Schlagwort: Büromarkt

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Coworking-Spaces – mehr Flächen und „neue“ Interessenten

Die Anforderungen und Wünsche von Unternehmen und Mietern bringen immer mehr Coworking-Spaces auf den Markt. Das Potential dafür ist noch lange nicht ausgeschöpft meint Thomas Schulz. Mit AllOfficeCenters hat er sich als Makler auf Coworking-Flächen spezialisiert und sieht in den kommenden Jahren viele “neue” Interessenten auf den Markt kommen.

AllOfficeCenters.com bietet flexible Büroflächen in Businesscentern und Coworking-Spaces an.

Schulz: Wir sind weltweit tätig, aber unser Kernmarkt liegt in Europa. Von den skandinavischen Ländern über Deutschland und die Beneluxstaaten bis hin zu Italien und Spanien. Wir sind ein Consulting-Unternehmen und haben uns darauf spezialisiert, flexible Büroflächen europaweit zu vermitteln.

Meine beiden Partner und ich kommen aus der traditionellen Bürovermietung, die sich ausschließlich auf langfristige, konventionelle Mietverträge konzentriert. Vor sechs Jahren haben wir gemeinsam den Fokus auf flexible Bürolösungen gelegt.

Wieso sind Sie in dieses Nischensegment gewechselt?

Im Interview

Thomas Schulz

Thomas Schulz ist einer der drei Mitbegründer und geschäftsführenden Gesellschafter von AllOfficeCenters, Europas führendem Berater für Flexible-Office- und Coworking-Spaces. Schulz kann auf langjährige Erfahrung mit klassischen Gewerbeimmobilien, etwa bei CBRE und Knight Frank, zurückblicken, kehrte der traditionellen Immobilienvermittlung 2014 aber den Rücken und gründete mit seinen Partnern den heutigen Anbieter für flexible Bürolösungen.

Schulz: Wir haben in unserem Beruf der Büroflächenvermietung einen Wandel bei den Unternehmensanforderungen festgestellt, die auf die Veränderungen in der Arbeitswelt zurückzuführen sind. Neben den neuen Wünschen und Bedürfnissen ist die Nachfrage nach projektbezogenen Mietverträgen rasant gewachsen. Da flexible Büroangebote in Deutschland nicht wirklich vorhanden waren, haben wir ein Beratungsunternehmen geschaffen, das den neuen Anforderungen der Unternehmen gerecht wird. Ausschlaggebend waren jedoch die Veränderungen in der Arbeitswelt, denn die Unternehmen mussten flexibler werden.

Vor sechs Jahren war aber relativ früh.

Schulz: Die gesamte Flex-Office-Industrie war in Europa erst in den Kinderschuhen, und die ersten Betreiber standen am Anfang ihres Unternehmertums. Aber uns war klar, dass hier ein großer Wandel stattfindet. Dass es mittlerweile diverse Betreiber gibt, ist natürlich wunderbar und hilft allen.

Wer treibt die Entwicklung zu flexiblen Offices am stärksten voran?

Schulz: Diejenigen, die eine Entwicklung vorantreiben, sind nicht Betreiber wie WeWork, Regus oder wir als Berater, sondern die Unternehmen, die das Produkt in Anspruch nehmen. Diese entscheiden sich vermehrt für flexible Bürolösungen. Auch größere Unternehmen benötigen agile Bürokonzepte und haben mittlerweile den Mehrwert erkannt. Dadurch wurden auch die letzten Skeptiker von der innovativen Leistung überzeugt. Das sind heutzutage jene Unternehmen, deren Mietverträge in den klassischen Büros, die sie vor fünf oder zehn Jahren abgeschlossen haben, auslaufen. Jetzt bieten sich ihnen neue Büro- und Flächenmöglichkeiten, die es so vor einem Jahrzehnt auf dem Markt noch nicht gegeben hat.

Das ist ein enormes Potenzial.

Schulz: Das ist ein riesiger Wandel. Die Nachfrage ist schon lange groß und steigt weiterhin exorbitant an. Die Provider mieten trotz geringer Leerstandsraten nur Top-Locations an, um den Kunden ein starkes Produkt anzubieten. Die Qualität bleibt dadurch weiterhin hoch, obwohl exzellente Büroflächen schon jetzt Mangelware sind. Darin sehen wir eine Herausforderung für die Branche.

