„Im Jahr 2018 gab es insgesamt 108.000 Immobilien-Transaktionen, was einen geringfügigen Rückgang von rund 2,6% im Vergleich zu 2017 bedeutet. Während die Anzahl der verbücherten Kaufverträge in den Kategorien Wohnhaus und Wald österreichweit gestiegen ist, sind die Transaktionen in den Kategorien Bauland, Landwirtschaft und Wohnung tendenziell rückgängig. Das Transaktionsvolumen ist um 5%, auf rund 29,5 Mrd. Euro, gestiegen. Über 20.000 Baugrundstücke, rund 43.000 Eigentumswohnungen und annährend 30.000 verbaute Liegenschaften und wechselten ihre Besitzer,“ fasst Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), die Ergebnisse des aktuellen Immobilienpreisspiegels 2019 zusammen.
Es gibt zwar da wie dort regionale Entwicklungen, die entgegen des Trends laufen, doch grundsätzlich lässt sich sagen, dass Immobilien absolut „in“ sind. Was den Boom bei Immobilien wohl am besten beschreibt, ist die auffällig starke Nachfrage institutioneller Investoren. Was früher hauptsächlich den Gewerbeimmobilien vorbehalten war, hat sich mittlerweile auch auf den Wohnsektor ausgeweitet: nicht nur in Wien, sondern auch in den Landeshauptstädten, allen voran Graz. Aber auch in Linz und Salzburg wird bereits von deutschen Investoren sondiert.
Seit 30 Jahren publiziert der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder jährlich den österreichischen Immobilienpreisspiegel, ein – nicht nur für die Immobilienwirtschaft – österreichweit, anerkanntes Nachschlagewerk. „Wir evaluieren und arbeiten laufend daran, den Preisspiegel marktgerecht anzupassen und eine noch größere Detailtiefe der Daten anzubieten“, unterstreicht Edlauer.
Österreichweit sind die Kosten für Baugrundstücke um 4,97% auf durchschnittlich 265,87 Euro/m² gestiegen. Neuwertige Mietwohnungen werden bundesweit im Durchschnitt um 7,62 Euro netto pro Quadratmeter vermietet (+ 1,24 %). Bei Wohnimmobilien – so der aktuelle Preisspiegel 2019 – ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis Erstbezug österreichweit um 8,8% gestiegen, wobei ein direkter Vergleich mit dem Preisspiegel aufgrund der aktualisierten Parameter nicht möglich ist.
Gewerbe-Immobilien: Anpassung des Mietermixes an die Wünsche der Konsumenten
„Wir verzeichnen in allen Landeshauptstädten einen Anstieg der Büromieten, was wir als guten wirtschaftlichen Indikator deuten,“ berichtet Gerald Gollenz, Obmann-Stv. des Fachverbandes. Die massive Fertigstellung von 260.000 Quadratmeter Bürofläche in Wien hat in keiner Form zu einem Abschwung der Preise geführt, und die kommenden Projekte in den Landeshauptstädten wie Linz, Graz, Innsbruck oder Salzburg bringen dringend benötigte innovative Flächen auf den Markt.
Bei den Geschäftsflächen zeige sich die Situation eher durchwachsen. Das sei einerseits der aktuellen Wirtschaftsentwicklung geschuldet, andererseits zeigt E-Commerce immer stärkere Auswirkungen, so Gollenz. Die Gesamtgröße der Handelsflächen ist rückläufig. „Es wird sicherlich sehr spannend, wie und in welcher Form die Geschäftsflächen in den kommenden Jahren genutzt werden. Eine sinnvolle Nutzung wird an den einzelnen Betreibern liegen“, zeigt sich Gollenz überzeugt. Der wichtigste Faktor wird die Anpassung des Mietermixes an die Wünsche und Gewohnheiten der Konsumenten sein.
