Laut eines kürzlich veröffentlichten Reports des internationalen Immobilien-Investmentmanagers Savills Investment Management (Savills IM) weist der europäische Industrie -und Logistikimmobilienmarkt nach wie vor starke Fundamentaldaten auf. Doch angesichts weiter steigender Kaufpreise, sinkender Renditen für „Big Box“-Logistikimmobilien und neuer Trends bieten aufstrebende Teilsegmente alternative Investitionsmöglichkeiten und erhöhtes Diversifikationspotenzial.

Der Report mit dem Titel „Thinking outside big boxes” zeigt Chancen im Bereich der „Big Box”-Logistik und -Lagerhaltung auf. Die Erholung der langfristigen makroökonomischen Nachfragetreiber wie Wirtschaftswachstum, Handelsvolumen, Produktionsleistung und Einzelhandelsumsätze deuten auf ein weiterhin positives Marktumfeld für den Industrie- und Logistikmarkt hin. Gleichzeitig bleibt die Angebotssituation in den wichtigsten europäischen Märkten mit Leerstandsquoten nahe der Rekordtiefs angespannt.

Savills IM erwartet, dass der Onlinehandel als wichtiger Nachfragetreiber für E-Commerce-bezogene „Big Boxes“ weiter stark wachsen und ein wichtiger Treiber für die Nutzernachfrage bleiben wird. Savills IM hat berechnet, dass sich die Nachfrage nach zusätzlichen Logistikflächen allein in Europa im Jahr 2020 auf mehr als 10 Mio. Quadratmeter belief und schätzt, dass bis 2025 weitere 21 Mio. Quadratmeter Nachfragevolumen hinzukommen könnten.

Der Immobilien-Investmentmanager mahnt jedoch zur Vorsicht, da die ebenfalls stark steigende Nachfrage von Investoren die Renditen von „Big Boxes“ weiter drücken könnte – die Nettoanfangsrenditen für Spitzenobjekte im Core-Segment liegen bereits auf historisch niedrigen Niveaus von 3,5 % bis 4,0 % und in den europäischen Kernmärkten manchmal sogar noch darunter. Neben dem Core-Segment sieht Savills IM Chancen für höherrentierliche Strategien in den Core-Plus- und Value-add-Segmenten.

Dem Report zufolge bieten Teilsektoren wie urbane / Last-Mile Logistik, Light Industrial-Immobilien und Kühllager Diversifizierungsmöglichkeiten und höhere risikoadjustierte Renditen, da sie von langfristigen Nachfragetrends wie schnellerem Warenverkehr und der anhaltenden Angebotsverknappung durch Versorgungsengpässe bei bebaubaren Grundstücken profitieren.

Alistair Ennever, Head of Logistics, Europe, Savills Investment Management, sagt: „Säkulare wirtschaftliche, technologische und demografische Trends unterstützen die bereits positive Marktentwicklung am europäischen Industrie- und Logistikmarkt nachhaltig. Das dynamische Wachstum im E-Commerce hat sich durch die Corona-Pandemie deutlich beschleunigt, was den Erfolg des Logistikmarktes noch weiter ankurbelt.

Aus diesem Grund halten wir den Kauf und die Errichtung moderner, flexibler Logistik- und Industrieanlagen in den wichtigsten Drehkreuzen nach wie vor für sinnvoll, wenn auch auf selektivere Weise. Da sich die Renditen in den meisten Märkten auf einem historisch niedrigen Niveau befinden, sind die Auswahl der Objekte, das Mietwachstum und die Nachhaltigkeit der Erträge jetzt die wichtigsten Faktoren, die Investoren berücksichtigen sollten.”

Andreas Trumpp, Head of Research, Europe, Savills Investment Management, kommentiert: „Der Industrie- und Logistiksektor gilt als einer der Immobiliensektoren mit den höchsten Anforderungen in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Wir glauben, dass institutionelle Investoren, die ESG-Aspekte priorisieren, potenziell auch die zugrunde liegenden ökonomischen Fundamentaldaten der Immobilien optimieren und so von erheblichen wirtschaftlichen Vorteilen profitieren können.

Neben dem ‚Big Box‘-Sektor bieten aufstrebende Teilsegmente renditestarke Alternativen. Sie ermöglichen risikobereiteren Investoren, sich früher im Produktzyklus zu engagieren, höhere Renditen zu erzielen und Risiken zu diversifizieren.”

Die wichtigsten Erkenntnisse des Savills IM-Reports zu den aufstrebenden Teilsektoren:

Urbane und Last-Mile-Logistik – Savills IM erwartet ein starkes Wachstum von Mieten und Grundstückswerten in städtischen Gebieten und am Stadtrand. Grundlage hierfür sind ein sich verschärfender Mangel an bebaubaren Grundstücken und eine steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien der letzten Meile in der Nähe von Endverbrauchern. Savills IM schätzt den Mietaufschlag für Industrieimmobilien in Städten im Vergleich zu erstklassigen Standard-Logistikimmobilien im Jahr 2020 auf durchschnittlich rund 45 %. Die Verfügbarkeit von Immobilien in städtischen Gebieten, die zudem die von Investoren und Nutzern geforderten ESG-Merkmale aufweisen, ist eine Herausforderung. Daher kann eine „Bauen statt kaufen”-Strategie notwendig werden, die entsprechend ihre eigenen Herausforderungen mit sich bringt.

Light Industrial-Immobilien –Sie sind in der Regel kleiner und liegen meistens innerhalb der Stadtgrenzen, wo Bevölkerungswachstum und Urbanisierung das Angebot einschränken. Viele kleine Mieter in einer Immobilie erfordern ein umfangreicheres Asset Management, erhöhen aber auch die Chancen, Mietpreiswachstum zu heben und längere Leerstandszeiten zu verringern. Trotz der größeren Komplexität und der damit verbundenen Risiken gibt es Potenzial bei bestehenden Objekten und über Sanierungsmöglichkeiten. Insbesondere Märkte mit einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bieten Spielraum für Mietwachstum, wobei Standort und Objektauswahl entscheidend sind.

Kühllager –Dieser Teilsektor hat das Potenzial, sich zu einer langfristigen Investitionsmöglichkeit zu entwickeln, die durch solide Fundamentaldaten und eine stetige interzyklische Nachfrage gestützt wird. Zusätzlich zu den traditionellen Lebensmitteleinzelhändlern, die ihre Online-Aktivitäten ausweiten, sind neue Online-Lebensmittelplattformen entstanden. Währenddessen führte der öffentliche Gesundheitsnotstand zu einem globalen Nachfrageschub nach medizinischen Produkten, die gekühlt werden müssen. Der europäische Markt für Kühlkettenlogistik hatte 2019 ein Volumen von 75 Mrd. US-Dollar. Savills IM schätzt, dass dieses bis 2025 auf 113 Mrd. US-Dollar steigen wird, was einem jährlichen Wachstum von mehr als 8 % entspricht. Die attraktivsten Objekte befinden sich in der Nähe großer europäischer Ballungsräume.

Den vollständigen Report können Sie unter researchandstrategy@savillsim.com anfordern.