Um die künftige Nachfrage nach Büro- und Laborflächenzu ermitteln, hat Savills das eingesetzte Risikokapital in Forschung und Entwicklung der vergangenen Jahre zur genutzten Büro- und Laborfläche ins Verhältnis gesetzt. So zeigte sich in der Vergangenheit, dass die Immobiliennachfrage dem Aufbau von Risikokapital um etwa 12 bis 18 Monate hinterherhinkt: Pro eingesetzter 1 Mrd. Euro Risikokapital erhöhte sich der Flächenbedarf um ca. 46.000 m². Da zwischen 2019 und 2020 rund 10,2 Mrd. Euro Risikokapital in den europäischen Life Sciences-Markt geflossen sind, prognostiziert Savills somit bis 2022 einen zusätzlichen Büro- und Laborflächenbedarf von bis zu 474.000 m².

Europa bietet gute Rahmenbedingungen

Dabei bietet Europa für expandierende Unternehmen attraktive Standortanreize: sehr gute infrastrukturelle Rahmenbedingungen mit einer hohen Markttransparenz und im Vergleich zu den meisten US-Standorten geringe Personalkosten im Life Sciences-Sektor, bei einem gleichzeitig großen Talent Pool. „Insbesondere die Pharmabranche expandiert zunehmend in den europäischen Markt. Wir gehen aufgrund der aktuellen Entwicklung davon aus, dass die Unternehmen ihre Aktivitäten in Europa weiter verstärken, um sich Talente und zusätzliche Büro- und Laborflächen zu sichern“, erläutert Mike Barnes, Associate European Research bei Savills. 

Noch in diesem Jahr sollen insgesamt 5,2 Mio. m2 neue Büroflächen in 25 europäischen Märkten entstehen, auch für das Jahr 2022 wird mit 5,1 Mio. m2 ein ähnliches sogar noch höheres Flächenplus erwartet. Zum Vergleich: In den deutschen Top-6-Büromärkten sind für dieses Jahr noch rund 1,5 Mio. Flächen in Planung, für 2022 ca. 2,1 Mio. m². Davon sind laut Savills für 2021 54 % in Europa und 70 % in Deutschland vorvermietet. Für das kommende Jahr beziffern sich die Vorvermietungsquoten auf 39 % für Europa und 44 % für Deutschland. Damit stehen Life Sciences-Unternehmen in hoher Konkurrenz zu den klassischen Büromietern.

Life Science sind langfristige Nutzer

Trotzdem könnten sie trotz technischer Herausforderungen von der zunehmenden Umwandlung klassischer Büroflächen zu Laboren profitieren. Aus Investorensicht wiederum bilden Life Sciences-Unternehmen eine wichtige Nutzergruppe, da ihre Mietdauer auch aufgrund der kostenintensiven Ausstattung in der Regel langfristiger als bei traditionellen Büromietern ist. „In dem zunehmend kompetitiven Marktumfeld nutzen Investoren die Option von Sale-and-Leaseback-Transaktionen, um sich im Life Sciences-Sektor attraktive Renditen zu sichern. Im Gegenzug bietet sich für die Unternehmen der Branche sowie Institutionen wie zum Beispiel Universitäten, die Möglichkeit, Kapital für ihre primären Geschäftsbereiche zu generieren“, so George Coleman, Associate Regional Investment Advisory EMEA bei Savills. „Das Risikokapital macht nur einen Teil der Investitionen und Vermietungen der Branche aus – staatliche Initiativen, Private Equity- und M&A-Aktivitäten bestimmen primär die groß angelegten Vermietungen. Da die Flächenanforderungen der Life Sciences-Branche in erheblichem Maße vom Erfolg der Forschungs- und Entwicklungsabteilung abhängen, müssen potenzielle Flächen flexibel und erweiterbar sein”, so Christina Sigliano, EMEA Head of Occupier Services bei Savills.

Deutschland einer der wichtigsten Standorte

31 % der europäischen Ausgaben in Forschung und Entwicklung werden in Deutschland getätigt. „Deutschland ist einer der wichtigsten lebenswissenschaftlichen Forschungs- und Entwicklungsstandorte in Europa. Neben anderen Faktoren ist die hohe Zahl der Hochschulabsolventen aus den natur- und ingenieurwissenschaftlichen Fächern hierfür ausschlaggebend“, erläutert Matthias Pink, Head of Research bei Savills Germany. „Berlin und München stehen exemplarisch für den Life Sciences-Standort Deutschland. Mit ihrer hohen Konzentration an Wissenschaftsparks und Investitionen in diesem Segment sind beide Städte im Fokus.“ Berlin und München stellen auch zwei der größten Vermietungsbeispiele im Life Sciences-Bereich in Deutschland: Der Pharmakonzern Sanofi, der im Jahr 2020 einen Vertrag über 5.520 m² in der Berliner City West unterzeichnete, und Wacker Chemie, die sich im Juni 2021 rund 17.800 m² Bürofläche im Werksviertel in München sicherten. Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) hat zudem Anfang September 2021 in Berlin ein neues Pandemie-Frühwarnzentrum eröffnet.

Den Savills Life Sciences Report 2021 in englischer Sprache gibt es hier als Download