Wien ist anders – Eigentumsquote bei 20%
„Wien ist grundsätzlich anders“, unterstreicht der stv. Fachverbands-Obmann Michael Pisecky. Im Vergleich zu allen anderen Bundesländern, wo die Eigentumsquote bei durchschnittlich 60% liegt, bewohnen in Wien nur 20% der Bevölkerung eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus. Der Markt ist also vergleichsweise klein. Es gibt kaum gebrauchte Eigentumswohnungen, weshalb die Preise auch 2018 um 4% gestiegen sind.
Mit einer moderaten weiteren Steigerung ist auch in den kommenden Jahren zu rechnen. Im Erstbezug gibt es viele Fertigstellungen und ein breites Angebot, speziell in den Bezirken 10, 21,22, und 23. Getrieben durch die hohen Grundkosten und die gerade in den letzten Jahren stark gestiegenen Baukosten, liegen die Preise um 6,5% über dem Vorjahr. Durch den hohen Marktdruck werden höhere Preise auf Kundenseite allerdings kaum mehr akzeptiert. Gegenteilig wirkt sich die neue Widmungskategorie aus, die mit der letzten Bauordnungsnovelle beschlossen wurde und die vorsieht, dass bei Um- und Neuwidmungen 2/3 für den geförderten Wohnbau reserviert sind. „Damit sinkt der Wert für Baugrundstücke, was wiederum dazu führt, dass kaum verkauft wird und die Preise für bereits gewidmete Grundstücke steigen“, kritisiert Pisecky.
Die gewerblichen Bauträger tragen wesentlich zur zunehmenden Sättigung des Marktes bei und durch die vielen Investitionen in freifinanzierte Miethäuser und Vorsorgewohnungen ist hier großes Angebot vorhanden. Die Mietpreise sanken im vergangenen Jahr um 2,3%, speziell bei größeren Wohnungen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt hoch, viele Wiener weichen nach Niederösterreich aus.
Der große Anteil an Sozialwohnungen in Wien prägt weiterhin die Wohnsituation, wirkt preisdämpfend, es mangelt an sozialer Treffsicherheit. Günstige Wohnungen, speziell schon lange vermietete, werden „aufgehoben“ und fehlen so dem Markt für die Neuvergabe. Der Handlungsbedarf für eine ausgewogene Bewirtschaftung des Wiener Wohnmarkts bleibt groß.
Eugen Otto: Run auf Wiener Zinshäuser ist nicht abgeebbt
„Der Run auf Zinshäuser ist nicht abgeebbt. Dies zeigt sich schon alleine daran, dass die Milliardengrenze zum 4. Mail in Folge übertroffen wurde. Mit 1,38 Milliarden Euro verzeichnet OTTO Immobilien im Vorjahr den stärksten Umsatz seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2009“, erklärt Otto anhand der Ergebnisse aus dem Ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht von OTTO Immobilien. Während die Maximalpreise auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. nur leicht angestiegen sind, legten die Mindestpreise in einigen Bezirken teils kräftig zu. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen wurde mit einem Plus von 23% im 2. Bezirk verzeichnet, allerdings war dieser auch führend bei den Preissteigerungen der Maximalpreise mit 7%. Die Renditen spiegeln aktuell das besondere Investoreninteresse an Lagen im 1., 2., 15.und 20. Bezirk wider – hier fielen die Maximalrenditen zwischen 0,2%- und 0,4%-Punkten. Laut Otto Immobilien ist nur mehr in einigen Bezirken außerhalb des Gürtels eine Rendite um 3% erzielbar. Alle anderen liegen darunter. Bei den Preiskategorien war die Zahl verkaufter Zinshäuser bis 5 Mio. Euro mit einem Anteil von 79% diesmal vergleichsweise niedriger, der Anteil der Verkäufe mit höheren Volumina hat sich heuer im Vergleich zu 2017 von 10% auf 21 % mehr als verdoppelt.
