Scoring-Studie: Wealthcap entschlüsselt Erfolgskomponenten für zukunftsfähige Bürolagen

• Erstmalig Ranking von 94 Büroteilmärkten deutscher Top-7- Städte nach Zukunftsperspektive
• Scorecards mit Erfolgskomponenten nach präferiertem Investmentkriterium
• Zentrale Lagen weiterhin besonders wertbeständig Hohe
• Entwicklungspotenziale in Randlagen mit guter Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung

Im Ergebnis zeigt sich eine hohe Wertbeständigkeit vor allem in Innenstadtlagen, während Randlagen mit starker Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung langfristig größere Entwicklungspotenziale bieten. Von entscheidender Bedeutung als Frühindikator erweist sich neben dem Flächenumsatz das Verhältnis der lokalen Büroflächen-Pipeline im Vergleich zur Nachfrage. Für langfristig orientierte Anleger ist die Bandbreite der Mietentwicklung auf Teilmarktebene als Zeichen für die Volatilität des Gesamtstandorts besonders aussagekräftig. Grundlage der Berechnungen war die RIWIS- Datenbank von bulwiengesa. Darüber hinaus war Professor Carsten Lausberg (HfWU Nürtingen-Geislingen) maßgeblich an der Entwicklung der Scorings und Methodik beteiligt.

„Nach unserer Future-Residential-Studie 2018 und der Future-Retail-Studie 2019 widmen wir uns nun unserer Kernanlageklasse Büro: Wo bieten sich Investoren langfristig zukunftsfähige Anlagestandorte? Dabei ist es für uns entscheidend, praxisnah die verschiedenen Prioritäten unterschiedlicher Anlegergruppen widerzuspiegeln. Mit den eigens konzipierten Scorecards ist es uns dabei erstmals gelungen, sämtliche Mikrolagen der sieben A- Standorte vergleichbar zu machen und nach ihrer Zukunftsfähigkeit zu untergliedern“, kommentiert Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap.

„Ausgerechnet in Zeiten von COVID-19 eine Langfrist-Studie aller Büroteilstandorte der deutschen Top-7-Städte zu veröffentlichten, mag für manche Marktbeobachter ein überraschendes Timing sein. Wir sind jedoch der festen Ansicht, dass gerade jetzt eine fundamentale Analyse handverlesener Indikatoren Lehren aus vorangegangenen Krisen erlaubt und damit für Investoren relevanter denn je ist“, erklärt Achim von der Lahr, Geschäftsführer von Wealthcap.

Im Vergleich der Top-7-Städte auf Makrostandortebene teilen sich Frankfurt am Main und München mit jeweils 3,67 von maximal 5 Punkten den ersten Platz. Es folgen Düsseldorf und Stuttgart (je 3,17) sowie dahinter Berlin und Köln (je 3,00) und Hamburg (2,83). Auf Ebene der Mikrolagen schneiden Berlin und München besonders gut ab und vereinen zusammen fünf der zehn am höchsten bewerteten Teilmärkte.

Berücksichtigt man die Scorecards, also die Kombination von Makro- und Mikrokriterien, schaffen es neben Frankfurt und München nur drei weitere Teilmärkte in die Top-10, nämlich die Düsseldorfer City, der Berliner Ku’damm und die Hamburger Altstadt/Neustadt. Spitzenreiter im reinen Mikrolagenvergleich ist der Berliner Ku’damm samt seinen Seitenstraßen mit einem Wert von 4,50, während die Münchener Innenstadt mit einem Wert von 3,83 den Spitzenplatz bei den Scorecards belegt.

Auffällig ist die Häufigkeit, mit der zentrale Teilmärkte und insbesondere die eng gefassten Innenstädte auf den Spitzenplätzen der Rankings vertreten sind. Sowohl im reinen Mikrolagen- als auch im Scorecard-Vergleich schaffen es kaum peripher situierte Teilmärkte in die Top-10. Erst in der Folge finden sich allmählich weniger zentrale Teillagen wie München- Westend, Düsseldorf Flughafen oder Berlin-Friedrichshain.

„City-Lagen dominieren die vorderen Ränge der untersuchten Mikrostandorte und weisen insbesondere bei den Wertänderungen hohe Scores auf. Diese Gesamtpakete haben jedoch ihren Preis, der unter anderem auch durch fehlende Flächen für neue Gebäude beeinflusst wird. Langfristig muss es daher ausdrücklich nicht immer die Citylage sein. Sofern eine günstige ÖPNV-Anbindung und Nahversorgungsangebote gegeben sind, bieten Randlagen weiterhin erhebliche Potenziale und können an Bedeutung gewinnen. Denn dort existieren noch Entwicklungsflächen sowie eher moderate Mietniveaus im Vergleich zur Innenstadt“, erläutert Zehrer.

Mithilfe der eigens entwickelten Scorecards wurden die 94 Büroteilmärkte der Top-7-Städte erstmals miteinander vergleichbar gemacht. Statt absoluter Veränderungen erfassen die Scorecards relative Veränderungen der Indikatoren. Zur Abbildung unterschiedlicher Investitionsstrategien je Investorengruppe wurden hierfür spezifische Erfolgskomponenten abgeleitet: Cashflow-orientierte Anleger achten demnach besonders auf die Spitzenmiete und die Entwicklungspipeline, während auf Wertänderung bedachte, risikoaffinere Investoren auf Makroebene vor allem die Nettoanfangsrendite sowie das Bevölkerungswachstum beziehungswiese auf Mikroebene die lokale Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung im Blick haben. Risikoaverse Anleger schließlich konzentrieren sich neben der Standardabweichung bei der Spitzenmiete auf den Flächenumsatz, die belegte Bürofläche und die Entwicklungspipeline.

Auf diese Weise lassen sich sämtliche Teilmärkte nach der am besten geeigneten Investment-Strategie aufschlüsseln. Interessierte Investoren können damit anhand von Mikromärkten, unabhängig von einem konkreten Asset, eine Vorauswahl für ihre individuellen Zielsetzungen treffen.