Schlagwort: Eigentumswohnung

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Nachfrage und Mangel treiben die Preise bei Wiener Wohnungen

Wo und wie schnell die Preise in Wien steigen, hängt mehr denn je von der Lage – und vor allem von der Mikrolage – ab.

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Ein Drittel aller im Jahre 2017 in Österreich umgesetzten Eigentumswohnungen befindet sich in Wien beziehungsweise in der Immoregion Wien, wie sie von IMMOunited erfasst wurde. Dazu zählen nämlich auch einige Gegenden im Umland von Wien, landläufig „Speckgürtel“ genannt. „Wien ist eine Region, und da gehört das Umland einfach dazu“, so die Argumentation des ÖVI, der diese von IMMOunited zur Verfügung gestellten Daten verwendet. Während in den anderen großen Immoregionen wie Salzburg, Graz und Linz die Nachfrage gleich blieb, war Wien mit rund 17.000 verkauften Einheiten neben Innsbruck die einzige Region, in der ein weiterer Anstieg der Nachfrage zu verzeichnen war. „Die Anziehungskraft der Ballungszentren bleibt also ungebrochen hoch“, stellt Gerald Gollenz, stv. Obmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, fest.

2018 mehr Dynamik

Daher haben die Preise in Wien angezogen, und für gebrauchte Wohnungen liegen sie aktuell im Schnitt bei 3.200 Euro pro Quadratmeter, Neubauten gibt es um durchschnittlich 4.100, wobei die Preise in den Bezirken stark variieren, und das auch innerhalb der Bezirke. So kostet eine Neubauwohnung „über der Donau im Durchschnitt zwischen 3.500 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter, in Oberdöbling hingegen zwischen 4.600 und 6.000 Euro“, fasst ÖVI-Präsident Georg Flödl den Immobilienmarkt 2017 zusammen. Massiv mehr Dynamik erwartet Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, im laufenden Jahr. Nämlich ein Nachfrageplus von 5,1 Prozent und ein Plus beim Angebot von 1,7 Prozent. „Weniger zur Freude der Kaufinteressenten wird daher der Anstieg von 5,1 Prozent sein“, so Reikersdorfer. „Eine boomende Nachfrage und ein ohnedies knappes Angebot, das nicht entsprechend mitwächst, treiben den Preis.“[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_gallery interval=“3″ images=“20274,20275″ img_size=“large“][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]

Druck auf die günstigen Bezirke

Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Menschen immer stärker in die günstigen Bezirke drängen. Laut der Immobilienplattform FindMyHome war Favoriten im Bereich der kleinen bis mittelgroßen Wohneinheiten der gefragteste Bezirk. Galt Anfang des Jahres noch Ottakring als Spitzenreiter, so hat sich bereits im Sommer herauskristallisiert, dass der südliche Bezirk der neue Trendbezirk sein wird. „Die plötzliche Beliebtheit liegt vor allem – aber nicht nur – an den günstigen Objekten, die in diesem Bezirk zu haben sind: Favoriten ist Topregion in Sachen ‚viele Quadratmeter für wenig Geld‘, gleichzeitig gibt es aber auch sehr lebenswerte Grätzel mit guter Infrastruktur“, analysiert Bernd Gabel-Hlawa, Geschäftsführer von FindMyHome.at. Johanna Prosenik, Immobilienbüro-Betreiberin von RE/MAX First in Wien, stellt fest, dass es prinzipiell „keinen einzigen Bezirk mehr gibt, der nicht gefragt ist“.

Mangel an kleinen Wohnungen

Der gesellschaftliche Wandel – immer weniger Personen leben in einem Haushalt – ist deutlich am Immobilienmarkt zu spüren und geht schneller voran, als der Bestand geändert werden kann. So sind Wohnimmobilien im Schnitt 60 bis 80 Jahre alt und mit durchschnittlich fast 100 Quadratmetern Wohnfläche zu groß für eine steigende Anzahl von Einpersonenhaushalten, und dadurch ergibt sich weiterhin ein Mangel an kleinen Wohnungen, denn „diese werden nachgefragt mit zwei Zimmern auf 46 Quadratmetern oder als Mikrowohnungen“, so Gerald Gollenz. Laut Michael Pisecky, Geschäftsführer von s Real, ist es daher für Bauträger „sinnvoll, kleine Wohnungen auch bis in die obersten Stockwerke zu errichten und so diese Nachfrage auch zu bedienen“.