1. Immobilienpreisspiegel erschien im historisch bedeutsamen Jahr 1989
Vor 30 Jahren fiel der Eiserne Vorhang, der zuvor seit dem Zweiten Weltkrieg Ost und West in Europa getrennt hatte. In der Zeit des Kalten Krieges war etwa Reisen zwischen diesen beiden Welten – so wie wir es heute kennen – nur sehr schwer möglich. Dass Österreich direkt an dieser politischen Grenze zum ehemaligen „Ostblock“ lag, machte sich auch in den Immobilienpreisen bemerkbar. Ostösterreich befand sich faktisch an der Grenze zum Niemandsland. Es gab kaum Investitionen und Zuzug. Das Jahr 1989 war also ein historisches Umbruchsjahr, in dem der Fall des Eisernen Vorhangs und der Berliner Mauer wohl auch sinnbildlich für den Zerfall alter politischer Strukturen steht.
1989 erschien auch der erste Preisspiegel des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder unter dem Fachverbandsobmann (damals noch Innungsmeister) Josef Edlauer. Es war der erste Preisspiegel, den es in Österreich gab und er umfasste alle Landeshauptstädte – außer Eisenstadt.
Damals und heute: Rasante Entwicklungen – auch am Immobilienmarkt
Die enormen Veränderungen und rasanten Entwicklungen, die am österreichischen Immobilienmarkt seit damals zu verzeichnen sind, werden anhand einiger Beispiele gut sichtbar:
So waren die Preise für Wohnimmobilien nicht annähernd mit jenen von heute zu vergleichen. Toplage und Topausstattung für Eigentumswohnungen in Wien gab es um 1800 Euro pro Quadratmeter, gute Lagen mit guter Ausstattung schon ab 790 Euro.
In mäßigen Lagen mit einfacher Ausstattung konnte der Quadratmeter bereits um 300 Euro erworben werden. „Wer hier auch noch die ‚richtige‘ Lage erwischte, wie zum Beispiel rund um den Hauptbahnhof oder im 15. Bezirk, kann sich heute über massive Wertsteigerung seiner Wohnung freuen“, so Edlauer.
„Gerade Mieten waren in Wien Ende der 1990-er-Jahre – mit teilweise 2 Euro pro Quadratmeter – kaum mit heute vergleichbar“, unterstreicht Michael Pisecky und meint mit Blick auf den kommenden Wahlkampf: „Schon damals konnte man damit kein Haus erhalten und Wohnraum sichern. Von einer Verbesserung konnte nicht die Rede sein. Die Einführung des Richtwertmietzinses einige Jahre später war zwar ein richtiges Zeichen, in Wien ist der Richtwert aber – gemessen am Markt und im Vergleich zu den übrigen Bundesländern – viel zu niedrig ausgefallen. 25 Jahre später gibt es durch die Judikatur auch noch Unsicherheiten beim Lagezuschlag. Eine sehr unbefriedigende Situation.“
Nicht nur an den Preisen ist eine merkliche Veränderung spürbar, auch die Tatsache, dass es bei Mieten nicht nur drei verschiedene Lagen gab, sondern auch drei Kategorien, sticht heraus. „Wobei die dritte Kategorie mit ‚Wohnungen mit WC und Wasserentnahme im Wohnungsverband‘ für jüngeren Menschen heute bereits etwas antiquiert anmutet“, so Gerald Gollenz. Beim Vergleich der Mietenentwicklung dürfe man nicht vergessen, dass es zu wesentlichen Standardverbesserungen gekommen ist und die Immobilienwirtschaft hohe Investitionen in den Bestand vorgenommen hat, die auch den Bewohnern zu Gute kommen. Vor 30 Jahren gab es in Wien noch rund 75.000 Wohnungen der Kategorie D. Seit dieser Zeit wurde enorm viel Geld in die Aufwertungen der Wohnungen im Bestand investiert. Dies zeigt sich auch daran, dass die Kategorien A und B von 616.000 Einheiten Anfang 1990 um rund 46% auf knapp 900.000 gestiegen sind.
