Die Suche nach einem neuen Zuhause ist eine wichtige (und manchmal auch nervenaufreibende) Entscheidung, die große Investitionen mit sich bringt. Egal ob Miete oder Kauf, Immobiliensuchende nehmen für Ihren neuen Lebensmittelpunkt langfristige Verpflichtungen auf sich. Da ist die Sorge berechtigt: Was ist, wenn mit der vermeintlichen Traumwohnung etwas nicht stimmt? Oft werden Mängel erst entdeckt, wenn die Unterkunft bereits den Besitzer gewechselt hat. Ist ein Mangel zum Zeitpunkt der Übergabe schon vorhanden, aber noch nicht erkennbar, spricht man von versteckten Mängeln. Die rechtlichen Rahmenbedingungen im Umgang mit solchen Mängeln haben die Spezialisten der österreichischen Immobilienplattform FindMyHome.at gemeinsam mit den Immobilienrecht-Experten von Hasberger_Seitz & Partner Rechtsanwälte zusammengefasst.
Käufer oder Verkäufer: Haftung bei versteckten Mängeln
Oft zeigen sich Bauschäden bzw. Mängel erst Jahre oder gar Jahrzehnte nach dem Kaufabschluss oder der Übergabe – wie beispielsweise überdeckte Wasserschäden, undichte Leitungen oder Schimmelbefall. Wer haftet jedoch für diese versteckten Mängel? Die gute Nachricht: Auch nach einer Übergabe haftet der Verkäufer weiterhin für Mängel, die schon vor der Übergabe bestanden haben. Dazu erklärt der Immobilienrecht-Experte Mag. Wilhelm Huck: „Generell beträgt die Gewährleistungsfrist für unbewegliche Sachen in Österreich drei Jahre. Die Frist beginnt ab der Übergabe und läuft auch ab, wenn zu diesem Zeitpunkt (noch) nicht erkennbar ist, dass ein Mangel besteht. Eine Ausnahme bilden Fehler bei Materialien, die sich typischerweise erst nach mehreren Jahren zeigen, wie zum Beispiel Mängel am Dach. Hier besteht eine stillschweigende Verlängerung der Frist über die drei Jahre hinaus.“ Ein nützlicher Tipp: Um bei der Besichtigung wirklich alle Details zu bedenken, bietet FindMyHome.at vorbereitete Checklisten an, die zum Termin mitgenommen werden können.
Gefahrenpotenzial Privatkauf: Wann kann der Käufer keinen Schadenersatz fordern?
Besondere Vorsicht gilt bei Privatverkäufen – zwischen zwei Privatpersonen sind Einschränkungen, wie die Verkürzung oder der Verzicht auf die Gewährleistung, problemlos möglich, solange keine Sittenwidrigkeit besteht. Änderungen an der gesetzlichen Gewährleistung können daher einfach vertraglich geregelt werden. Anders sieht es aber aus, wenn der Vertrag mit einem Unternehmen, wie beispielsweise mit einem Makler, abgeschlossen wird. Hier kann eine Gewährleistung nur dann ausgeschlossen werden, wenn der Mangel dem neuen Besitzer schon vor Vertragsabschluss bekannt war und schriftlich vermerkt wurde.
Der Zustand ist entscheidend
„Wenn es um Haftungen, Gewährleistungen und Co. geht, ist der Zustand der Immobilien zum Zeitpunkt der Übergabe zentral“, erklärt FindMyHome.at Geschäftsführer und Immobilien-Experte Bernd Gabel-Hlawa. „Beim Kauf einer Immobilie im Erstbezug sind andere Eigenschaften vorauszusetzen als bei jenen, die wiederholt bezogen werden. Während bei einem alten Haus abgenutzte Parkettböden oder abgewohnte Möbel nichts Ungewöhnliches sind, sind diese bei einem Erstbezug nicht zu erwarten.“
Faktencheck Mietwohnung: Umgang mit Mängeln
Tauchen Mängel in einer Mietwohnung auf, ist der Mietvertrag das Maß der Dinge. „Der Mieter hat über die gesamte Vertragsdauer hinweg den Anspruch, dass die Immobilie dem Vertragsinhalt entspricht. Ist dies nicht der Fall, kann unabhängig von Gewährleistungsfristen ein Anspruch auf Mietzinsminderung geltend gemacht werden, bis der Mangel auf Kosten des Vermieters behoben ist“, so Mag. Wilhelm Huck von Hasberger_Seitz & Partner Rechtsanwälte. Alternativ dazu kann vorweg die Übernahme der Immobilie verweigert werden. „Neben den individuellen vertraglichen Regelungen gibt es je nach Mietobjekt (Erstbezug, Luxuswohnung, Garconniere) auch Mindeststandards, die beim Einziehen vorausgesetzt werden dürfen. So darf zum Beispiel angenommen werden, dass die mitvermietete Heizung einer gewöhnlichen Mietimmobilie funktioniert“, betont Gabel-Hlawa.