Grundstückspreise und Baukosten

Die gestiegenen und weiterhin steigenden Grundstückspreise machen dem ohnehin angespannten Markt ebenfalls sehr zu schaffen und werden in den nächsten Jahren die Preise noch weiter nach oben treiben. Diesem Problem wäre durch eine Senkung der Neubaukosten entgegenzutreten. „Bis zu 25 Prozent geringere Baukosten sind ohne Qualitätsverlust und somit ohne Nachteile für Bewohner und Bewohnerinnen möglich“, weiß Pisecky. Kostentreiber sind vor allem Bauauflagen seitens der öffentlichen Hand und die Überwälzung von Infrastrukturkosten.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

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Zwei Alternativen

Die neue Studie der immowelt.at bringt das an den Tag, was die Wiener Makler schon vor einiger Zeit festgestellt haben: Der Markt in Wien stagniert mit wenigen Ausnahmen. Das muss aber keine Verschnaufpause bedeuten, es könnte der Beginn einer Konsolidierung sein.

Inland

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Natürlich stürzten sich die Medien auf die Preisanstiege der letzten Jahre, wie sie in der immowelt.at-Auswertung zu sehen waren: In Wien kosteten die Wohnungen im Durchschnitt 51% mehr als vor fünf Jahren; in Mariahilf waren es sogar 99% im Durchschnitt. Aber es sind weniger die stark gestiegenen Preise seit 2010, was ich weitaus auffälliger finde, ist der geringe Preisanstieg beziehungsweise die Stagnation in den vergangenen ein bis zwei Jahren. Die Preissteigerungen sind faktisch Schnee von gestern. Es ist viel mehr die aktuelle Situation, die man weiterdenken sollte.

Nur wenig geht mehr, und sukzessive ist der Preisanstieg immer schwächer geworden. Betrug er von 2012 auf 2013 noch 11%, so waren es von 2013 auf 2014 nur noch 4 und 2014 auf 2015 nur noch 2%. Es würde mich nicht wundern, wenn wir von 2015 auf 2016 eine große Null bei der Entwicklung sehen würden, wenn nicht sogar ein Minus.

Lassen wir den ersten Bezirk mit einem Plus im vergangenen Jahr von 10% einmal außen vor, so zeigt sich, dass sich vor allem die sehr günstigen Preise in Bezirken wie Simmering und Rudolfsheim-Fünfhaus zweistellig nach oben bewegten, mit 10 beziehungsweise 11%. Ein eindeutiges Zeichen dafür, dass in die günstigen Gegenden ausgewichen wird– von jenen, die es sich überhaupt leisten können–, denn in vielen anderen Bezirken sind die Quadratmeterpreise einfach zu hoch.

Die Preise– und das betrifft jetzt nicht nur Wien, sondern auch andere Metropolen Westeuropas– sind dem Einkommen bei weitem nicht mehr angepasst. Es mag durchaus sein, dass die Preise in Wien für eine europäische Metropole NICHT überteuert sind, den allgemeinen wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprechen sie allerdings auch nicht. Genauso wenig wie in anderen Großstädten.

Abseits der Mainstream-Medien kann man lesen, dass sich die Wirtschaft weltweit in keinem guten Zustand befindet. Anders als man uns das weismachen will, geht es nicht bergauf. Und dieser Zustand könnte noch etwas länger anhalten. Vorsichtig formuliert. Eigentlich hat mich ein Hausverwalter auf diese Gedanken gebracht, der kurz vor dem Sommer meinte, dass er eine auffällige Entwicklung seit Jahresbeginn sieht. Geschäftsmieten– und hier vor allem Lokale– geraten mit ihren Mietzahlungen immer stärker in Verzug, und auch bei den Wohnungsmieten ist eine Steigerung dahingehend zu bemerken.

Der einzige Grund, warum der Wohnungsmarkt– meiner Meinung nach– noch funktioniert, sind die mehr als günstigen Kreditbedingungen, die es derzeit gibt.

Auch wenn in Wien immer von einer steigenden Nachfrage gesprochen wird, da mehr Einwohner in die Stadt kommen, heißt das noch lange nicht, dass sich auch alle gleich mit entsprechenden Eigentumswohnungen versorgen können.

Verstehen Sie mich richtig: Es ist keine Frage des Preises, es ist keine Frage der Finanzierung, sondern schlicht und einfach eine Frage der weltweiten wirtschaftlichen Entwicklung, wie sich die Preise in den nächsten Jahren verhalten werden.

Es gibt jetzt zwei Möglichkeiten: Entweder zieht die Wirtschaft nachhaltig an und Wohnungen lassen sich damit wieder unter normalen Umständen finanzieren und verkaufen, oder aber die Preise lassen in den kommenden Monaten und Jahren nach.

Wir dürfen also gespannt sein, welche der beiden Prognosen in den nächsten Jahren auf den Wiener Immobilienmarkt zutreffen wird.

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Michael Pisecky

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Realtor Showing Young Couple Around Property For Sale

Entwicklungen am österreichischen Wohnimmobilienmarkt

In den letzten Jahren hat sich der österreichische Immobilienmarkt stark verändert. Ende des Jahres 2008 wurde das Angebot an attraktiven Immobilien knapp, weil nur noch diejenigen verkauften, die das tun mussten.

