Die Folgen der Corona-Krise treffen den Wiener Büromarkt weniger stark als befürchtet. Während erste Prognosen auf einen Verlust von einem ganzen Quartal hinwiesen, geht man bei OTTO Immobilien nun lediglich von einem leichten Minus gegenüber dem Vorjahr aus. Grund dafür: Drei Großvermietungen im Submarkt Prater/Lassallestraße sorgten im dritten Quartal allein für 82 % der gesamten Vermietungsleistung und könnten das Jahr damit „retten“, berichtet Steven Bill Scheffler, Teamleiter Büroflächen bei OTTO Immobilien. „Im Vergleich zum dritten Quartal 2019 ist die Vermietungsleistung sogar um 50 % höher ausgefallen“, unterstreicht Scheffler. Die revidierte, Corona-bedingt aber vorsichtige Prognose, sieht nunmehr für heuer eine Gesamtvermietungsleistung von rund 180.000 m². Dies geht aus einem Preview zum aktuellen Wiener Büro-Marktbericht hervor, den OTTO Immobilien als Gesamtausgabe am 19.10. 2020 veröffentlicht.

Im dritten Quartal 2020 betrug die Flächennachfrage im Gesamtmarkt rund 85.000 m², im Bereich moderner Büroflächen nach VRF*-Standard waren es rund 81.500 m², was einem Anteil von 96 % am Gesamtmarkt entspricht, heißt es im Bericht weiter. Dennoch ist man bei OTTO Immobilien nur vorsichtig optimistisch: „Wir spüren bei unseren internationalen Kunden und bei entsprechenden Großflächen durchaus noch eine gewissen Zurückhaltung. Die tatsächlichen Auswirkungen auf den Büromarkt und die Folgen der Corona-Pandemie könnten daher erst im Jahr 2021 ersichtlich werden“, betont Scheffler.

Büro der Zukunft: Hochwertige digitale Infrastruktur und flexible Flächen-Lösungen gefragt

Das Büro wird nach seinen Worten auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten eine Daseinsberechtigung haben, wenngleich die Anforderungen der künftigen Nutzer deutlich steigen und Entscheidungen risikoaverser getroffen werden. „Unternehmen kalkulieren ihren Flächenbedarf nachhaltiger, was auch zu Verschlankungen führen kann“. Was die Wünsche der Mieter betrifft, so zählen Lage, Preis, und Qualität weiterhin zu Primär-Faktoren nationaler und internationaler Nutzer. „Gleichzeitig steigt die Nachfrage für hochwertige, digitale Infrastrukturen sowie dynamische Lösungen für einen Flächen-Mehr- oder Minderbedarf“, berichtet Scheffler.

Neubauleistung heuer stärker

Die Neubauleistung im Jahr 2020 wird laut Marktbericht mit 121.200 m² wieder stark zunehmen – nach einem Rekordtief im Vorjahr von 36.400 m². Davon sind im dritten Quartal bereits rund 77.000 m² (63 %) vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen dem Markt daher nicht mehr zur Verfügung, berichtet Martin Denner, BSc Teamleiter Immobilien Research. Im Jahr 2021 wird das Fertigstellungsvolumen mit insgesamt 146.500 m² leicht ansteigen.

Die Fertigstellungen heuer liegen in den Submärkten Wienerberg (Süden), Hauptbahnhof, Airportcity und Innere Bezirke (CBD). So wird der Office Park 4 am Flughafen fertig gestellt, ebenso wie am Wienerberg mit „The Brick“ ein Projekt mit über 10.000 m² Bürofläche. 2021 konzentrieren sich laut Marktbericht die Fertigstellungen auf den Submarkt Prater/Lassallestraße, wo in direkter Nähe zum Bahnhof Praterstern fast 70.000 m² Bürofläche generalsaniert werden.

Büroinvestmentmarkt trotz Corona stabil – Bisher 800 Mio. EUR Umsatz

Im dritten Quartal wurden nach Erhebungen von OTTO Immobilien rund 250 Mio. EUR in das Bürosegment investiert, der stabile Trend des ersten Halbjahres setzt sich damit fort, betont Dkfm. Christoph Lukaschek, MBA, MRICS, Leiter Investment bei OTTO Immobilien: „Im Gegensatz zu anders lautenden Spekulationen ist die Assetklasse Büroinvestment stabil geblieben und konnte bisher der Krise trotzen.“ Gemäß OTTO Immobilien lag das Transaktionsvolumen im Bürosegment heuer bisher bei rund 800 Mio. EUR, für das Gesamtjahr rechnet Lukaschek mit rund einer Mrd. EUR Umsatz. Die Renditen für langfristig vermietet Objekte sind allerdings weiter unter Druck, die Spitzenrendite für neu fertiggestellte oder vollständig sanierte Objekte mit langfristigen Mietverträgen liegt bei ca. 3,25%, so Lukaschek.

*Das Vienna Research Forum (VRF) berücksichtigt nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und die gewisse Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen.

Die Gesamtausgabe des Wiener Büro-Marktberichtes ist ab 19.10. 2020 als download auf www.otto.at und als Printausgabe erhältlich.