Die einzelnen Bundesländer
Burgenland
Immobilien im Burgenland sind weiterhin gefragt. „Obwohl sich der Preisanstieg verlangsamt, lassen sich die Vorlieben der Burgenländer, aber auch der weiterhin Zuziehenden, klar erkennen: Eigentum in Form von Einfamilien- und Reihenhäusern – vor allem entlang der bestehenden Verkehrsadern“, berichtet Burgenlands Fachgruppenobmann Ludwig Bresich. Gerade für die Zuziehenden ist die direkte Anbindung an das Verkehrsnetz ein wichtiger Faktor, um an den Arbeitsplatz zu kommen.
Nachfrage besteht nicht nur im nördlichen Teil um den Neusiedler See, in Eisenstadt und Rust, sondern regt sich auch im mittleren und südlichen Burgenland. Die Thermen, der Wein, die Landschaft, die gastfreundliche Bevölkerung und nicht zuletzt die immer noch relativ moderaten Preise bewegen immer mehr Menschen, sich als „neue“ Burgenländer anzusiedeln.
Oberösterreich
„Bei den Baugrundstückspreisen herrscht aufgrund der Baulandverknappung in sämtlichen Bereichen starke Nachfrage, was die Preise nach wie vor steigen lässt. Auch in den Bezirksstädten sind die Steigerungen nach oben spürbar,“ betont der oberösterreichische Fachgruppenobmann Mario Zoidl.
Eigentumswohnungen – ob gebraucht oder Erstbezug- sind am Immobilienmarkt Oberösterreich nach wie vor gefragt. Der Preisanstieg ist aufgrund der großen Nachfrage und des beschränkten Angebotes auch in mäßigen Lagen in den Städten deutlich spürbar. Speziell in guten Lagen mit gutem Wohnwert steigen die Preise stärker .
Reihenhäuser in mäßiger Wohnlage in sämtlichen Wohnwertbereichen wie z.B. im Raum Ried/Innkreis, Steyr, Perg, Urfahr Umgebung sind preislich höher gestiegen als im restlichen Bundesland.
Betriebsgrundstücke im Innviertel und in Steyr sind neben jenen im Bezirk Linz Land am stärksten gestiegen. Dies lässt sich auf die gute Wirtschaftssituation zurückführen.
Am Büromarkt sind wieder stärkere Anstiege in sämtlichen Nutzwertkategorien und allen Bezirken – ausgenommen Perg – zu verzeichnen.
Ein Rückgang der Nachfrage ist in fast allen Lagen bei Geschäftsliegenschaften zu verzeichnen. Die gute Nachfrage nach 1a-Lagen wurde spürbar schwächer.
Bei Wohnungsmieten hingegen ist im Bundesland Oberösterreich ein Anstieg in sämtlichen Wohnwerten zu spüren.
Steiermark
Am Steirischen Immobilienmarkt gab es 2018 ganz unterschiedliche Entwicklungen, doch zeigt sich der Markt in der Basis weiterhin stabil. Während es im Wohnbau zu Preiserhöhungen gekommen ist, sind die Preise im Gewerbe mit einigen Ausnahmen stabil geblieben.
„Sowohl bei Eigentumswohnungen Erstbezug als auch bei gebrauchten Wohnungen sehen wir eine Steigerung quer durch das gesamte Bundesland, wobei natürlich die Preise in Graz und Graz Umgebung am höchsten sind“, kommentiert Gerald Gollenz die aktuellen Entwicklungen. Am billigsten wohnt man in den Bezirken Murau und Murtal. Die Preise für Reihenhäuser sind in manchen Bezirken moderat gestiegen, bei Einfamilienhäuser gibt es eher eine Seitwärtsbewegung als große Sprünge nach oben, in beiden Fällen legte die Südoststeiermark am stärksten zu.
