Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das zweite Quartal 2022* zeigen, dass die Verbesserung der Stimmung der letzten Quartale auf globaler Ebene zum Stillstand gekommen ist. So sank der Global Property Sentiment Index (CPSI)** im zweiten Quartal wieder in den negativen Bereich (-6 gegenüber +3 in Q1 2022). Grund dafür ist die anhaltende Straffung der Geldpolitik der wichtigsten Zentralbanken, angeführt von der US-Notenbank, und die Beschleunigung der Inflation, die noch nicht beendet zu sein scheint.

Auf regionaler Ebene wurde auf dem amerikanischen Kontinent, auf dem die Dynamik im ersten Quartal am stärksten ausfiel, der deutlichste Stimmungsumschwung registriert. Hier fiel der CPSI von +18 auf +1. In Europa wird ein ähnlicher Trend verzeichnet, wenn auch etwas weniger ausgeprägt (+8 auf -4), während die Werte für APAC und MEA kaum verändert sind.

Zunehmender Anteil der Befragten sieht Immobilienmarkt im Abschwung

Der Anteil der Befragten, die der Ansicht sind, dass sich ihr Markt in der Anfangsphase eines Abschwungs befindet, ist von 11 auf 30 % gestiegen, während der Anteil derer, die ihren Markt inmitten eines Abschwungs sehen, sich von 15 auf 18 % erhöht hat. Demnach sagen etwa die Hälfte der Befragten, dass sich ihr Immobilienmarkt in einer Abschwungphase befindet. Das ist der höchste Anteil seit Q4 2020. Weitere 10 % sagen, dass sich der Markt auf dem Tiefpunkt des Zyklus befinde.

Industrieimmobilien bleiben bei Mietern gefragt

Die ausgeprägte Divergenz der Nachfrage nach Assetklassen ist im zweiten Quartal nicht mehr so stark wie zuvor, aber immer noch deutlich. Die globale Mieternachfrage (Nettosaldo im Vergleich zum vorangegangenen Quartal) erreicht bei Industrieimmobilien einen Wert von +29 % (Q1: +37 %). Bei Büroimmobilien liegt das Nettosaldo bei -4 % (Q1: +7 %) und bei Einzelhandelsflächen wird ein Wert von -11 % (Q1: -8 %) erreicht.

Investorenaktivität mit nachlassender Dynamik

Der Nettosaldo der Investitionsnachfrage auf globaler Ebene hatte sich seit Q2 2021 positiv entwickelt. Die aktuellen Ergebnisse zeigen jedoch, dass Investoren vorsichtiger werden. So ging der Nettosaldo weltweit über alle Assetklassen hinweg von +17 % auf -4 % zurück. Dieses Muster spiegelt sich in den Kapitalwerterwartungen für die nächsten drei Monate (Rückgang von +12 % auf -3 %) und im Zwölfmonatsausblick (+21 % auf +6 %) wider.

Überbewertungen bergen Abwärtsrisiken

Vor dem Hintergrund steigender Zinssätze und einer möglichen weltweiten Rezession, stellt die Überbewertung der Immobilienmärkte per Saldo ein zusätzliches Risiko dar. Auf globaler Ebene ist mehr als die Hälfte der Befragten der Ansicht, dass ihr lokaler Markt als teuer oder sehr teuer zu bewerten ist. Für Nord- und Südamerika steigt dieser Anteil auf zwei Drittel (70 % in den USA). In der der Region MEA liegt der Anteil bei 50 %, in der APAC-Region bei 42 % und in Europa bei 61 %. In Deutschland bezeichnen sogar satte 91 % der Befragten den Markt als teuer oder sehr teuer. 

Europa: Makroökonomischer Gegenwind belastet Bedingungen auf gesamtem Gewerbeimmobilienmarkt

Die aktuellen Ergebnisse für Europa zeigen einen spürbaren Gegenwind aufgrund des starken Inflationsdrucks und einer zu erwartenden deutlichen Straffung der Geldpolitik, so dass sich die Stimmungslage in der Branche eintrübt und ein CPSI-Wert von -4 verzeichnet wird (Q1: +8). Dies zeigt sich insbesondere im Bereich Investment, in dem die Nachfrage stagniert und die Kapitalwerterwartungen auf aggregierter Ebene ins Negative drehen.

