Schlagwort: Deutschland

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Tourismus in Deutschland – 460 Millionen Übernachtungen

Im Industrieland Deutschland wächst auch der Tourismus und ist mittlerweile ein starker Treiber des BIP geworden.

Deutschland verzeichnet seit dem Jahr 2008 bei den Übernachtungen eine Steigerung von rund 2,4 Prozent jährlich. Dabei sind die Nächtigungen in diesem Zeitraum von 369,6 Millionen auf über 460 Millionen geklettert. Im Ländervergleich zeigt sich aber, dass in Deutschland die Tourismusintensität mit 5,6 Übernachtungen pro Einwohner relativ moderat ist. In Österreich beträgt sie nämlich 16,5 Übernachtungen pro Einwohner. Umgerechnet auf die Landesgröße beziehungsweise auf die Anzahl der Bevölkerung heißt das: Deutschland erzielt nur drei Mal so viele Übernachtungen wie Österreich, obwohl es fast zehn Mal so viele Einwohner hat.

Leipzig, Dresden oder Nürnberg – und die Großstädte wachsen schneller

Trotz dieses großen Unterschieds ist Deutschland eine interessante Destination. Dies gilt vor allem für die großen Städten: In diesen wächst der Markt schneller als im übrigen Land – ein Phänomen, das in fast allen europäischen Länder zu beobachten ist. In Deutschland buhlen allen voran Berlin, Hamburg und München um die Gunst der Gäste. Während in den vergangenen zehn Jahren die jährlichen Übernachtungen im Land um 2,4 Prozent gestiegen sind, waren es in Hamburg in diesem Zeitraum 6,7 Prozent, in Berlin 6,4 und in München rund Prozent.

Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass das Wachstum nicht nur die Großstädte, also die Big Seven, betrifft. Auch in B-Städten wie Leipzig, Dresden oder Nürnberg ist dieser Trend zu beobachten (dem auch Investoren und Hotelbetreiber folgen).

In Hotels investiert werden vier Milliarden Euro pro Jahr

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt überschreitet 2018 nach 2015, 2016 und 2017 erneut die vier Milliarden Euro-Grenze. Der Angebotsmangel an Hotelimmobilien wird vor allem in den Top7 deutlich; rund 67 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens konzentriert sich auf die sieben Hauptmärkte. Diese Entwicklung drückt die Durchschnitts-Spitzenrendite von 4,10 Prozent erneut weiter auf 3,75 Prozent.

Berlin braucht dringend den neuen Flughafen um einen Rückgang der Auslastung zu verhindern

Berlin verzeichnet ein rasantes Wachstum seines Angebotes – nämlich eine Vervierfachung – im Economy- und Midscale-Segment. Im Vergleich zu München mit 56 Prozent oder Hamburg mit 55 machen diese in Berlin bereits 65 Prozent des Gesamtmarkts aus, wodurch auch mehr Druck auf die Durchschnittsrate entsteht. Der Anteil im Midscale-Segment (niedrigere Durchschnittsrate) erhöht sich und zieht damit den Gesamtmarkt nach unten. Die Zimmerpipeline in Berlin beträgt ca. 10.600 Zimmer, das sind knapp 16 Prozent des aktuellen Angebotes.

Durch das signifikante Wachstum des Passagiervolumens zwischen 2008 und 2017 um 13,6 Millionen Personen stoßen die bestehenden Airports mittlerweile an ihre Kapazitätsgrenzen. Der neue Flughafen BER wird in diesem Zusammenhang dringend benötigt. Bei zeitnaher Eröffnung des Flughafens ist mit einer steigenden Auslastung  der Hotelzimmer zu rechnen, sonst wird die Nachfrage eher stagnieren. Das könnte – bei sonst unveränderten Bedingungen – zu einem Rückgang in der Auslastung (aufgrund des stark steigenden Zimmerangebotes) von aktuell 78 auf bis zu 72 Prozent führen.