Das heißt jetzt nicht, dass jedes Unternehmen flexible Büros sucht, aber die Anzahl derer, die sich für eine unkonventionelle Variante entscheiden, steigt rasant.

Es werden beide „Bürolösungen“ nebeneinander existieren.

Schulz: Richtig. Agile Bürokonzepte werden nicht das alleinige Zukunftsmodell sein, aber es wird einen sehr großen Bestandteil unserer Bürowelt ausmachen. Egal, in welcher Phase sich ein Unternehmen befindet, es gibt immer Bereiche, in denen flexible Mietverträge Sinn machen. Beispielsweise wird sich ein Konzern wie Adidas in Herzogenaurach bei einer temporären Standorteröffnung in einer anderen Stadt zwangsläufig mit flexiblen Lösungen beschäftigen müssen.

Wie zeitlich flexibel sind die Mietverträge?

Schulz: Nach unseren Schätzungen haben 80 Prozent der Unternehmen eine Vertragslaufzeit von zwölf bis maximal 18 Monaten. Es gibt zwar auch Betreiber, die eine tägliche oder monatliche Fälligkeit anbieten, diese werden von den Unternehmen aber nur selten wahrgenommen.

Was ist Ihnen bei der Entwicklung der flexiblen Büroflächen in den letzten Monaten besonders aufgefallen?

Schulz: Die größte Veränderung besteht darin, dass immer größere Unternehmen agile Flächen anmieten. Vor fünf bis sechs Jahren verfügten die Businesscenter für einen bis zehn Mitarbeiter Platz – heute können es mehrere Hundert Mitarbeiter sein. Früher hatte ein klassisches Businesscenter rund 1.500 Quadratmeter Fläche mit mehreren kleinen Büros. Heute sind die Coworking-Center viel größer und mit Lounges, Teambüros und etlichen Meeting-Räumen ausgestattet.

Sind die Angebote in den einzelnen europäischen Ländern unterschiedlich?

Schulz: Die Unterschiede sind nicht groß – sie liegen eher im Detail. In den DACH-Ländern wollen die Unternehmen Büroräume mit Fenstern und Tageslicht. In Amsterdam, Paris oder London liegt der Fokus stärker auf dem Community-Bereich mit täglichen Events. Diese feinen Unterschiede sind auf Faktoren wie Arbeitskultur, Gesellschaft sowie Marktgegebenheiten zurückzuführen. 

Das wird ja auch mit den Mieten zu tun haben.

Schulz: Nicht nur. Natürlich sind die Mieten in New York und London höher, sodass man mehr Menschen auf engerem Raum unterbringen muss. Daher ist die Fläche pro Arbeitsplatz in New York, Tokio, Hongkong oder Singapur kleiner. Das macht sich allmählich auch bei uns aufgrund der Büroknappheit in zentralster Lage bemerkbar.

Die Größe des Arbeitsplatzes?

Schulz: Ja, wir stellen fest, dass Nutzer der DACH-Region großen Wert auf Privatsphäre am Arbeitsplatz legen. Das sieht in London oder auch Amsterdam aufgrund der Mentalität anders aus. Bei uns wollen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auch in einem Coworking-Center einen Rückzugsort haben, mit der Möglichkeit, die Community und die allgemeinen Bereiche zu nutzen. Das ist der wesentliche Unterschied im Vergleich zu anderen Ländern.

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Büromarkt im Wandel – Der Mensch im Fokus digitaler Arbeitswelten

Wohnen und Arbeiten oder Arbeiten und Wohnen – die Grenzen verschwimmen und zeigen auf dem Büromarkt einige sehr interessante Entwicklungen.

Inland

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Büroflächen interessieren niemanden mehr. Also – nur die Flächen. Von den Mietern wird mittlerweile nämlich vorausgesetzt, dass diese alle Stückerl spielen. Themen, die vor zehn Jahren noch absolut „top“ waren, sind heute bei Neubauten im Mittelfeld der Aufmerksamkeit angekommen. Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien, gibt ein klassisches Beispiel: „Kühlung von Büros war auch in der Vergangenheit ein Thema. Mittlerweile ist dies für fast alle Büromieter ein absolutes MUSS.“ Jetzt kommen neue Features.

