• Transaktionsvolumen von 10,0 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2021
• Höchstes jemals erfasstes Halbjahresvolumen exkl. Übernahmen und Fusionen
• Kreise mit überdurchschnittlichem Wachstum weiterhin im Fokus der Investoren
• Öffentliche Hand gibt mehr als dreimal so viel Geld für Bestandskäufe als für Projektentwicklungskäufe aus
• Ausblick 2021: Rekordvolumen und sich verschärfendes regulatorisches Umfeld

Im ersten Halbjahr des Jahres 2021 wechselten in Deutschland Wohnimmobilien für etwa 10,0 Mrd. Euro den Eigentümer (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Damit war es der bislang dritthöchste Umsatz in der ersten Hälfte eines Jahres und das vierthöchste jemals in einer Jahreshälfte gemessene Volumen. Rechnet man alle Übernahmen und Fusionen von Immobilien-AGs heraus, so war das erste Halbjahr 2021 das bislang umsatzstärkste Halbjahr am deutschen Wohninvestmentmarkt. „Dass auch ohne eine große Unternehmensübernahme ein derart hohes Transaktionsvolumen umgesetzt wurde, spiegelt die massive Investorennachfrage nach Wohnimmobilien wider”, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und fügt hinzu: „Neben einer Vielzahl risikoaverser Investoren treten auch mehr opportunistischere Akteure auf den Plan. Zuletzt kamen auch vermehrt internationale Käufer zum Zuge, was die hohe internationale Anziehungskraft des hiesigen Wohnimmobilienmarktes unterstreicht“.

Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Jahres 2020, welches aufgrund der Übernahme von Adler Real Estate durch Ado ein Rekordergebnis aufwies, ging das Transaktionsvolumen um rund 22 % zurück. Insgesamt wechselten etwa 55.500 Wohnungen den Eigentümer.

Fast die Hälfte des Volumens entfiel auf Portfolios

In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres entfiel etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens auf Portfoliotransaktionen. Damit liegt der Anteil deutlich über dem Mittelwert der letzten fünf Jahre von 29 %. Zu den größten Paketverkäufen im ersten Halbjahr zählten der Kauf von 7.500 Wohnungen durch AEW von der SOKA-BAU für etwa 1,25 Mrd. Euro. Ein weiteres Portfolio mit rund 2.500 Wohnungen aus dem SOKA-BAU- Bestand wanderte für etwa 600 Mio. Euro an die GWH Immobilien Holding. Weitere größere Portfoliokäufe waren der Erwerb von etwa 4.300 Wohnungen durch die Peach Property Group, der Erwerb von zwei Studierenden- bzw. Mikrowohnanlagen durch International Campus sowie der Erwerb von etwa 2.200 Wohneinheiten in Rheinland-Pfalz durch die LEG von der Deutschen Wohnen. Trotz des überdurchschnittlich hohen Portfolioanteils zeigte sich der Investmentmarkt im langfristigen Vergleich kleinteiliger. So entfielen im ersten Halbjahr rund 39 % des Transaktionsvolumens auf Transaktionen mit mindestens 1.000 Wohnungen. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag dieser Anteil bei 48 %. Demgegenüber entfielen in den letzten sechs Monaten rund 45 % des Volumens auf Käufe mit weniger als 500 Wohneinheiten (Fünf-Jahres-Mittel: 40 %). „Insgesamt stellt sich der Wohninvestmentmarkt zunehmend kleinteiliger dar, insbesondere abseits der Übernahmen und Paketverkäufe zwischen den Wohnimmobilien-AGs. Für den Einstieg in den Wohnimmobilienmarkt oder den Ausbau des Portfolios müssen sich Investoren daher in vielen und in der Regel sehr intensiven Bieterverfahren durchsetzen. Eine Alternative kann die Beteiligung an bestehenden Plattformen sein“, berichtet Nemecek.

Anteil von Projektentwicklungen auf Rekordhoch

Dass derart viel Kapital in Transaktionen mit einer niedrigen dreistelligen Zahl an Wohnungen floss, liegt auch an der kontinuierlich hohen Investmentaktivität bei Projektentwicklungskäufen. Im ersten Halbjahr wechselten Wohnprojektentwicklungen für nahezu 3,1 Mrd. Euro den Eigentümer (+ 30 % ggü. H1-2020). Der Anteil am Gesamtvolumen lag mit 31 % spürbar über dem Fünf-Jahres-Mittel von 25 %.

Kreise mit überdurchschnittlichem Wachstum im Fokus

Bezogen auf die gehandelten Wohneinheiten fanden die meisten Verkäufe im ersten Halbjahr in Berlin sowie in Nordrhein-Westfalen und Hessen statt. Insgesamt entfielen rund 79 % aller gehandelten Wohneinheiten bzw. 84 % des Volumens auf Kreise mit einer im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überdurchschnittlich positiven Haushaltsprognose (Prognose bis 2030). Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre war der Fokus auf solche Kreise sogar noch etwas stärker: 86 % aller Wohnungen bzw. 93 % des Volumens entfielen auf entsprechende Kreise. „Der Fokus auf Kreise mit besonders stark wachsenden Haushaltszahlen spiegelt wider, dass risikoaverse Langfristinvestoren nach wie vor den Markt dominieren. In den Standortpräferenzen dieser Investoren drückt sich das Verlangen nach einem möglichst zyklendefensiven Investmentprodukt aus“, kommentiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills.

