Schlagwort: Baurecht

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Verzehnfacht in zehn Jahren – Chinas Immobilienpreise explodieren

Vor Kurzem war Michael Reinberg in seiner Tätigkeit als Sekretär der ARE – Austrian Association of Real Estate Experts zu Besuch in China und traf unter anderem auch Prof. Dr. Chai Qian, den Generalsekretär des chinesischen Immobiliensachverständigenverbandes CEIRA. Mit ihm verbrachte er einen Tag in Shanghai und bekam dabei einen guten Einblick in den chinesischen Immobilienmarkt.

 

Im Interview

Michael Reinberg

Michael Reinberg ist allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger (SV), Sachverständiger für internationale Immobilienbewertung (ebs) und Immobilientreuhänder (Verwalter, Makler und Bauträger).

Wie haben sich die Immobilienpreise in China in den vergangenen zehn Jahren entwickelt?

Reinberg: Die Preise haben eine rasante Entwicklung genommen. Anders als bei uns haben sich in China die Preise für gute Wohnlagen in den letzten zehn Jahren nicht einfach verdoppelt, sondern sind auf das Zehnfache gestiegen. Die Preise in guten Wohnlagen – das sind in China üblicherweise Wohntürme – bewegen sich bei rund 20.000 US-Dollar pro Quadratmeter. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass diese in der Regel nur in Form von „lease hold“ erworben werden können, was bei uns dem Baurecht entspricht. In China umfasst es allerdings nicht 99 Jahre, sondern 40 bis 70 Jahre.

Wie versucht man diesen Preisanstieg in den Griff zu bekommen?

Reinberg: Es wird versucht, diese Entwicklung zu stoppen, indem man den Erwerb von derartigen Liegenschaften einschränkt. Die Reglementierungen sehen vor, dass pro Person jeweils nur eine Wohnung erworben werden darf. Die systematische Kapitalveranlagung in mehrere Wohnungen soll dadurch eingeschränkt und somit der Preisanstieg unter Kontrolle gebracht werden.

Dies wird auch ein Grund sein, warum die Chinesen derzeit auf der ganzen Welt eine so starke Käufergruppe bei Immobilien darstellen.

Reinberg: Das ist sicherlich einer der Gründe, dass sie ins Ausland ausweichen.

Können Sie einen groben Überblick über die Immobilienbewertung in China und deren Entwicklung geben?

Reinberg: Die Liegenschaftsbewertung in China hat naturgemäß eine weit höhere Anzahl von Vergleichsdaten; nicht nur, weil der Markt um ein Vielfaches größer ist, sondern auch, weil die Variantenvielfalt von Immobilien zum Beispiel im Wohnbereich weniger umfangreich ist. Bei Standorten mit einer Vielzahl von gleichartigen Wohnhochhäusern ist das Ausmaß der Vergleichstransaktionen naturgemäß größer.

Ferner wird von den SV-Büros an eigenen, größtenteils automatisierten Bewertungsmodellen gearbeitet, um Werte zum Zweck der Besteuerung von Immobilientransaktionen ausweisen zu können. Dabei handelt es sich um eine Vielzahl von ähnlichen Objekten, die innerhalb kürzester Zeit bewertet werden müssen, um eine Grundlage für die Besteuerung zu liefern.

Was ist Ihnen in China besonders aufgefallen?

Reinberg: Ganz besonders auffällig ist das geregelte Alltagsleben. In Shanghai wirkt alles sehr korrekt, sauber und organisiert. Sicherheit steht auf der Prioritätenliste offensichtlich ganz oben, ebenso wie Umweltschutz und Digitalisierung. Es gibt überall Überwachungskameras, der gesamte einspurige Verkehr ist elektrobetrieben, und sehr viele der Kollegen und Kolleginnen von den Sachverständigenbüros fahren einen Tesla als Dienstwagen. Es wird fast alles über das Mobiltelefon bezahlt, und QR-Codes befinden sich überall: nicht nur in den Geschäften, sondern auch am Tisch im Restaurant.

Wie schätzen Sie die zukünftige Entwicklung in China ein?

Reinberg: China wird in seiner Beurteilung häufig auf die nationale Wirtschaftsleistung reduziert, was aber zu kurz gegriffen ist. Verfolgt man nämlich auch die FDI (Foreign Direct Investments), sieht man, dass der geografische Radius dieser Investments unentwegt größer wird. China ist nicht nur ein wirtschaftlich bedeutender Wettbewerber, sondern auch ein kontinuierlich wachsender Player in Europa – auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.