Hamburg, viel Potenzial bei internationalen Gästen

Ein fast 80-prozentiges Wachstum an Übernachtungen ist seit 2008 in Hamburg zu verzeichnen. Dieses ist vor allem durch den nationalen Markt getrieben. 75 Prozent der Übernachtungsgäste kommen nach wie vor aus dem Inland. Für die Hansestadt gibt es daher noch viel Wachstumspotenzial was internationale Gäste anbelangt. Die Auslastung der Hotels liegt bereits bei 81 Prozent, und die gut gefüllte Pipeline umfasst 38 (!) Prozent des aktuellen Zimmerangebotes.

München, chinesische Gäste als neue Herausforderung

Im Gegensatz zu Hamburg weist München einen ausgewogenen Gästemix auf, der sich mit jeweils 50 Prozent nationale und internationale Besucher die Waage hält. Die Auslastung stagniert derzeit bei 75 Prozent, eine prall gefüllte Pipeline wird das Zimmerangebot in absehbarer Zeit um rund 22 Prozent vergrößern. Da damit das Zimmerangebot stärker wächst, kommt es zum Druck auf die Nachfrage. 

Die bayrische Landeshauptstadt hat allerdings ein Ass im Ärmel. Bei gleichbleibendem Wachstum kann sich China in den nächsten fünf Jahren in die Top-4-Herkunftsmärkte vorarbeiten. Etwas, wovon Berlin und Hamburg nur träumen können. Die chinesischen Gäste könnten dem Tourismus viel Dynamik geben. Das wäre neben dem starken arabisch geprägten Sommer eine neue Herausforderung für die Hotellerie.

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Deutschland: Alles ist (derzeit) möglich

Der deutsche Markt befindet sich zurzeit in einer investorengetriebenen Situation. Mittlerweile wurde auch der Immobilienmarkt in den neuen deutschen Bundesländern von dem Phänomen „anything goes“ oder „alles geht“ erfasst.

Das heißt, es gibt heute keine Barrieren mehr in Bezug auf Nutzungsarten von Immobilien oder geografische Lage. Wenn das Gesamtpaket der preisbestimmenden Faktoren passt, dann lässt sich so gut wie alles verkaufen. Das gilt allerdings nicht nur für die größeren Städte in den neuen Bundeländern. Auch kleinere Städte, die noch vor wenigen Jahren wegen des vorherrschenden Leerstands als problematisch verschrien waren, zum Beispiel an der deutsch-polnischen Grenze, werden mittlerweile gehypt.

Deutschlands einmalige Stellung

Zu verdanken ist diese Entwicklung dem ungebrochenen Run auf Sachwertanlagen und den riesigen nationalen und internationalen Kapitalströmen, die nach Veranlagung suchen – und das vor allem in Deutschland, das in Europa derzeit eine einmalige Stellung hat.

Immobilienmärkte auf „grün“

2018 war ein relativ schlechtes Jahr für viele Anleger an der Börse, was den Druck auf Immobilien noch weiter erhöht. 2019 werden mit großer Wahrscheinlichkeit noch keine Zinserhöhungen im Euroraum kommen. Selbst die Fed hat angesichts der unsicheren Konjunkturaussichten mitgeteilt, dieses Jahr die Füße stillzuhalten und die Ära aggressiver Zinserhöhungen beenden zu wollen – dies berichtete das „Handelsblatt“. Erst 2020 könnte noch eine Anhebung kommen. Alle Ampeln für das Prosperieren der Immobilienmärkte stehen also weiter auf Grün.

Sinkende Rendite und Realitätssinn

Einen Nachteil hat diese Hausse jedenfalls, denn bekanntlich bestimmt ja die Relation von Angebot und Nachfrage in einer Marktwirtschaft den Preis. Daher zeigen die Renditen weiterhin rapide talwärts.

Trotzdem: Ein Fünkchen Realitätssinn sollte man sich behalten. Eine alte Redewendung aus der angelsächsischen Geschäftswelt lautet: „There is no free lunch.“ Auf Deutsch könnte man das profan, auf die derzeitige Situation an den Kapital- und Immobilienmärkten bezogen, übersetzen mit „Irgendwann ist auch mal diese Party zu Ende“. Und dann möchte man lieber nicht bei den Gästen sein, die zuletzt gekommen sind und Eintritt bezahlt haben.

