• RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q2 2024
• Globaler Hauptindex bleibt stabil
• MEA und Teile von APAC sind nach wie vor optimistischer, aber aktuell kaum Anzeichen für Umschwung in China/Hongkong
• Aussichten für Sekundärbüros und Einzelhandel bleiben in vielen Märkten besonders negativ
• Europa: Gesamtbild bleibt gedämpft, auch wenn in einigen Ländern eine Verbesserung erkennbar ist
• Deutschland: Gesamtindex steigt von -26 auf -18, Investorenstimmung verbessert sich von -28 auf -18 und erreicht damit den gleichen Wert wie Mieterstimmung
• Kreditkonditionen verbessern sich weiter von +4 % auf +7 %
• Nettosaldo der Büronachfrage steigt in Deutschland von -42 % auf -27 % 
• Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen steigt in Deutschland von -34 % auf -23 %
• Mietaussichten für kommende 12 Monate im Bereich Büro drehen in positiven Bereich und steigen von -5 auf +2

Wie in den letzten Quartalen auch, ist das Feedback aus MEA weiterhin am positivsten. Der CPSI für diese Region liegt im zweiten Quartal bei +8, was etwas niedriger ist als zu Beginn des Jahres mit +13, stellt aber immer noch einen positiven Trend dar. Die anderen drei Regionen spiegeln weiterhin eine vorsichtigere Stimmung wider, wenn auch weniger stark im Vergleich zu den Tiefstständen von 2023. Der jüngste Wert für Nord- und Südamerika erreicht einen Wert von -4 (Q1: -6). In Europa liegt der CPSI genauso hoch wie zu Beginn des Jahres bei -10. Unterdessen bleibt APAC mit einem CPSI von -19 ein Nachzügler. Hier ist eine besonders starke Divergenz zwischen den Ländern zu verzeichnen. Wie erwartet bleibt China ein Ausreißer in Bezug auf die negative Stimmung, trotz der jüngsten politischen Initiativen der Regierung, während der indische Immobilienmarkt sich am oberen Ende der Ergebnisse bewegt.

Kreditkonditionen werden weiter gelockert

Der letzte GCPM signalisierte zum ersten Mal seit Anfang 2022 eine Verbesserung der Kreditbedingungen. Die aktuelle Umfrage zeigt, dass sich dieser Trend im zweiten Quartal fortgesetzt hat. Ein Nettosaldo von +15 % sagt, dass die Kreditbedingungen weiter gelockert wurden, verglichen mit +18 % im ersten Quartal. Dieser Trend geht mit den kleinen Schritten einiger Zentralbanken einher, den Prozess der Zinssenkung einzuleiten. So senkte im Juni die EZB als erste große westliche Zentralbank das Zinsniveau um 0,25 Prozentpunkte, während die Schweizerische Nationalbank, die Schwedische Riksbank und die Bank of Canada ebenfalls begonnen haben, ihre straffe Geldpolitik zu lockern. Entscheidend ist jedoch, dass die US-Notenbank weiterhin vorerst an ihrem Kurs festhält, so dass Markterwartungen bezüglich des Zeitplans für wahrscheinliche Lockerungen zurückgefahren wurden.

Dies spiegelt sich in den unterschiedlichen Ergebnissen der Umfrage wider. So erreichten die USA bei den Kreditbedingungen im zweiten Quartal ein Nettosaldo von Null, im Gegensatz zu +10 % im ersten Quartal. Im Gegensatz dazu verzeichnen die Ergebnisse in Kanada ein Nettosaldo von +23 %, was auf ein wohlwollenderes Kreditumfeld zurückzuführen ist, verglichen mit -2 % im ersten Quartal. Das Bild in den einzelnen europäischen Ländern deutet auf eine leichte Verbesserung der Kreditbedingungen hin. Dabei ist bemerkenswert, dass die Ergebnisse für Frankreich bei dieser und den meisten anderen Kennzahlen deutlich negativer ausfallen. Die Kommentare der französischen Umfrageteilnehmer zeigen, dass aufgrund der Wahlen, die während der RICS-Befragung stattgefunden haben, eine politische Ungewissheit entstanden ist, die die Stimmung negativ beeinflusst hat.

Projektentwicklungen spiegeln unterschiedliche Trends wider

Der weltweit negative Trend bei dem Beginn neuer Projektentwicklungen hält weiter an. Ein Nettosaldo von -18 % der Befragten gibt an, dass Baustarts rückläufig sind (Q1: -15 %). Doch auch hier gibt es erhebliche Unterschiede auf regionaler und Länderebene. Saudi-Arabien und die Vereinigten Arabischen Emirate verzeichnen beide starke positive Nettosalden von +49 %, Indien liegt mit +47 % knapp dahinter. Die Mehrheit der Ergebnisse fällt hingegen negativer aus: So erreicht Deutschland einen Nettosaldo von -51 %, Frankreich -53 %, Neuseeland -60 % und China -50 %. 

