Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das zweite Quartal 2021 verzeichnen eine weitere Verbesserung der Stimmung unter den Immobilienmarktexperten. Der Hauptindex, der Commercial Property Sentiment Index (CPSI), ist das vierte Quartal in Folge gestiegen und hat, obwohl immer noch negativ, den besten Stand (-4%) seit dem vierten Quartal 2019 (+3%) erreicht. Dabei ist die positivere Stimmung sowohl auf Seiten der Nutzer als auch auf der der Investoren erkennbar.

Der globale Wert für Erstere stieg von -26% auf -10%, der Wert für letztere von -10% auf +1%. Die aktuelle Verringerung der Kluft zwischen diesen beiden Märkten ist ein Zeichen dafür, dass sich das makroökonomische Bild langsam verbessert und auch auf das Verhalten der Nutzer durchschlägt. Die nach Regionen aufgeschlüsselten CPSI-Gesamtergebnisse zeigen, dass sich die Stimmung besonders deutlich in Nord-, Mittel- und Südamerika verbessert hat, wo der Wert von -20% zu Beginn des Jahres auf +4% gestiegen ist. In den anderen Regionen verhalten sich die Ergebnisse ähnlich, wenn auch etwas weniger stark ausgeprägt. Für Europa hat sich der Stimmungsindex von -19% auf -6%, für APAC von -15% auf -10% und für MEA von -22% auf -13% erholt. In drei der vier Regionen (APAC ist die Ausnahme) verzeichnete der CPSI der Nutzer im zweiten Quartal einen stärkeren Anstieg als der der Investoren.

Trends bei Assetklassen verschieben sich

Neben der allmählichen Erholung der Stimmung, ist eine Verschiebung bei den Assetklassen zu beobachten. Dies wird besonders bei der Entwicklung der Nutzernachfrage deutlich (gemessen in % des Nettosaldos). Es überrascht nicht, dass der globale Wert bei Industrie- und Logistikimmobilien von +19% auf +30% gestiegen ist. Interessanterweise zeigen die Ergebnisse der Nachfrage nach Büroflächen eine Verringerung des negativen Werts von -41% auf -16%. Noch auffälliger ist das Feedback beim Einzelhandel. Obwohl immer noch stark negativ, zeigt die globale Metrik, dass sich diese von -50% auf -27% verbessert hat. Die Zahlen für Europa zeigen ein Nettosaldo bei der Büronachfrage von -13% im zweiten Quartal gegenüber -45% im ersten und im Einzelhandel bei -38% gegenüber -71%.

Positiverer Tenor spiegelt sich in Zukunftserwartungen wider

Der Gesamtwert für die globalen Kapitalwerterwartungen über die nächsten 12 Monate hat sich von -1% auf +1% erhöht. Die Mietwerte werden bis Mitte 2022 als weitgehend unverändert angesehen, während in der Umfrage für das erste Quartal noch ein Rückgang von 2% verzeichnet wurde. Prime Assets werden weiterhin besser abschneiden als Sekundärimmobilien, wobei die Renditen für Erstere positiv bleiben, während sich Sekundärimmobilien immer noch schwer tun, wenn auch weniger als zuvor. Die Befragten erwarten für Industrie- und Logistikimmobilien die stärksten Kapitalzuwächse, gefolgt von Rechenzentren und Mehrfamilienhäusern. Zudem gab es eine deutliche Verschiebung bei Hotelimmobilien. In der Q1-Umfrage rechneten die Befragten mit einem weiteren Rückgang der Kapitalwerte um 5%, nun aber nehmen sie eine neutralere Position ein. Wenig überraschend nimmt der Sekundäreinzelhandel die Schlussposition ein, aber selbst in diesem Bereich ist der Tenor etwas weniger negativ als zuvor.

Stimmung dreht sich in Richtung Erholungsphase des Zyklus

Die positivere Stimmung wird dadurch verstärkt, dass die Umfrageteilnehmer davon ausgehen, dass der globale Immobilienmarkt die Abschwungphase des Zyklus verlässt. Im ersten Quartal 2021 waren knapp über 50% der Meinung, dass sich der Markt in einer Abschwungphase oder am Tiefpunkt des Zyklus befindet. Dieser Anteil liegt jetzt bei knapp über 40%, wobei 46% den Markt in einer Aufschwungphase sehen im Vergleich zu 36% in Q1. Dieser Trend ist in Amerika und Europa deutlicher als in APAC und MEA. Dennoch bewerten die Marktteilnehmer Immobilien weiterhin als teuer. Knapp die Hälfte der

Befragten bezeichneten Gewerbeimmobilien in ihrer Region als teuer oder sehr teuer.

Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden nimmt weiter zu

Trotz der Herausforderungen durch COVID-19 geben etwa drei Fünftel der weltweit Befragten an, dass die Nachfrage von Nutzern und Investoren nach nachhaltigen Gebäuden in den letzten 12 Monaten zugenommen hat. Unter den vier großen Weltregionen haben die Befragten aus Europa dabei den höchsten Anteil mit 74%. Dabei ist die Nachfrage von Auftraggebern, Stakeholdern und Kunden der wichtigste Faktor für diesen Trend.

Europa: Büroimmobilien stabiler

Die GCPM-Ergebnisse zeigen einen steigenden Anteil der Befragten in ganz Europa, dass der Markt nun in die Aufschwungphase des Immobilienzyklus eingetreten ist (43% in Q2 gegenüber 28% in Q1). Dennoch bleiben die Bedingungen bei den Assetklassen weiterhin unterschiedlich. Der europäische Mieterindex hat sich im zweiten Quartal mit einem Gesamtwert von -13 im Vergleich zu -28 im ersten Quartal wieder weniger negativ entwickelt. Parallel dazu verließ der Investmentindex zum ersten Mal seit sechs Quartalen den negativen Bereich und verzeichnet einen Wert von Null (gegenüber -9 im ersten Quartal). Auf Sektorebene betrachtet, führen Industrieimmobilien weiterhin beim erwarteten Mietwachstum. Für die nächsten 12 Monate rechnen die Befragten mit einem Anstieg um insgesamt 5% (gegenüber von zuvor prognostizierten 4 %). Interessanterweise bewegen sich die Erwartungen für Spitzenbüromieten in den leicht positiven Bereich (1%

Wachstum erwartet), zum ersten Mal seit Ende 2019. Die Einzelhandelsmieten werden weiterhin unter Druck bleiben, wobei erwartet wird, dass sie im kommenden Jahr um -3% sinken werden. Obwohl Hotels immer noch einen negativen Mietausblick aufweisen, wurden die Erwartungen auf -3% korrigiert, gegenüber -7% in Q1.

Deutschland

Der Commercial Property Sentiment Index (CPSI) für Deutschland liegt im zweiten Quartal zwar immer noch im negativen Bereich, aber mehr als 75% der Befragten ordnen die Bundesrepublik jetzt auf dem Höhepunkt bzw. im Aufschwung des Zyklus ein. Im ersten Quartal waren es 56%.

Die Investorenstimmung erreicht seit Beginn der Pandemie erstmals wieder positive Werte und zeigt im zweiten Quartal +8 gegenüber dem ersten Quartal mit -5. Die Mieterstimmung bleibt im negativen Bereich, zeigt aber auch eine Verbesserung von -27 im ersten zu -17 im zweiten Quartal. Der Rückenwind im Industrie- und Logistik-Sektor hält weiterhin an, wenngleich ein kleiner Einschnitt zu verzeichnen ist. Leichte Verbesserungen sind auch in anderen Assetklassen zu sehen, die allerdings im negativen Bereich verharren. Gegenüber einer fast ausgeglichenen globalen Einschätzung zwischen „angemessen“ und „teuer“ wird Deutschland eher als teuer und sehr teuer bewertet.

Die Kapitalwerterwartungen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland bleiben bei Industrie- und Logistik am besten, dennoch sind leichte Rückgänge gegenüber dem ersten Quartal bei erstklassigen Büro- und Industrieimmobilien zu verzeichnen. Einzelhandelsimmobilien sind hingegen weiter abgeschlagen. Die Einschätzung der Befragten zu den Mieten zeigen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland ähnliche Entwicklungen wie die Kapitalmarkterwartungen.

Fazit

„Die Stimmungslage am globalen Immobilienmarkt wird besser, insbesondere der Investoren-Sentiment-Index erreicht erstmals seit Beginn der Pandemie in Deutschland wieder einen positiven Wert. Der Mieter-Sentiment-Index verbessert sich ebenfalls, bleibt aber im negativen Bereich. Diese positiven Signale können jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass außer im Bereich Industrie und Logistik und erstklassige Büroimmobilien noch eine Flaute bei den anderen Assetklassen herrscht“, so Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorstandsvorsitzende der RICS in Deutschland, abschließend.