Fokussierung auf die Mitarbeiter – Büroflächen werden flexibler und serviceorientiert

„Die zunehmende Digitalisierung der Arbeitswelt und eine stärkere Fokussierung auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter ziehen eine deutlich steigende Nachfrage nach modernen Office-Nutzungskonzepten nach sich“, erklärt Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien bei EHL. Urbanität, Flexibilität und Serviceleistungen treten bei Standortentscheidungen verstärkt in den Vordergrund. Die Mieter suchen das, was sie ihren Mitarbeitern bieten wollen. „Flexible und individuell gestaltbare Räume für kreatives Arbeiten sollen den Menschen wieder ein kleines Stück weiter in den Fokus rücken“, so Stefan Wernhart.

Infrastruktur-Plus für die neuen Bürostandorte

Der Arbeitsplatz zum Leben benötigt nicht nur die entsprechenden Büroflächen, sondern auch die entsprechende Umgebung. „Infrastruktur für den täglichen Bedarf in der unmittelbaren Umgebung wird immer selbstverständlicher, dazu kommen unter anderem Gastronomieangebote in verschiedenen Preisklassen, Hotellerie oder Service-Dienstleistungen“, meint Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG. Das sind auch die Vorteile, womit die neuen Bürostandorte punkten, wie etwa Hauptbahnhof, Austria Campus, Erdberg/TownTown oder Viertel Zwei. Überhaupt sind es die campusartigen, lebensnahen Standorte, die sich großer Nachfrage erfreuen. Ein Trend, der definitiv nicht nur ein vorübergehender ist. Denn während sich Wohnen und Arbeiten in den eigenen vier Wänden vermischen, tun sie das in den Bürogebäuden auch. „Die neuen Arbeitswelten spielen eine Rolle bei der Flächenwahl, denn die Flächen müssen für neue Konzepte sinnvoll belegbar sein“, so Elisa Stadlinger, Leiterin der Gewerbeabteilung der ÖRAG. Dazu zählen unter anderem Open Space, Begegnungszonen, große Küchen und Essensgelegenheiten oder Ruhezonen.

IT-Aufrüstung bei alten Gebäuden

Eine Chance auch für zentral gelegene und urbane Altbauten. Damit diese aber mithalten können, müssen sie aufgerüstet werden, so Elisa Stadlinger: „Mit moderner Ausstattung – vor allem IT, Schnelligkeit der Internetanbindung, WLAN, Mobiltelefonempfang, Klimatisierung und Gebäudetechnik.“ Damit haben sie auch gute Chancen, am Markt platziert zu werden, denn oftmals besitzen sie einfach eine gute Lage mit Infrastruktur. Vor allem die Innenstadt ist hier gefragt mit ihren zentralen Spitzenlagen. „Die Anfrage übersteigt derzeit das Angebot in manchen Segmenten“, erläutert Stefan Brezovich.

Coworking spiegelt die Entwicklung

Ein Trend, der all diese Entwicklungen widerspiegelt, ist sicherlich Coworking. „Coworking Spaces sind auf dem Vormarsch. Die Nachfrage hat sich in den vergangenen Jahren massiv gesteigert“, meint Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien. Im ersten Halbjahr wurden in Wien rund 10.000 Quadratmeter Coworking-Flächen vermietet. Alexander Fenzl geht davon aus, dass bis Jahresende „diese Nutzergruppe mehr als zehn Prozent der Nachfrage ausmachen wird.“


New World of Work – Mieter sind verunsichert

Die neuen Entwicklungen auf dem Arbeitsplatz scheinen auch die Mieter zu verunsichern: Was brauche ich heute, was brauche ich morgen, ist das, was ich heute beziehe, morgen noch gefragt? „Unternehmen überlegen wesentlich länger, ob sie einen Umzug in ein neues Büro wagen sollen oder nicht“, meint Martin Müller. „Es wird hier viel genauer und vor allem über einen längeren Zeitraum kalkuliert – und dann wird erst entschieden.“ Die New World of Work benötigt natürlich auch nicht mehr so viele Quadratmeter, und daher übersiedeln nur zwei von zehn Unternehmen, um zu vergrößern bzw. zu expandieren. Alleine die Bürofläche macht es nicht aus, meint Müller: „Vielmehr sind gute Konzepte sowie ein hohes Qualitätslevel gefragt.“

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