Während der Markt für Gewerbe- und Büroimmobilien, aber auch für Einfamilienhäuser eine eher gedämpfte Entwicklung nahm, führte die steigende Nachfrage zu einer starken Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen und Grundstücken in Ballungsgebieten.

Getragen war diese Preisentwicklung vor allem von Anlegern, bei denen die Sicherheit der Investition im Vordergrund stand und die rasch und wenig preisbewusst einen Teil ihres Vermögens in Immobilien investieren wollten. Höhepunkt dieses Trends war das Jahr 2011 und auch noch der Beginn des Jahres 2012. Danach hat diese Dynamik stetig abgenommen, und die Nachfrage nach Anlageimmobilien hat sich wieder auf ein niedrigeres, man könnte sagen „normales“ Niveau eingependelt.

Angebot und Realität

In den Wünschen und Erwartungen der Abgeber, teilweise auch der Bauträger, hat sich diese Entwicklung aber fortgesetzt. Deshalb kam es 2013 und 2014 zu einer doch erheblichen Kluft zwischen den Angebotspreisen einerseits und jenen Preisen, die die Interessenten zu bezahlen bereit waren. So erklären sich auch die Preissteigerungen, die für diese beiden Jahre veröffentlicht wurden: Diese waren zwar bei den Angebotspreisen vorhanden, jedoch nicht in den realen Transaktionspreisen.

Für Interessenten gibt es einerseits noch immer zu wenige gebrauchte Wohnungen und Grundstücke in Ballungsgebieten am Markt, andererseits hat die Nachfrage nach hochpreisigen Miet- und Eigentumswohnungen nachgelassen, für die sich dadurch die Vermarktungsfristen verlängert haben. In diesem hochwertigen Marktsegment besteht nun ein ausreichendes Angebot, wodurch in manchen Projekten in Zukunft mit Preisanpassungen und längeren Verwertungszeiträumen zu rechnen ist.

Genug interessante Objekte

Diese Marktsituation hat es für Interessenten schwieriger gemacht, an attraktive Immobilien zu kommen. Wenn man allerdings ein wenig sucht, gibt es immer noch genügend interessante Objekte, für die man aber eventuell an den Stadtrand oder in einen der sogenannten Speckgürtel ausweichen muss. Eine Vermietung solcher Immobilien durch Anleger und Investoren ist trotzdem gut möglich, und auch die Eigenvorsorge durch Selbstnutzung ergibt Sinn. Die derzeit so niedrigen Zinsen helfen dabei wesentlich.

Zuzug bestimmt Markt

Weiterhin wird der Zuzug in die Ballungsräume den Immobilienmarkt bestimmen, und zwar sowohl in Form von Zuwanderung aus dem Ausland als auch durch Binnenwanderung innerhalb Österreichs. Daher wird speziell in den Ballungsgebieten das Angebot an Immobilien auch weiterhin knapp bleiben, was insbesondere in Wien, aber auch in den großen Städten in den Bundesländern bereits seit Längerem spürbar ist.

Normalität bei den Preisen

Trotz allem kann man im laufenden Jahr mit einem wachsenden Immobilienangebot und der Akzeptanz des jetzigen Preisniveaus durch die Abgeber rechnen, Preissteigerungen wie in den letzten Jahren wird es nicht mehr geben. Somit sollte sich– auch im Licht einer hoffentlich verbesserten wirtschaftlichen Gesamtsituation– die Anzahl der Transaktionen am österreichischen Immobilienmarkt wieder erhöhen. 2013 lag sie bei nicht ganz 82.000 und damit auf dem Niveau des Jahres 2001. Für 2014 erwartet die Branche eine Steigerung auf rund 88.000 Immobilientransaktionen (Kauf).

Nach dem Immobilien-Hype zu Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise ist nun der österreichische Wohnimmobilienmarkt im Großen und Ganzen zur Normalität zurückgekehrt, die Preissteigerungskurve der letzten Jahre hat sich deutlich abgeflacht. Dennoch gibt es große regionale Unterschiede, denn der Zuzug in die Ballungsräume, und hier besonders nach Wien und in sein Umland, ist nach wie vor ungebrochen und wird auch in den nächsten Jahren weiter anhalten.

Leistbares Wohnen

Damit aber das Preisniveau stabil und auch leistbar bleibt, braucht Österreich ein ausreichendes Angebot an Wohnimmobilien in den Ballungsräumen– und hier speziell in und um Wien. Die Bereitstellung von zusätzlichen Wohnbauförderungsmitteln für den sozialen Wohnbau und die Schaffung von Rahmenbedingungen, die die Nachverdichtung und die privaten Investitionen fördern, sind dringend notwendig.

Im Bereich des sozialen Wohnbaus gibt es mittlerweile zahlreiche Appelle und Forderungen, die allesamt zu unterstützen sind. Aufgrund begrenzter öffentlicher Mittel kann dieser Bereich die nötigen Maßnahmen allerdings nicht alleine tragen.

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