Alternative Anlagen und erstklassige Flächen werden sich weiterhin überdurchschnittlich entwickeln

Die Werte für Kapitalwert- und Mieterwartungen in den nächsten 12 Monate haben sich auf globaler Ebene per Saldo kaum verändert. Bei den Kapitalwerten wurde im zweiten Quartal ein Wert von +1 % gegenüber 0 % im ersten Quartal erreicht, bei den Mieten lag der Wert bei 0 % im Vergleich zu +4 % im Quartal zuvor. Auf regionaler Ebene erreicht MEA erwartungsgemäß die herausragenden Saldi von +47 % und +39 % für Kapitalwerte und Mieten. Auch Indien schneidet hier weiterhin sehr gut ab, auch wenn das Bild in der gesamten APAC-Region durchwachsen bleibt. Bei den 12-Monatserwartungen nach Sektoren auf globaler Ebene zeigt sich, dass die Ergebnisse weitgehend mit denen des ersten Quartals übereinstimmen. Weiterhin werden Core- vor Sekundärimmobilien bevorzugt. Darüber hinaus herrscht die Meinung vor, dass alternative Vermögenswerte Investoren höhere Renditen bringen als herkömmliche Anlagen. Dazu zählen Datenzentren, Pflegeeinrichtungen, studentisches Wohnen, Freizeitimmobilien und erstklasse Industrieobjekte. Sekundärbüros und Einzelhandelsflächen werden nach wie vor negativ bewertet, es wird mit einem weiteren Rückgang der Kapitalwerte und Mieten gerechnet. Aber auch hier gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den Regionen. So zeigen sich beispielsweise in MEA deutlich positive Erwartungen für Kapitalwerte und Mieten bei sekundären Flächen.

Europa: Gesamtbild bleibt gedämpft, auch wenn in einigen Ländern eine Verbesserung erkennbar ist

Die GCPM-Ergebnisse für das erste Quartal 2024 für Europa bleiben relativ zurückhaltend, die wichtigsten Marktindikatoren weisen weiterhin eine schwache Dynamik auf. Dennoch hellt sich das Bild in einigen Bereichen langsam auf, auch wenn die Gesamtergebnisse gedämpft bleiben. Darüber hinaus wird abseits der traditionellen Sektoren erwartet, dass alternative Anlageklassen im kommenden Jahr voraussichtlich positive Renditen erzielen.

Gesamtindex stagniert in Europa – aber deutliche Unterschiede auf Länderebene 

Sowohl der OSI als auch der ISI bleiben mit Werten von -10 bzw. -11 im negativen Bereich. Damit liegen diese Messgrößen nun in jedem der letzten neun Quartale unter null. Der Gesamtindex CPSI stagniert europaweit bei -10. Auf Länderebene verzeichnet Frankreich eine besonders negative Stimmung. Hier sank der CPSI von -24 auf -36 angesichts der gestiegenen politischen Unsicherheit. Deutschland (-18), Ungarn (-15) und die Niederlande (-13) verzeichnen ebenfalls negative CPSI-Werte, wenngleich die jüngsten Ergebnisse weniger negativ ausfallen als zuvor. Im Gegensatz dazu zeigen sich Kroatien (+27), Griechenland (+13) und Spanien (+10) im Vergleich zum regionalen Durchschnitt deutlich positiver. 

Sekundäre Büro- und Einzelhandelsflächen bleiben unter signifikantem Abwärtsdruck

Die Miet- und Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate auf europäischer Ebene fallen in den verschiedenen Sektoren des Marktes sehr unterschiedlich aus. Angesichts der anhaltenden strukturellen Herausforderungen werden sowohl bei sekundären Büro- als auch Einzelhandelsflächen sinkende Miet- und Kapitalwerte erwartet. Top-Büros schneiden hingegen deutlich besser ab: Hier gehen die Umfrageteilnehmer von leicht steigenden Werten aus. Bei erstklassigen Industrieimmobilien wird eine deutlich positive Entwicklung sowohl bei den Mieten als auch bei den Kapitalwerten prognostiziert. Im Bereich alternative Anlageklassen weisen Datenzentren besonders solide Aussichten für die nächsten 12 Monate auf. Auch die Mieten und Kapitalwerte bei Mehrfamilienhäusern, studentischem Wohnen, Pflegeeinrichtungen und Hotels werden voraussichtlich steigen. Auf Länderebene verzeichnen Hotels und studentisches Wohnen einen besonders positiven Ausblick in Spanien. Insgesamt zeigen sich die Befragten in Frankreich mit den pessimistischsten Aussichten für Kapitalwerte und Mieten. 