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Mikrolage statt Big Seven – Domicil Real investiert in deutsche Objekte mit Perspektiven

Es geht nicht um den schnellen Euro, wie Andre Schmöller meint, sondern um langfristige Investments. Dabei ist aber die Idee hinter den Immobilien ein wesentlicher Faktor für den Erfolg.


Im Interview

Andre Schmöller

Andre Schmöller ist Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH und der Domicil Investment Management GmbH. Bei der Domicil Real Estate Group handelt ein mittelständisches Investment- und Dienstleistungshaus mit Sitz in München. Kerngeschäft ist das Investment-Management in den Assetklassen Residential und Commercial, wobei die komplette Leistungskette vom Research über den Ankauf, die Finanzierung, das Portfolio- und […]

Was macht deutsche Wohnimmobilien auch für ausländische Investoren so interessant?

Schmöller: Es ist die furchtbar langweilige deutsche Verlässlichkeit. Man kann nicht viel falsch machen, wenn man in den Big Seven investiert. Da müsste an diesen Standorten schon viel passieren. Deutschland bietet Stabilität, Verlässlichkeit und strukturelle Nachhaltigkeit.

Welche kleineren Städte gehören für Sie zu den großen Wachstumsmärkten?

Schmöller: Es geht gar nicht so sehr um die Märkte, sondern um Objekte mit Perspektiven. Ein Beispiel ist Gelsenkirchen, ein Markt mit negativer Bevölkerungsprognose. Wir hatten die Möglichkeit, ein Objekt zu kaufen, das technisch gut dasteht und eine super Mikrolage hat: nahe dem Villenviertel mit einer gut funktionierenden Hausgemeinschaft und gegenüber von einem Fachmarktzentrum. Bei dieser Immobilie ist es für uns klar, dass die Menschen dort wohnen wollen.
Das ist die eigentliche Antwort: Genau die Immobilien suchen, die im Markt nachgefragt werden.

Das heißt, Sie achten auf die Idee hinter der Immobilie. Auch wenn man sie nicht gleich sieht.

Schmöller: Richtig. Zum Beispiel sind bei einer Wohnanlage in Bielefeld nördlich vom eigentlichen Stadtgebiet die Leute sukzessive ausgezogen. Wir haben uns angeschaut, warum sie ausziehen. Dabei haben wir festgestellt, dass es am Zipfel des Objekts eine Einzelhandelsimmobilie gab, die nicht mehr betrieben wurde. Wir waren uns sicher, wir können den Standort stärken, indem wir die Fläche für die Bewohner wieder attraktiv machen. Wir haben Informationen eingeholt, was den Bewohnern in ihrem direkten Umfeld wichtig ist. Ich möchte hier nicht unbedingt von Quartiersentwicklung sprechen, aber wir haben dort einen Einzelhändler mit Lotto/Toto angesiedelt, eine Bank und einen Bäcker. Manchmal ist es wirklich einfach. Man muss sich um die Objekte kümmern.

Wäre der österreichische Markt für Domicil auch interessant?

Schmöller: Österreich wäre ebenfalls interessant, aber wir kennen den Markt zu wenig. In Deutschland kennen wir auch den Mikromarkt, der ja für uns besonders wichtig ist, wie Sie an den Beispielen sehen – und da finde ich die Gelegenheiten, die ich brauche.

Was ist Ihnen in den vergangenen Jahren am deutschen Markt besonders aufgefallen?

Schmöller: Der deutsche Markt ist besonders begehrt. Ich persönlich glaube aber, dass auf einem Markt, der hochpreisig ist und enger wird, viele kaufen, ohne zu wissen, was sie tun. Viel Geld wird investiert, ohne dass man im Detail weiß, was man macht. Das könnte noch dem einen oder anderen auf die Füße fallen. Man muss mehr denn je darauf achten, welches Produkt an welchem Standort geeignet ist – aber man braucht auch den richtigen Partner vor Ort.

Wie schätzen Sie die weitere Preisentwicklung bei Wohnimmobilien ein?