Internationale Investoren gewinnen an Bedeutung

Am deutschen Wohninvestmentmarkt dominieren weiterhin Investoren aus dem Inland das Geschehen. Im ersten Halbjahr zeichneten sie für rund 61 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Damit lag ihr Anteil aber deutlich unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre von 79 %. Insbesondere Investoren aus dem europäischen Ausland traten als Käufer in Erscheinung, jedoch zeichnen sich ebenfalls Investitionen von nordamerikanischen Kapitalsammelstellen ab. Offene Spezialfonds waren in den letzten sechs Monaten die mit Abstand aktivste Käufergruppe von deutschen Wohnimmobilien. Auf sie entfielen rund 42 % des Transaktionsvolumens. Auch die Öffentliche Hand bzw. ihre Wohnungsbaugesellschaften sind weiterhin auf Käuferseite aktiv und kamen im Hinblick auf das Ankaufsvolumen auf Rang 2 der aktivsten Investorengruppen (ca. 14 % des Transaktionsvolumens). Immobilien AGs kamen mit einem Anteil von rund 13 % am Transaktionsvolumen auf den dritten Rang.

Öffentliche Hand kaufte vor allem Bestand

Offene Spezialfonds stellten sowohl beim Kauf von Bestandsimmobilien als auch bei Projektentwicklungskäufen mit 39 % bzw. 49 % des Volumens die mit Abstand aktivste Käufergruppe dar. Während die Öffentliche Hand für rund 17 % des Volumens der Bestandskäufe verantwortlich zeichnete, entfiel beim Kauf von Projektentwicklungen nur rund 7 % des Volumens auf sie. Insgesamt erwarb die Öffentliche Hand bzw. ihre Wohnungsbaugesellschaften im ersten Halbjahr Bestandswohnungen für rund 940 Mio. Euro – das war rund dreieinhalb Mal so viel Kapital wie sie für den Kauf von Neubauten (ca. 207 Mio. Euro) ausgab. „Die Erhöhung der kommunalen Wohnungsbestände steht vielerorts auf der politischen Agenda“, kommentiert Schenk und merkt an: „Neben dem Neubau in Eigenregie oder dem Erwerb von Projektentwicklungen setzen einige kommunale Wohnungsunternehmen weiterhin auch auf den Kauf von Bestandsportfolios. Durch den Kauf von Beständen lassen sich Expansionsziele sicherlich schneller erreichen, eine kurz- bis mittelfristige Entlastung des Wohnungsmarktes ließe sich aber vor allem durch Forcierung des Neubaus erzielen. Der Eigentumsübergang von Bestandsportfolios aus den Händen von privatwirtschaftlichen Investoren zur Öffentlichen Hand dürfte sich hingegen eher langfristig auswirken, beispielsweise durch womöglich geringere Mietsteigerungsraten seitens der kommunalen Unternehmen“.

Ausblick

Der weitere Jahresverlauf am Wohninvestmentmarkt wird laut Savills von einer weiterhin regen Investitionstätigkeit gekennzeichnet sein. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich am generellen Marktumfeld kaum etwas geändert: Als nicht-substituierbares Gut und aufgrund vielerorts vorteilhafter Fundamentaldaten stehen Wohnimmobilien so hoch im Kurs wie noch nie. Sollte die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia vollzogen werden, wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2021 alle bisherigen Ergebnisse weit in den Schatten stellen. Im Zuge der Bundestagswahl müssen Eigentümer und Investoren jedoch mit zusätzlichen oder verschärften Regulierungen kalkulieren. „In den Wahlprogrammen vieler großer Parteien finden sich Ideen für zusätzliche Regulierungen und wahrscheinlich werden einige von ihnen Eingang in einen Koalitionsvertrag finden“, gibt Nemecek zu Bedenken und kommentiert: „Da vornehmlich Bestandwohnungen im Fokus der Mietregulierung stehen, könnten Neubauten noch mehr in den Fokus rücken“.

„Auch vor dem Hintergrund sich möglicherweise verschärfender ökologischer Gebäudestandards bieten Neubauten eine hohe Planungssicherheit und dürften noch stärker von institutionellen Investoren nachgefragt werden. Die stärkere Implementierung von ESG- Kriterien am Kapitalmarkt wird ebenfalls die Nachfrage erhöhen“, prognostiziert Nemecek und merkt an: „Die globale Kapitalumschichtung in ESG-konforme Produkte wird perspektivisch aber auch Opportunitäten für Investoren ohne ESG-Fokus eröffnen, insbesondere falls solche Immobilien in Zukunft geringer eingepreist würden“.