehmen und Manager unter sein Dach geholt hat. Damit wurden die Marktteilnehmer doch beträchtlich reduziert – und bei der SIGNA konzentriert. Jetzt investiert man in Medien. SIGNA hat sich durch den Kauf der 49 % an der deutschen WAZ Ausland Holding mit 25 Prozent am Kurier und der KRONE beteiligt.

Vielleicht ist das auch ganz gscheit, wenn das wieder mehr in Österreichische Hand kommt, denn Deutschen wissen ja manchmal auch nicht so genau wie ihre südlichen Nachbarn ticken. Geht uns ja genauso.

SIGNA bezeichnet den Deal als “den nächsten strategisch wichtigen Schritt auf ihrem Weg, einer der führenden Multichannel-Anbieter in Europa zu werden.” Kauft man die Krone – hat man zumindest die prozentuell auflagenstärkste Tageszeitung der Welt.

Begründung von René Benko laut einer Pressemeldung: “Die Digitalisierung löst die Grenzen zwischen traditionellen Geschäftsmodellen auf. Handel, Information und Unterhaltung, aber auch das Wohnen und die moderne Welt der Arbeit – diese Bereiche lassen sich schon heute nicht mehr trennen.”

Das klingt auch plausibel und ist schön formuliert. Aber da könnte noch eine ganz andere Idee dahinter stecken. Auf jeden Fall bin ich aus medientechnischer Sicht echt gespannt wie das weiter geht.

Vielleicht wollte Rene Benko einfach nur ein Interview in der KRONE bekommen – aber da muss man ja nicht die ganze Zeitung kaufen. Des geht ja ins Geld.

Oder vielleicht geht der Leiner so gut, dass er einen Abschreibposten braucht.

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Der Lagezuschlag und die Folgen der OGH-Entscheidung

Eine OGH-Entscheidung zum Lagezuschlag trifft Mieter und Vermieter. Nicht im Positiven, wie die Immobilienbranche meint.

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„Was auf den ersten Blick scheinbar harmlos ist, führt auf den zweiten Blick, bei genauerer Betrachtung, zu Veränderungen im Zinshausmarkt“, sagt Thomas Gruber, Teamleiter Zinshäuser bei Otto Immobilien. Mit der OGH-Entscheidung zum Lagezuschlag wurde die bisher gängige Praxis zur Ermittlung der Durchschnittslage, das Abstellen einzig auf den Wert des Grundkostenanteils, als nicht gesetzeskonform angesehen. Die Stadt Wien hat daraufhin die Lagezuschlagskarte angepasst, womit ein Teil von Wien nicht mehr lagezuschlagsfähig ist.

Neues Referenzgebiet für den Lagezuschlag

„Das Referenzgebiet ist jetzt nicht mehr die ganze Stadt, sondern es geht um vergleichbare Gebiete, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebot darstellen“, sagt Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH über die neue Karte. Der Lagezuschlag ergibt sich nicht nur – wie bisher – aus einem höheren Grundkostenanteil, sondern auch aus den Qualitäten der Lage, die gegenüber einer durchschnittlichen Lage besser sein müssen. Dazu zählen unter anderem die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Grünraum oder Infrastruktur wie ärztliche Versorgung oder Einkaufsmöglichkeiten.

Fehlende Definition für die durchschnittliche Lage

Wie die Definition für eine durchschnittliche Lage lautet, bleibt jedoch gänzlich offen. „Der OGH hat mit seiner aktuellen Rechtsprechung zu erheblicher Verunsicherung und zu vielen offenen Fragen auf allen Seiten geführt“, sagt Daniel Jelitzka, Geschäftsführer JP Immobilien. ÖRAG-Vorstand Johannes Endl befürchtet, „dass die angepassten Lagezuschläge zu einer weiteren Verzerrung der ohnehin weitgehend unsachlichen Mietpreisgestaltung im Bereich der Altbau-Mietwohnungen führen“.

Skurrile Situationen

Die OGH-Entscheidung führt zu skurrilen Situationen. So kann ein Mieter anhand der neuen Lagezuschlagskarte einen Teil der Miete zurückfordern, obwohl bei der Vermietung alles korrekt mit entsprechenden Zuschlägen kalkuliert wurde. Fachverbandsobmann Georg Edlauer stellt das fest, was er schon im Vorfeld befürchtet hat: „eine Vielzahl an Verfahren, was wieder zu einer entsprechenden Belastung der Gerichte führt“. Daniel Jelitzka hofft, dass der OGH in der weiteren Rechtsprechung diesbezüglich Klarheit schafft, sodass der Interpretationsspielraum deutlich kleiner wird. Bis es aber so weit ist, empfiehlt er, bei Mietverträgen „alle nur denkbaren Qualitätsmerkmale der Lage im Mietvertrag abzubilden“.

Dem Markt werden Wohnungen entzogen

Auf den ersten Blick könnte man auch glauben, dass mit dem OGH-Urteil eine für potenzielle Mieter vorteilhafte Preissenkung stattfinden wird – speziell in besonders attraktiven innerstädtischen Lagen. Tatsächlich schadet die Entwicklung gerade den potenziellen Mietern, wie Johannes Endl meint: „Die Regelung wird dazu führen, dass dem Mietmarkt noch mehr die dringend benötigten Mietwohnungen entzogen werden.“ Es hat auch bereits ein Erosionsprozess bei den Vermietern eingesetzt, wie Georg Edlauer feststellt: „Die Bereitschaft zur Vermietung in besseren Lagen geht zurück.“ Lieber lässt man die Wohnung leer stehen und wartet auf andere (bessere?) Zeiten oder „auf die Möglichkeit, im eigenen Haus Wohnungen zusammenzulegen“, erklärt Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien. Ab 130 Quadratmetern Größe kann nämlich wieder der „angemessene Hauptmietzins“ verlangt werden.

Keine Investitionsanreize

„Jeder Angriff auf die Mieten ist auch eine Angriff auf die Substanz“, beschreibt Daniel Jelitzka einen weiteren Nachteil der OGH-Entscheidung. Um in die bestehende Substanz eines Hauses zu investieren, braucht es für die Eigentümer eine gewisse Rechtssicherheit. Durch die erzwungenen marktfremden Mietansätze wird Eigentümern von instandhaltungsintensiven Altbauten jeder Investitionsanreiz genommen. Die Instandhaltung der Gebäude und auch die Sanierung von Altbauwohnungen werden auf das absolut nötigste Ausmaß reduziert werden. Johannes Endl: „Der Wohnstandard für Mieter wird hier also jedenfalls sinken, und der sichtbare Erhaltungsstandard der Bausubstanz wird mit der Zeit ebenfalls schlechter werden.“ Der Vorstand der ÖRAG sieht sogar die Gefahr, dass sich dies auf die Entwicklung von ganzen Stadtvierteln auswirken könnte.

Bärendienst an Mietern und Vermietern

Bei privaten Eigentümern oder auch Investoren „werden schön langsam der ,Betrieb‘ und die Instandhaltung eines alten Hauses zu aufwendig und vor allem nicht mehr planbar“, so Thomas Gruber. Anstatt Wohnungen zu vermieten, werden noch mehr Altbauten parifiziert und anschließend verkauft werden, weil dies oft die einzige wirtschaftlich vertretbare Verwertungsoption darstellt. Die Tragweite der OGH-Entscheidung bringt Fachverbandsobmann Edlauer auf den Punkt, wenn er meint: „Es ist ein Bärendienst, den man den Mietern und den Vermietern damit erwiesen hat.“

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