Bei Wohnbaugrundstücken besteht nach wie vor moderate Tendenz nach oben. Gollenz: „Am günstigsten kann man im Durchschnitt ein Grundstück im Bezirk Hartberg/Fürstendfeld sein Eigen nennen.“ Bei Mietwohnungen sind keine großen Sprünge erkennbar, die Reduktionen in den Tabellen ergeben sich auf Grund einer Änderung im Erhebungsmodus. Die Preise für Betriebsgrundstücke sind in einigen Lagen etwas gestiegen. Der Büromarkt war 2018 eher stabil, auch hier gibt es zahlenmäßige Änderungen durch den neuen Erhebungsmodus.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der steirische Wohnungsmarkt weiterhin auf sehr gutem Niveau agiert, speziell in Graz und Großraum Graz werden neue Projekte den Markt auch weiterhin beeinflussen. Der Mietmarkt in Graz beruhigt sich langsam, obwohl nach wie vor der Zuzug nach Graz und Umgebung ungebrochen ist. Dies zeigt, dass marktkonform gebaut wird.
„Die von der Fachgruppe Steiermark forcierte Regionalentwicklung zeigt Wirkung. Wir werden hier dranbleiben und weiterhin die Politik auffordern, Maßnahmen zu setzen, die Regionen zu stärken und für die Menschen lebenswerter zu machen“, so Gollenz.“
Tirol
„Regional betrachtet waren im gesamt Bundesland Tirol und in faktisch allen Immobilienklassen Preissteigerungen zu beobachten. Allerdings hat die Steigerungsdynamik deutlich nachgelassen und ähnelt eher einer Seitwärtsbewegung“, beschreibt Tirols Fachgruppenobmann Philipp Reisinger die Situation im Bundesland.
Preise bei Grundstücken für Einfamilienhäuser
Bereinigt ergibt sich für Innsbruck Stadt eine Erhöhung der realen Grundstückswerte zwischen 6,5 – 9,%, wobei die mäßig bis normalen Lagen am meisten zulegten. Im Umland von Innsbruck zeigte sich die größte Steigerung im Bereich der guten Wohnlagen, während die Prämiumlagen deutlich moderater stiegen. Kitzbühel zeigte einen dynamischen Anstieg bei guten Wohnlagen, während dort die Prämiumbereiche keinen signifikanten Anstieg verzeichneten. Ein deutlich gebremster Anstieg, wenn auch natürlich auf hohem Niveau, bei einem durchschnittlichem m2-Preis von über 1.000 Euro.
Grundstücke für Betriebsansiedlungen
Hier zeigen sich bei generell hochpreisigen Gebieten, wie Kitzbühel oder Innsbruck Stadt, bereits hohe Steigerungsraten bei einfachen bis guten Nutzwerten der Grundstücke, ausgelöst durch die hohe Nachfrage für Betriebsgrundstücke in diesen Räumen.
Die Preise für Eigentumswohnungen-Erstbezug sind in der Stadt Innsbruck und im „Speckgürtel“ am stärksten gestiegen. In Kitzbühel hat sich die Steigerung abgeschwächt. Bei gebrauchten Wohnungen hielten sich die Kaufpreissteigerungen in Grenzen.
Überall dort, wo ein größeres Angebot an Reihenhäusern besteht, liegen die Steigerungsraten zum Teil unter dem Verbraucherpreisindex in mäßigen bis normalen Lagen. Sehr gute Wohnlage legen überall etwas zu.
Einfamilienhäuser generieren die geringsten Steigerungsraten. Es ist zu beobachten, dass sich die Dynamik im Prämiumbereich durchaus abschwächt. Hier scheint bereits der Plafond erreicht. Schnäppchen sind allerdings selten. Vielfach werden Einfamilienhäuser in guten Positionen von Bauträgern erworben um dort dann verdichtet zu bauen. In den Bezirken Reutte, Landeck, Schwaz und Lienz waren die Preise sogar rückläufig.
