Während der Goldpreis zuletzt wieder kräftig angezogen hat, lassen neue Höhenflüge im Bereich des Betongolds vorerst auf sich warten. Das spüren sämtliche Akteure in der Immobilienbranche, so auch die Plattform dagobertinvest, über die bisher bereits mehr als 155 Millionen Euro privates Kapital an Immobilienentwickler und Bauträger zur Errichtung und Revitalisierung von Wohnbauten vermittelt wurde. Vorstand Andreas Zederbauer blickt auf ein herausforderndes Jahr zurück und spricht über vier Lehren, die daraus gezogen werden können.
Lehre 1: Hohe Leitzinsen verschärften Krisen-Symptome
Waren die Nachwirkungen der Corona-Pandemie samt verzögerten Lieferketten und verspäteten Baugenehmigungen sowie die hohe Inflation und steigende Energiepreise infolge des Ukraine-Krieges bereits belastend, machten die hohen Leitzinsen 2023 endgültig zum „verflixten Jahr“ im Immobilienbereich. Während die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzinssatz seit März 2016 bis in das Jahr 2022 hinein, also ganze sechs Jahre lang, bei 0,0 Prozent einfror, kletterte dieser anschließend binnen eines Jahres von 0,5 Prozent im Juli 2022 auf zuletzt 4,5 Prozent im September 2023.[1] „Die anhaltende Nullzinspolitik der EZB hat den Immobilienbereich für viele Akteure jahrelang zum Eldorado gemacht“, stellt Zederbauer fest. Die wegen des rapiden Zinsanstiegs teuren Finanzierungen und Verkaufserlöse, die teils nicht stattfinden oder geringer als erwartet ausfallen, setzen nun aber vielen zu. „Sobald die Zinsen wieder sinken, wird das auch zur Entspannung auf dem Immobilienmarkt beitragen“, ist sich der dagobertinvest-Vorstand sicher. Finanzexperten sind sich einig, dass mit dem aktuellen Leitzinssatz die Spitze bereits erreicht ist und dieser im Laufe des nächsten Jahres wieder gesenkt werden wird. Zederbauer glaubt, dass dies womöglich sogar bereits im ersten Quartal 2024 der Fall sein könnte: „Auch wenn bei uns die Inflation noch höher ist, so betrug sie im Euroraum im November laut Eurostat-Schätzung bereits nur noch 2,4 Prozent, also nur noch knapp über den von der EZB angestrebten zwei Prozent. Und die EZB hebt und senkt die Zinsen ja für den gesamten Raum, nicht nur für Österreich“, nennt er ein mögliches Argument dafür.
Lehre 2: Was Zinsen mit Laufzeiten von Finanzprodukten zu tun haben
Jahrelang gab es mit klassischen Sparformen für Anleger:innen de facto nichts zu holen. Im Herbst 2023 kam hingegen Bewegung in den Markt und es werden auch für Finanzprodukte, die unter die gesetzliche Einlagensicherung fallen, wieder passable Zinsen angeboten. Für täglich fälliges Geld tendenziell weniger, für Kapital, das für eine bestimmte Laufzeit gebunden wird, etwas mehr. Allerdings bewegt sich die Rendite immer noch unter der aktuellen Inflationsrate in Österreich und die Zinsen können bei weitem nicht mit den 8 bis 12 Prozent p.a. mithalten, die Crowdinvestoren bei Projekten auf der Plattform dagobertinvest in Aussicht gestellt werden. Wobei es sich hier um Risikokapital handelt. „In diesem Zusammenhang muss man sich die Aspekte Laufzeiten und Liquidität ansehen. Auf täglich fälliges Geld bei der Bank kann man laufend zugreifen und hat somit permanent Liquidität. Wird Geld für zwei oder drei Jahre gebunden, so hat man in diesem Zeitraum keinen Zugriff darauf, jedoch die Sicherheit, am Tag X ganz bestimmt wieder darüber verfügen zu können. Risikokapital, wie Crowdinvesting, beinhaltet das Risiko, dass dieser Termin auch später sein kann oder es zu Ausfällen kommt. Diesen Fakten Rechnung tragend gestalten sich dann auch die jeweiligen Renditen“, erklärt Zederbauer, warum es keinen „sicheren Hafen“ mit Top-Verzinsung und permanenter Liquidität geben kann.
Lehre 3: Wohnraum-Schaffung hat immer Saison
Auch wenn mitunter von Baustopps zu lesen ist, eines ist klar: Privater Wohnraum wird immer benötigt werden, tendenziell in Zukunft sogar mehr. „Durch das Bevölkerungswachstum und den Zuzug braucht es alleine in Wien jährlich 30.000 bis 40.000 neue Wohnungen“, sagt Zederbauer. Bei Immobilien-Investments, wie sie bei dagobertinvest vermittelt werden, gibt es also eine grundsolide Substanz, nämlich die Tatsache, dass die Menschen immer in Häusern und Wohnungen leben wollen werden und die Nachfrage mittel- und langfristig alleine schon durch die demografische Entwicklung gesichert ist.
Lehre 4: Für Neuinvestitionen spielt 2023 keine Rolle
Selbst wenn sich der Immobilienmarkt derzeit in keiner Hochphase befindet: Wer jetzt mittels Crowdinvesting Kapital veranlagt, der braucht sich über die aktuelle Situation keine großen Gedanken machen – auch wenn das auf den ersten Blick vielleicht paradox erscheint. „Sämtliche Projekte und Investment-Angebote sind so konzipiert, dass die Rückzahlungen an die Investoren aus den Verkaufserlösen der Immobilien am Ende der Laufzeit erfolgen. Wer jetzt Neuinvestitionen tätigt, für den ist relevant, wie der Markt in zwei oder drei Jahren aussieht“, spricht Zederbauer einen interessanten Punkt an. Hier ist – Stichwort erwartete Zinssenkung – Besserung in Sicht. Eine wesentliche Verbesserung gibt es für Crowdinvestoren mittlerweile auch deshalb, weil dagobertinvest seit dem 15. September dieses Jahres im Rahmen der EU-Lizenz für Schwarmfinanzierungsdienstleister agiert. „Das bedeutet konkret, dass wir bankenübliche Sicherheiten anbieten und es, im Gegensatz zu qualifizierten Nachrangdarlehen, einen unbedingten Rückzahlungsanspruch für Investoren gibt“, betont Zederbauer, der abschließend festhält: „Diese Verbesserungen für Anleger:innen, gepaart mit der Aussicht auf eine bessere Marktlage, die im Laufe des Jahres 2024 einsetzen sollte, machen den Ausblick auf das kommende Jahr heller, als es die aktuellen Herausforderungen vermuten ließen.“
