„Durch die stetig wachsende Bautätigkeit am Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren hat auch der Investmentmarkt profitiert. Da die Bautätigkeit aus heutiger Sicht jedoch zurückgeht, wird sich mittelfristig auch das Volumen verringern. Vorerst setzt sich der positive Trend aber fort“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, der davon ausgeht, dass 2022 ähnlich viel in die Assetklasse Wohnen investiert werden wird wie im Jahr 2021.

In einem aktuellen Bericht analysiert der national wie international führende Immobilienspezialist CBRE den Wohnungsmarkt in den österreichischen Städten Wien, Linz und Graz. Dem Wohnungsmarkt zugrunde liegt eine Prognose der Bevölkerungszahl und -struktur (Quelle: Oxford Economics), die in den drei Städten durchaus unterschiedlich ausfällt. Während in Wien bis 2030 ein Zuwachs von rund 8,6% auf ca. 2,1 Millionen Einwohner:innen erwartet wird und Graz prozentuell in ähnlicher Größenordnung wachsen soll, ist in der Region Linz-Wels mit einer Steigerung um ca. 3,8% zu rechnen. Graz hat den höchsten – 27% – Anteil an jungen Menschen zwischen 20 und 35 Jahren. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in Österreich hoch bei wachsender Zahl an Haushalten und sinkender durchschnittlicher Haushaltsgröße. „Diese Entwicklungen treiben auch den Wohnungsmarkt an, bis 2030 rechnen wir mit einem Bedarf von rund 150.000 zusätzlichen Wohnungen“, so Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE.

Wien: Flächenbezirke sind Neubau Hotspots

Es wird gebaut in Wien – im Jahr 2021 wurden allerdings mit 14.300 deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt als prognostiziert, was zum Teil auf Bauverzögerungen zurückzuführen ist. Im Jahr 2022 sollen es rund 22.000 Wohneinheiten sein, danach flacht die Fertigstellungskurve wieder ab. Die Neubau Hotspots sind die Flächenbezirke im Nordosten sowie Südosten – auf diese entfielen im Jahr 2021 jeweils rund ein Drittel der fertiggestellten Wohnungen in Wien.

Die Projekte werden immer größer: im Jahr 2021 umfassten die Projekte durchschnittlich 92 Wohnungen, 2022 sind es bereits 117, 2023 voraussichtlich 118. Auch die Wohnungsgröße nimmt zu: hier ist eine Steigerung von durchschnittlich 73m2 (2021) auf rund 78m2 (2023) festzustellen. Eine weitere Steigerung ist bei den Kaufpreisen festzustellen, diese liegen in Wien pro Quadratmeter bei durchschnittlich EUR 4.945,00 (Flächenbezirke Nordost) bis EUR 7.811,00 (Innere Bezirke).

Laut der Analyse und Prognose von CBRE ist das Mietwachstumspotenzial aufgrund der starken Neubautätigkeit gering und maximal inflationsgetrieben. In dezentralen Lagen geraten die Mieten in Wien bereits unter Druck.

Die größten Wohnprojekte, die 2021 in den Inneren Bezirken in Wien fertiggestellt wurden, waren das Triiiple mit mehr als 1.100 Wohneinheiten, Belview mit 250 Wohnungen und Bel&Main Turm A mit 209 Wohneinheiten. „Damit verfügt nun auch die Lage ‚Innere Bezirke‘ über großvolumige Wohneinheiten, die bisher eher in den Flächenbezirken zu finden waren“, so Holzheimer.

Graz wächst

Stabil waren die Fertigstellungen mit rund 2.400 Wohnungen in Graz im Jahr 202. 2022 und 2023 sollen wesentlich mehr – ca. 4.300 bzw. 4.500 – Wohnungen gebaut werden. Das Rechtsverhältnis – Miete oder Eigentum – der Wohneinheiten in Graz hängt stark von der Lage ab. Die meisten Fertigstellungen waren auch 2021 in den Bezirken Gries, Lend und Eggenberg, und hier besonders auf den Reininghausgründen und in der Smart City Graz, festzustellen. Auch in Graz – wie in Wien – werden die Projekte in Bezug auf die Zahl der Einheiten laufend größer. Steigend sind auch die Kaufpreise: durchschnittlich EUR 4.077,00 pro Quadratmeter kostet in Graz aktuell eine Eigentumswohnung, wobei der Quadratmeter in der Grünlage im Nordosten mit durchschnittlich EUR 5.379,00 am meisten kostet. Die Mieten sind in Graz annähernd konstant geblieben.

Erstmals Analyse für Wohnungsmarkt Linz

Der Wohnungsmarkt Linz wird in sechs Teilmärkte unterteilt, von denen die Innenstadt und die Villenlage im Nordwesten die hochpreisigsten Lagen sind. Das größte Potenzial für Neuentwicklungen bieten die Außenbezirke, aber auch der Teilmarkt Hafen rund um die Sintstraße. Mit 1.300 neuen Wohnungen wurde 2021 in Linz der Höhepunkt der Fertigstellungen erreicht. Der Großteil der neuen Wohnungen entfiel auf die Außenbezirke sowie das dicht verbaute Gebiet nordöstlich der Innenstadt, wo auch der Bruckner Tower mit 355 Wohneinheiten entstand.

2022 und 2023 kommen nur wenige neue Wohneinheiten auf den Markt, was sich voraussichtlich ab 2024 mit dem Baustart der Kaserne Ebelsberg und dem damit größten Stadtentwicklungsgebiet ändern wird.

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen stieg deutlich in Linz, sodass dieser nun durchschnittlich bei EUR 4.700,00 und damit deutlich über jenem in Graz liegt.