Mietwohnungen in Tirol. Bis auf punktuelle Ausreißer, wie in Telfs, zeigen die Ziffern eine rückläufige Tendenz bei den zu erzielenden Mietpreisen. Sowohl in Innsbruck Land als auch in Innsbruck Stadt sind die Mieten, gemessen an der Inflation, rückläufig. Damit zeigt sich auch hier der Trend zu rückläufigen Mieten im urbanen Bereich, wie in Süddeutschland und anderen Städten.
Büroflächen sind in der Vermietung durchaus ambivalent. Wenn die höchsten Steigerungsraten in Kitzbühel und Innsbruck Land einhergehen, sind Büroflächen in Lienz und Reutte nur mit einem erheblichen Abschlag zu vermieten.
Geschäftslokale liegen traditionell im Durchschnitt in Innsbruck Stadt am höchsten mit 25,40 Euro. Die Steigerung gegenüber dem Vorjahr von über 4,5% zeigt eine prosperierende Wirtschaftsleistung im Handel der Landeshauptstadt. Gefolgt vom Bezirk Kitzbühel mit der Stadt Kitzbühel und der Marktgemeinde St. Johann/T. Hier liegen die Durchschnittsmietpreise bei 24,3%.
Insgesamt wurden 2018 in Tirol 11.391 Immobilienverkäufe verbüchert, was einen Zuwachs von 4,8% bedeutet, wobei bei den einzelnen Objektarten eine sehr unterschiedliche Entwicklung zu verzeichnen ist“, berichtet Tirols Fachgruppenobmann-Stellvertreter Arno Wimmer.
Wien
Im Vergleich zu allen anderen Bundesländer bewohnen nur 20% der Bevölkerung eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus. Der Markt ist also vergleichsweise klein. Es gibt kaum gebrauchte Eigentumswohnungen, weshalb die Preise auch 2018 um 4% gestiegen sind. Mit einer moderaten weiteren Steigerung ist auch in den kommenden Jahren zu rechnen. Im Erstbezug gibt es viele Fertigstellungen und breites Angebot, speziell in den Bezirken 10, 21,22,und 23. Getrieben durch die hohen Grundkosten und die gerade in den letzten Jahren stark gestiegenen Baukosten, liegen die Preise 6,5% über dem Vorjahr. Durch den hohen Marktdruck werden höhere Preise auf Kundenseite allerdings kaum mehr akzeptiert. Gegenteilig wirkt sich die neue Widmungskategorie aus, die mit der letzten Bauordnungsnovelle beschlossen wurde und die vorsieht, dass bei Um- und Neuwidmungen 2/3 für den geförderten Wohnbau reserviert sind. Damit sind die Preise für Baugrundstücke gesunken, was wiederum dazu führt, dass kaum verkauft wird und die Preise für bereits gewidmete Grundstücke steigen.
Die gewerblichen Bauträger tragen wesentlich zur zunehmenden Sättigung des Marktes bei und durch die vielen Investitionen in freifinanzierte Miethäuser und Vorsorgewohnungen ist hier großes Angebot vorhanden. Die Mietpreise sanken im vergangenen Jahr um 2,3%, speziell bei größeren Wohnungen.
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt hoch, viele Wiener weichen nach Niederösterreich aus, aber auch in Wien stiegen die Preise um 3%, Reihenhäuser hingegen sanken um 3%.
Der große Anteil an Sozialwohnungen in Wien prägt weiterhin die Wohnsituation, wirkt preisdämpfend, es mangelt aber an sozialer Treffsicherheit. Günstige Wohnungen, speziell schon lange vermietete, werden „aufgehoben“ und fehlen so dem Markt für die Neuvergabe. Der Handlungsbedarf für eine ausgewogene Bewirtschaftung des Wiener Wohnmarkts bleibt groß.
