Die aktuelle Gesundheitskrise hat erneut bekräftigt: Das Eigenheim mit Garten ist auch hierzulande ein höchst beliebtes Gut. Grundstückskäufe, die sich für ein entsprechendes Projekt eignen, sind jedoch rückläufig. Das zeigt eine Auswertung der Immobilienplattform willhaben gemeinsam mit dem Grundbuchexperten IMMOunited. Die Anzahl an Transaktionen solcher Baugründe ist gegenüber der Vorjahres-Erhebung um knapp 6 % zurückgegangen. Im Gegenzug dazu ist der durchschnittliche Kaufpreis allerdings um ca. 8 % gestiegen.

Besonders herausfordernd scheint die Situation für angehende Häuslbauer offenbar in Salzburg: Hier ging die Transaktionszahl entsprechender Gründe sogar um 23,50 % zurück. Aber auch in Oberösterreich und Vorarlberg gab es einen Rückgang von fast 10 %.

Um jedenfalls eine marktgerechte Preisfindung zu unterstützen, haben willhaben und IMMOunited auch heuer die Angebots- und Verkaufspreise von Baugrund in ganz Österreich unter die Lupe genommen. Zwischen dem 1. Juli 2019 und dem 30. Juni 2020 lag die dabei ermittelte, durchschnittliche „Preisschere“ österreichweit bei 12,19 %. Die größten Differenzen finden sich in Neusiedl am See (29,24 %) und Mistelbach (28,93 %). Keinen bis kaum einen Unterschied gibt es hingegen in der Steiermark – konkret in Weiz (0 %) und Graz-Umgebung (0,74 %).

Was Grundstückspreise betrifft sind sich Verkäufer und Käufer in vielen Regionen Österreichs bereits recht einig. In etwa der Hälfte aller analysierten Bezirke liegt der Verhandlungsspielraum unter 10 %“, erklärt Judith Kössner, Head of Immobilien bei willhaben. „Das zeigt, dass Gründe vielerorts bereits zu äußerst realistischen Preisen auf den Markt kommen. Um das auch in Zukunft zu fördern, werden wir weiterhin umfassende Auswertungen und Studien zur nachvollziehbaren Immobilienpreisfindung veröffentlichen.“

Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH ergänzt: „Die Preisschere lässt sich nur durch die kontinuierliche Förderung der Transparenz am Immobilienmarkt schließen. Wenn allen Beteiligten die notwendigen Informationen vorliegen, können faire, realistische Deals gemacht werden. Das ist eine wesentliche Voraussetzung für einen stabilen Markt. Daran werden wir auch weiterhin gemeinsam arbeiten.“

Die Ergebnisse auf Bundesländer-Ebene

BurgenlandNeben Österreich-Spitzenreiter Neusiedl am See, liegt die Preisschere auch in den Bezirken Eisenstadt-Umgebung sowie Mattersburg deutlich über 25 %. Nur Oberpullendorf weist mit 2,22 % einen, für das Burgenland untypischen, kleinen Preisunterschied auf. Hier ist die Preisschere zudem deutlich zurückgegangen. Im Vorjahr waren es noch knapp 17 %.

KärntenIm südlichsten Bundesland Österreichs ging die Differenz zwischen Angebots- und Verkaufspreis in fast allen analysierten Bezirken zurück. Eine Ausnahme ist Klagenfurt-Land – der Bezirk, der in der aktuellen Auswertung die größte Preisschere (13,58 %) aufweist. Insgesamt hält sich der Verhandlungsspielraum allerdings in Grenzen: Abgesehen von Klagenfurt-Land liegen alle Bezirke unter der 10 % Marke. Den kleinsten Unterschied gibt es in Wolfsberg (2,99 %), gefolgt von Klagenfurt (3,33 %).

NiederösterreichWenig Verhandlungsraum gibt es aktuell in Amstetten (3,80 %) und Neunkirchen (5,95 %) – beide Bezirke weisen rückläufige Werte auf. Unter 10 % liegen zudem noch die Bezirke Wiener Neustadt Land (6,82 %) und Gänserndorf (8,54 %). Besonders große Preisabstriche müssen Verkäufer derzeit neben Mistelbach auch in Melk (27,59 %) hinnehmen. In Lilienfeld (17,14 %), Scheibbs (16,92 %) und Mödling (16,21 %) ist der Preisspielraum ebenfalls (noch) groß.

OberösterreichDie kleinsten Abweichungen in Oberösterreich finden sich in Perg (3,33 %) und Kirchdorf an der Krems (4,55 %). In beiden Bezirken konnte sich die Preisschere im Vergleich zur vorherigen Auswertung weiter schließen. Die Hauptstadt Linz liegt mit 10,55 % im Mittelfeld des Bundeslandes. Insgesamt liegt die Kaufpreis-Differenz in Oberösterreich zumeist rund um die 10 %. Die mit Abstand größte Diskrepanz zwischen Angebots- und Verkaufspreis gibt es in Ried im Innkreis und Urfahr-Umgebung (beide je 25,30 %). Aber auch in Linz-Land ist die Preisschere mit 22,79 % überdurchschnittlich groß.