Schmöller: Prinzipiell bin ich der festen Überzeugung, dass wir keinen Einbruch haben werden. Das Wachstum wird sich zwar abschwächen, aber nicht dramatisch. In einigen Regionen wird man noch ein starkes Wachstum bemerken. Dort kann man sich durchaus etwas trauen.

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Male and Female Architects Work with Holographic Augmented Reality 3D City Model. Technologically Advanced Office Professional People Use Virtual Reality Modeling Software Application.

Der Morgenstadt City Index, Investment Deutschland 2040

Jeder, der investiert, möchte ein sicheres Investment. Und zwar für die kommenden Jahre. Wenngleich sich das nicht so leicht vorhersehen lässt, gibt es Studien, die einem bei der Entscheidung helfen. Der Morgenstadt City Index etwa gibt einen faszinierenden Überblick über die aktuelle Zukunftsfähigkeit der 30 dynamischsten deutschen Städte.

Vergessen Sie die „Big Seven“ in Deutschland, wenn Sie auch noch im Jahr 2040 gut investiert sein wollen. Nun ja, nicht alle, München kann man sich merken. Denn die Stadt hat nach dem Morgenstadt City Index des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO) in Stuttgart eine rosige Zukunft vor sich. Die bayrische Landeshauptstadt liegt an zweiter Stelle der attraktivsten Standorte der Zukunft im Jahr 2040. Davor und dahinter gibt’s aber Überraschungen, denn dabei handelt es sich um Städte, an die niemand als Erstes denkt, wenn es um Immobilien-Investitionen geht.

An erster Stelle liegt Karlsruhe

Laut Studie des Fraunhofer-Instituts weist Karlsruhe keinen wirklichen Schwachpunkt auf und ist eine lebenswerte Stadt! An zweiter Stelle folgt, wie gesagt München, danach kommen Jena, Dresden, Heidelberg, Freiburg, Leipzig, Bonn, Braunschweig und Darmstadt. Erst an der 13. und 14. Stelle folgen Hamburg und Berlin, Düsseldorf und Köln belegen den 18. bzw. 22. Platz, Frankfurt den 24.

Von Lebensqualität bis Krisenfestigkeit

Bei der Beurteilung wurden insbesondere die Lebensqualität, die Umweltgerechtigkeit und das Innovationspotenzial berücksichtigt, beim Punkt „resiliente Stadt“ ging es darum, wie krisenfest eine Stadt ist und wie flexibel und effizient auf Veränderungen reagiert werden kann. Kriterien wie Wirtschaftskraft oder Produktivitätsindex hätten eine untergeordnete Rolle gespielt. Die Verfasser der Studie haben sich intensiv mit den Städten auseinandergesetzt und sind auch ins Detail gegangen beziehungsweise haben Aspekte in die Bewertung genommen, an die man so nicht oder nicht sofort denkt.

Das „geistige Klima“

Beispielsweise ist der Studentenanteil in einer Millionenstadt wie Köln oder Hamburg zwangsläufig geringer als in einer Stadt wie Heidelberg, die nur gut 150.000 Einwohner hat, weil die Größe einer Universität nicht proportional ist zur Größe der sie beherbergenden Stadt. Ein höherer Anteil von Studenten beeinflusst aber das „geistige Klima“ einer Stadt und ihren Innovationsgeist. Die These der IAO-Wissenschaftler lautet: Auch wenn niemand etwas dafür kann, wirken sich bestimmte Einflüsse auf die Zukunftsfähigkeit einer Stadt aus – und geben wichtige Hinweise auf die notwendigen Strategien und Maßnahmen bei der Bewältigung der Herausforderungen durch die jeweilige Stadt.

Chancen auf Investitionen

So muss sich Regensburg wegen seiner Lage in einem windschwachen Kessel ungerechterweise mehr anstrengen als andere Städte, um saubere Luft zu erhalten. Dies kann allerdings dann wieder der Ausgangspunkt für Innovationen und Lösungsstrategien sein, die sich nicht nur in Regensburg, sondern auch in vielen anderen Städten durchsetzen.

[divider layout=“1″ color=“black“]Zwei Minuten mehr …[/divider]

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