Prof. Dr. Chai Qian ist Deputy Executive President Secretary-General of CIREA (China Institute of Real Estate Appraisers and Agents)

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Renaissance der Bauten auf fremden Grund

Grundstücksknappheit und Preisentwicklung bringen es mit sich, dass das Baurecht von den Bauträgern (wieder) entdeckt wurde. Es bietet sowohl Vorteile für den Grundeigentümer als auch für die Wohnungskäufer.

Inland

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Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht kann auf nicht weniger als 10 und nicht mehr als 100 Jahre bestellt werden. Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, das Bauwerk ist Zugehör des Baurechts und kann nur gemeinsam mit dem Baurecht übertragen werden. Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte des Eigentümers und an der Liegenschaft die Rechte des Nutznießers zu. Durch das Baurecht wird das Grundstück wirtschaftlich langfristig genutzt.

Der Bauzins stellt die wiederkehrende Abgeltung für die Einräumung des Baurechtes dar. Er kann als Reallast im Lastenblatt der Baurechtseinlage abgesichert werden. Obwohl auch Einmalzahlungen als Gegenleistung für die Einräumung des Baurechtes zulässig sind, wird im Regelfall eine wiederkehrende (jährlich/monatlich fällige) Geldleistung, eben der „Bauzins“ vereinbart. Das heißt, der Baurechtgeber erhält eine Rendite, ohne das Grundstück veräußern zu müssen.

Das Baurecht entsteht durch die bücherliche Eintragung als Belastung der Liegenschaft, auf welcher das Bauwerk errichtet ist oder errichtet werden soll („Stammliegenschaft“). Für das Baurecht ist eine eigene Grundbuchseinlage („Baurechtseinlage“) zu eröffnen.

Das Baurechts-Wohnungseigentum

Gegenstand des Baurechts-WE ist nicht die Liegenschaft, sondern das dingliche Baurecht. Das BauRG sowie die Regelungen im Baurechtsvertrag sind maßgeblich für das Verhältnis des oder der Bauberechtigten zum Eigentümer der Stammliegenschaft. Das WEG 2002, der Baurechts-Wohnungseigentumsvertrag, subsidiär die ABGB-Bestimmungen über die Miteigentumsgemeinschaft sind die maßgeblichen Rechtsnormen für die Beziehungen der Baurechts-Wohnungseigentümer untereinander.

Für den Käufer einer Wohnung auf solch einem Baurechtsgrundstück entstehen ebenfalls einige Vorteile. In der Finanzierungsphase schafft man Einsparungen bei Kapital, Zinsen und dem Einsatz von Sicherheiten. Man zahlt zwar den Baurechtszins, hat aber keine eingerechneten Grundstückskosten beim Wohnungskauf– bezahlt also nur das Bauwerk, und damit deutlich weniger als bei herkömmlichen Eigentumswohnungen.

Abläufe der Begründung von Baurechts-Wohnungseigentum

Ausgangslage ist eine unbebaute Liegenschaft, auf welcher durch einen Bauträger, dem vom Eigentümer einer Liegenschaft ein Baurecht eingeräumt wurde, ein Gebäude errichtet wird, das als Baurechts-WE verwertet werden soll. Zunächst wird zwischen dem Grundeigentümer und dem Bauträger ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. Mit dessen Verbücherung entsteht das Baurecht, die Baurechtseinlage wird eröffnet. Nach Vorliegen des Nutzwertgutachtens begründet der Bauträger mit dem ersten Käufer Baurechts-WE durch Abschluss/Verbücherung des Kauf- und Baurechts-WE-Vertrages. Sodann verkauft der Bauträger die weiteren Baurechts-WE-Objekte an Endkunden.

Es gibt zahlreiche Einzelfragen, die das Baurecht betreffen, doch würde der Platz hier nicht reichen, um diese näher zu erläutern. Bezüglich Sicherheit und Attraktivität des Baurechts sei noch erwähnt, dass es mittlerweile nicht nur Objekte im Baurechts-Wohnungseigentum im Erstbezug nach Neuerrichtung des Gebäudes gibt, sondern auch bereits am Sekundärmarkt.

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