Deutschland: Gesamtindex steigt von -26 auf -18, Investorenstimmung verbessert sich von -28 auf -18 und erreicht damit den gleichen Wert wie die Mieterstimmung

Der Gesamtindex CPSI für Deutschland steigt im zweiten Quartal von -26 auf -18. Im Vorquartal gaben 37 % der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer Abschwungphase befindet, jetzt sind es noch 23 %. Waren es im ersten Quartal 54 % der Befragten, die angaben, den Tiefpunkt im Zyklus erreicht zu haben, sind es aktuell 59 %. Die Investorenstimmung verbessert sich von -28 auf -18 und liegt damit auf Höhe der Mieterstimmung, die sich von -24 auf -18 verbessert hat.
 
Die Investorennachfrage über alle Assetklassen steigt deutlich und erreicht ein Nettosaldo von -5 % (Q1: -16 %). Bei Büroimmobilien verbessert sich der Nettosaldo ebenfalls deutlich und verzeichnet jetzt einen Wert von -15 % (Q1: -27 %). Bei Industrieimmobilien steigt der Wert ebenfalls und liegt weiterhin im positiven Bereich bei +15 % (Q1: +6 %). Auch der Nettosaldo bei Einzelhandelsimmobilien erhöht sich klar von -27 % auf -16 %. Der Nettosaldo der Nutzernachfrage über alle Assetklassen steigt ebenfalls und erreicht im zweiten Quartal einen Wert von -19 % (Q1: -25 %). Dabei stieg die Nutzernachfrage nach Büros von -42 % auf -27 %.
 
Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich deutliche Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 38 % (Q1: 61 %) ein, und die Zahl derer, die die Preise als angemessen ansehen, stieg von 29 % auf 42 %.
 
Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen steigen von -34 % auf -23 %. Büroimmobilien veränderten sich deutlich, wobei der Nettosaldo von -53 % auf -29 % stieg. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien sanken leicht von +4 % auf +2 %, liegen aber weiterhin im positiven Bereich. Einzelhandelsimmobilien stiegen und erreichten einen Wert von -42 % (Q1: -52 %).
 
Bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten ist die Stimmung wieder positiv. Demnach stiegen die Mieterwartungen von -5 % auf +2 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien drehen dabei in den positiven Bereichen und stiegen von -13 % auf +3 %. Bei Einzelhandelsimmobilien erhöhte sich der Wert von -37 % auf -26 %, und Industrieimmobilien befinden sich weiterhin im positiven Bereich, fielen jedoch von +34 % auf +29 %.
 
Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst im letzten Quartal drehte er in den positiven Bereich. Im zweiten Quartal steigt der Nettosaldo weiterhin und erreichte einen Wert von +7% (Q1: +4%). Die zwar besseren Konditionen für Kredite spiegeln sich aber weiterhin noch nicht in steigenden Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen wider. Hier erhöhte sich der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg nur leicht von -65 % auf -51 %.

Fazit: Europa
 
Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB): „Nachdem einzelne Faktoren Anfang des Jahres eine Belebung angedeutet haben, zeigen die Daten im zweiten Quartal eine erneute Stagnation. Auch wenn sich das Kreditumfeld aufgrund erster Zinssenkungen verbessert hat, wirkt das schwache Wachstum in Europa wie ein Bremsklotz. Sowohl Mieter- als auch Investoren-Sentiment haben sich insgesamt nicht verbessert und bleiben negativ. Ein deutliches Süd-Nord-Gefälle unterstreicht die unterschiedlichen Entwicklungsstufen der europäischen Länder. Die Kapitalwerterwartungen sind weiterhin schwach, insbesondere in Deutschland und Frankreich. Dagegen sind die Aussichten für das Mietwachstum in Prime Markets erneut gestiegen. Alternative Anlagen zeigen positive Kapitalwerterwartungen. Allerdings geraten Secondary-Office und Secondary-Retail immer mehr unter Druck. Es gibt noch keine Entwarnung, auch wenn einige Marktteilnehmer sich schon darauf einstellen.“

Fazit Deutschland
 
„Im Gegensatz zum stagnierenden europäischen Gesamtbild zeigt sich im deutschen Markt eine deutlich positive Bewegung. Leider kann es nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Gesamtindex in Deutschland noch negativer ist als auf europäischer oder globaler Ebene. Aber der Realitätsmodus scheint sich zu verfestigen und verarbeitet sowohl die Komplexität als auch das herausfordernde Marktumfeld. Dazu trägt unter Umständen auch die Einschätzung des Bewertungs-Levels bei, das sich deutlich von teuer bis sehr teuer zu einer fairen Bewertung verändert hat“, so Eickermann-Riepe abschließend.

Hier der Link zur Aufzeichnung der PK:
https://us02web.zoom.us/rec/share/Fy3Uitqfo-XSOGBBr6a6dcG4tr4DgN7MWVumesilx6K4VjTHQybTFmXl-EXxm76f.S0sNiKx_Kb1LnAL_ Kenncode: N9pqgu?=