SalzburgIm Bundesland Salzburg gab es nur in drei Bezirken ausreichend Daten für die Preisscheren-Analyse. Insgesamt haben Käufer derzeit mehr Verhandlungsspielraum als noch vor einem Jahr. In Hallein (14,30 %) wurde der kleinste Unterschied zwischen Angebots- und Kaufpreis festgestellt. Sankt Johann im Pongau (17,99 %) und Salzburg-Umgebung (22,16 %) weisen höhere Werte auf.

SteiermarkIn der Steiermark befinden sich jene zwei Bezirke (Weiz und Graz-Umgebung), in denen sich Grundstückskäufer und -verkäufer scheinbar fast vollkommen einig sind. Aber auch Hartberg-Fürstenfeld zeigt eine moderate Differenz von 2,86 %. Alle drei Bezirke wiesen 2019 noch deutlich höhere Werte aus. Spitzenreiter ist – wie bereits im Vorjahr – die Südoststeiermark mit 18,42 %. Direkt danach folgt die Bundeshauptstadt Graz mit 13,90 %. Insgesamt liegt der Großteil der analysierten steirischen Bezirke allerding unter der 10 % Marke.

TirolIm Bundesland Tirol gab es nur in zwei Bezirken ausreichend Daten für die Analyse der Preisschere bei Grundstücken – und in beiden gab es eine deutliche Veränderung. Lagen die Werte für Innsbruck-Land und Kitzbühel vergangenes Jahr noch knapp unter 8 %, so sind es heuer 18,91 % bzw. sogar 28,68 %. Beide Werte sind somit deutlich über dem österreichweiten Durchschnitt angesiedelt.

WienHeuer gab es auch in zwei Wiener Bezirken genügend Daten für die Auswertung. Konkret handelt es sich hier um Floridsdorf und Donaustadt. In beiden Fällen ist der Verhandlungsspielraum gering: Floridsdorf weist 3,53 %, Donaustadt 4,24 % auf. Die Verkäufer und Käufer von Grundstücken in Wien scheinen sich über den Kaufpreis zumeist einig zu sein.Bezirkswerte* siehe Anhang

>> Die Auswertung als interaktive Karte

Unter sind die Auswertungs-Ergebnisse auch im Rahmen einer Zusammenarbeit mit der 23 degrees GmbH als interaktive Karten zu finden.

Allgemeine Eckdaten

Abgesehen von den analysierten Angebotspreisen zeigen die Auszüge aus dem Grundbuch, dass über die vergangenen Jahre hinweg die durchschnittliche Größe eines gekauften Baugrunds in Österreich bei 972 m² lag. Die Käufer zahlten im Schnitt 189.935 Euro und sind rund 40,83 Jahre alt.

Mögliche Treiber der PreisschereDie möglichen Ursachen für die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Verkaufspreisen sind vielfältig und variieren naturgemäß von Fall zu Fall: Hohe Abweichungen können beispielsweise mit einer überdurchschnittlich großen Anzahl teurer Baugründe begründet werden, die aber nur selten auch tatsächlich verkauft werden. Sollten diese kostspieligen Grundstücke ohne Verkaufserfolg wieder vom Markt genommen, oder der Verkauf zu einem deutlich niedrigeren Preis realisiert werden, öffnet sich die Schere. Hintergrund: In manchen Fällen liegen bezüglich Bewertung und Lage objektiv zu hohe Preisvorstellungen seitens der Abgeber vor. Oftmals stehen aber auch (beispielsweise im Hochpreissegment) durchaus realistische Preisvorstellungen einer zu kleinen, potenziellen Käufergruppe gegenüber.

Methodik

Für die Auswertung wurden Angebotspreise für ganz Österreich über zwölf Monate hinweg mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen laut Kaufverträgen im Grundbuch verglichen. Dazu wurden rund 25.000 Inserate von willhaben herangezogen, die im Betrachtungszeitraum Juli 2019 bis Juni 2020 online waren. Diese Rohdaten wurden um Dubletten bereinigt, mit Immobilienexperten realistische Bandbreiten für die Objekteigenschaften definiert und Ausreißer mit statistisch-mathematischen Methoden eliminiert. Alle Bauland-Transaktionen wurden aus dem Grundbuch erhoben und in einer Datenbank erfasst. Die Datenbereinigung erfolgte nach den gleichen Maßstäben wie bei den Angebotsdaten. Außergewöhnliche Ergebnisse im bezirksweiten Durchschnitt wurden einer erneuten inhaltlichen Qualitätskontrolle unterzogen und für den Bezirk atypische Grundstücke ausgeschlossen.

Für den Grundstücksvergleich wurde knapp 19.000 Transaktionen von Grundstücken, die sich für den Bau eines Einfamilienhauses eignen, aus dem Zeiträumen Juli 2018 bis Juni 2019 sowie Juli 2019 bis Juni 2020 herangezogen.

Anmerkung: Fehlende Bezirke sind auf eine zu geringe Datenbasis zurückzuführen. Quelle: willhaben & IMMOunited (1. Juli 2019 –30. Juni 2020)