Der Privatverkauf von Liegenschaften unterliegt der Immobilienertragsteuer – ImmoESt von 30 %, dabei ist aber zu prüfen, ob es sich um einen sog. Altfall oder einen sog. Neufall handelt. Das heißt konkret: Wenn eine Immobilie am 31.3.2012 infolge Ablaufs der zehn- oder fünfzehnjährigen Spekulationsfrist nicht steuerverfangen war, handelt es sich um einen Altfall. Bei einem Altfall wurde eine Immobilie des steuerlichen Privatvermögens von natürlichen Personen idR vor dem 31.3.2002 bzw. in Ausnahmefällen vor dem 31.3.1997 entgeltlich angeschafft. Alle Immobilien, die nach diesen Zeitpunkten angeschafft wurden, sind Neufälle.

Pauschale Besteuerung beim Verkauf von Altfällen

• Bei Altfällen, bei denen nach dem 31.12.1987 keine Umwidmung erfolgt ist, können vom Veräußerungserlös pauschal 86 % als Anschaffungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn unterliegt mit 30 % der Immobilienertragsteuer, die somit im Ergebnis 4,2 % des Veräußerungserlöses beträgt.
• Wurde hingegen bei einem Altfall nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung vorgenommen und danach keine entgeltliche Übertragung durchgeführt, dann darf der Veräußerungserlös lediglich pauschal um 40 % gekürzt werden, sodass 60 % des Veräußerungserlöses mit 30 % zu besteuern sind. Die Immobilienertragsteuer beträgt somit effektiv 18 % des erzielten Verkaufspreises. Als eine für die Immobilienertragsteuer relevante Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland entspricht.
• Umwidmungen sind hinsichtlich des „Steuersatzes“ auch dann für den Veräußerer relevant, wenn sie innerhalb von 5 Jahren nach der Veräußerung erst beim Erwerber durchgeführt werden. Weiters führen Kaufpreiserhöhungen bei späterer Umwidmung zB infolge einer Besserungsklausel zu einer Adaption der Immobilienertragsteuer für den gesamten Kaufpreis.
• In beiden Fällen (4,2 % und 18 %) kann der steuerpflichtige Überschuss auch nach den allgemeinen Regeln (Neufallmethodik) ermittelt werden.

Es gibt eine Reihe an Steuerbefreiungen, die beim Immobilienverkauf schlagend werden können: Zum Beispiel die Hauptwohnsitzbefreiung. Eigenheime und Eigentumswohnungen können steuerfrei veräußert werden, wenn sie dem Verkäufer ab der (ertragsteuerlich entgeltlichen) Anschaffung durchgehend bis zur Veräußerung und für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und im Rahmen der Veräußerung der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Befreiung für den Hauptwohnsitz kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf die Eigentumswohnung bzw. das Eigenheim durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde (wichtig und anwendbar auch zB bei Trennungen von Ehepaaren und späterem Verkauf oder bei unentgeltlichem Erwerb mit nachfolgender Begründung des Hauptwohnsitzes). Dies gilt unter bestimmten Voraussetzungen auch, wenn der Hauptwohnsitz ursprünglich im Rahmen eines Mietverhältnisses genutzt wurde und die Immobilie erst später erworben wird. Zu beachten ist bei der Hauptwohnsitzbefreiung, dass beim anteiligen Grund und Boden nur eine ortsübliche Bauparzelle steuerbefreit ist und das BMF diese mit 1.000 m² festlegt.

Bei Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist nur der auf das Gebäude entfallende Überschuss steuerfrei. Jener Anteil der auf Grund und Boden entfällt ist steuerpflichtig. Diese Befreiung gilt allerdings nur dann, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Die Herstellereigenschaft kann nach Ansicht des BMF nicht auf den Rechtsnachfolger übertragen werden und gilt daher nur für den tatsächlichen Errichter.

Aber Achtung: Nach Ansicht des BMF und der Judikatur gilt der Befreiungstatbestand nur für selbst hergestellte Gebäude, nicht aber für den Ausbau von bestehenden Gebäuden (zB Dachbodenausbau) oder für Generalsanierungen.

Weiters bestehen Befreiungsbestimmungen für Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren und bei der Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden behördlichen Eingriffs.

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