Index für Investitionsklima in Europa fällt in negativen Bereich

Auf aggregierter Ebene fiel der europäische Index für das Investitionsklima ISI**** im zweiten Quartal in den negativen Bereich und verzeichnete einen Wert von -6 im Vergleich zu +11 im Vorquartal. Der Nettosaldo der Investitionsnachfrage fiel auf -3 % von zuvor +25 %, wobei die stärksten Rückgänge vor allem im Einzelhandel und im Bürosektor zu beobachten waren, während sich Industrieimmobilien widerstandsfähiger zeigten. Ausschlagend für diesen Rückgang ist laut Teilnehmer die deutliche Verschärfung der Kreditkonditionen im zweiten Quartal. Hier wurde ein Saldo von -66 % verzeichnet (Q1: -34 %) und damit der negativste Wert aller Zeiten. Auch der Index für das Mieterklima OSI*** hat sich abgeschwächt, wenn auch in geringerem Maße als der ISI. Der OSI sank im zweiten Quartal europaweit auf -1, verglichen mit einem Wert von +5 in Q1. Bei der Gesamtbeurteilung des Marktes (CPSI) weisen auf Länderebene Kroatien (+31) und Griechenland (+21) solide Wert auf. Im Gegensatz dazu verzeichnen Deutschland (-20), die Schweiz (-13) und Frankreich (-11) mit die stärksten Verschlechterungen im zweiten Quartal und weisen nun deutlich negative Werte auf.

Gewerblicher Immobilienmarkt befindet sich in der Anfangsphase des Abschwungs

Europaweit sind 52 % der Befragten der Ansicht, dass der Markt in die Abschwungphase des Immobilienzyklus gerutscht ist. Dies bedeutet einen erheblichen Stimmungsumschwung im Vergleich zum letzten Quartal, als nur 26 % der Befragten dem zustimmten. Auf Länderebene weisen Deutschland (71 %), die Niederlande (65 %) und Frankreich (55 %) eine Mehrheit der Umfrageteilnehmer auf, die der Meinung ist, dass sich der Markt im Anfangsstadium des Abschwungs befindet. Auf der anderen Seite hebt sich Griechenland ab. Eine Mehrheit von 75 % der Befragten sieht hier den Markt weiterhin in einer expansiven Phase des aktuellen Immobilienzyklus. 

Deutschland: Investorenstimmung erstmals seit Q2 2014 negativer als Mieterstimmung

Der Commercial Property Sentiment Index für Deutschland fällt im zweiten Quartal von -1 auf -20. Nur 28 % der Befragten ordnen die Bundesrepublik auf dem Höhepunkt des Zyklus ein. Dies waren im Vorquartal noch 53 %. Während im ersten Quartal nur 27 % angaben, das der Zyklus in einer Abschwungphase sei, sind es jetzt 71 %.

Die Investorenstimmung erreicht einen Wert von -26 (Q1: +5) und fällt somit seit Q1 2021 wieder ins Negative. Sie liegt zudem erstmals seit dem zweiten Quartal 2014 unter dem Wert der Mieterstimmung, der einen Wert von -14 verzeichnet (Q1: -7).

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen sinkt auf ein Nettosaldo von -35 (Q1: +13 %). Bei Büroimmobilien bricht der Nettosaldo nahezu ein und verzeichnet einen Wert von -42 % (Q1: +23 %), bei Industrieimmobilien sinkt der Saldo von +44 % auf -1 %. Auch Einzelhandelsimmobilien verlieren und sinken von -29 % auf -61 %. 

Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird weiterhin als teuer (60 %) und sehr teuer (31 %) bewertet (Q4: 55% bzw. 28%). Die verbleibenden 9 % sehen auf dem Markt faire Preise. Deutschland steht damit im europäischen Vergleich der Länder, die ihren Standort als teuer oder sehr teuer ansehen (91 %), auf Platz 1.

Die Kapitalwerterwartungen in den nächsten 12 Monaten fallen bei allen Assetklassen in den negativen Bereich. Dabei schneiden Industrieimmobilien am besten ab, verzeichnen allerdings einen deutlichen Rückgang von +53 % auf -4 %. Büroimmobilien sinken am deutlichsten, hier fällt der Saldo von +31 % auf aktuell -39 %. Einzelhandelsimmobilien sind mit -70 % weiter abgeschlagen (Q1: -40 %). Die Einschätzung der Befragten zu den Mieten zeigen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland ähnliche Entwicklungen wie die Kapitalmarkterwartungen.

Bereits im ersten Quartal nahmen die deutschen Teilnehmer eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr, so dass dort der Nettosaldo bei -60 % lag. Dieser ist aktuell nochmals deutlich gesunken und liegt jetzt bei -92 %.

Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Die makroökonomischen Rahmenbedingungen bringen die Dynamik im Immobilienmarkt praktisch zum Stillstand. Hohes Risiko, steigende Zinsen, weltweite Rezession, eingeschränkte Ressourcen und die Transformation der Wirtschaft ist in vollem Gange. Das hinterlässt deutliche Spuren auch auf dem Immobilienmarkt.“