· Motive für Luxusimmobilienkäufer: Höchste Lebensqualität und gleichzeitig hohe Wertbeständigkeit bei hochwertigen Immobilien in Toplagen.
· Der Luxusimmobilienmarkt ist 2023, parallel zum Gesamtmarktrückgang, von 4,26 Mrd. Euro, auf 3,06 Mrd. Euro zurückgegangen.
· Luxuseinfamilienhäuser 2023: Durchschnittspreise der Top-5-% bei -3,4 %, aber Steigerungen bei den Top-2-% um +27,6 % und bei den Top-1-% um +45,7 %.
· Ein-Millionen-Euro-Einfamilien-Häuser: 2023 nur mehr 386 statt 551 (2022) Zwei-Millionen-Euro-Häuser 99 (2023) statt 121 (2022).
· Die Top-Ten-Einfamilienhäuser in Wien kosteten 2023 im Durchschnitt 3,90 Mio. Euro, in Salzburg 3,74 Mio. Euro, jene in Tirol aber 9,08 Mio. Euro.
· Österreichweit wurden Luxuswohnungspreise im Durchschnitt der Top-5-% um -4,0 % günstiger, die Top-2-% um -5,9 % und die Top-1-% um -6,1 %.
· Top-Ten-Wohnungs-Durchschnittpreise: In Wien und Tirol nach 2022er-Preisexplosion 2023 wieder konsolidiert: in Wien -21,4 % (2022: +70,4 %) und in Tirol -17,5 % (2022: +57,9 %). Aber Kärnten (+27,8 %), Oberösterreich (+42,6 %) und Salzburg (+35,7 %) gehörig im Aufwind.
· Luxus-Dachgeschoßwohnungen im Top-5-%-Durchschnittspreis im Jahresvergleich nahezu unverändert (+1,9 %), die Top-2-% steigen um +5,3 %.
· Die Top-Ten-Dachgeschoß-Wohnungspreise lagen 2022 im Durchschnitt bei 6,51 Mio. Euro. Sie stiegen 2023 auf 7,10 Mio. Euro (+9,1 %).
· Der aus bis zu sechs Teilindizes basierende RE/MAX-Luxury-Gesamtpreisindex spiegelt das Luxus-Marktgeschehen auf breitester Basis und ergibt für
Luxuseinfamilienhäuser: +11,8 %
Luxuswohnungen: -8,9 %
Luxusdachgeschoßwohnungen: -1,4 %
· Gebäude am See: 2023 nur 241 (-16,6 %) statt 289 (2022/21: +52,9 %). Verkaufswert pendelt wieder zurück − von 298,5 Mio. Euro im Jahr 2022 auf 163,9 Mio. Euro im Jahr 2023 (-45,1 %).
· Seegrundstücke (unbebaut): Mengensteigerung von 96 im Jahr 2022 auf 116 im Jahr 2023 mit einem Gesamtwert von 39,0 Mio. Euro (2022: 20,1 Mio. Euro).
· RE/MAX-Secret Sale für Top-Luxus-Immobilien, die diskrete und dennoch effiziente Vermarktung ohne Aufsehen, funktioniert hervorragend dank größter Interessentendatenbank Österreichs.
Luxus ist unbestritten das wünschenswert Zusätzliche zum ohnedies Nötigen. Die Möglichkeiten für Luxus bei Wohnimmobilien sind vielfältig und gewinnen ihren Wert aus den Werthaltungen der Käufer und einer begrenzten Verfügbarkeit. Sie definieren sich über die Lage (zentral oder weltabgeschieden), eine besonders anmutige Aussicht oder aus einem quirligen Umfeld mit einem besonders vielfältigen Angebot im Sinne von Kunst, Kultur, Sport, Lifestyle oder Gesundheit oder auch aus dem sozialen Reiz der vor Ort anwesenden Menschen. Deswegen sind Immobilien dort besonders begehrt und teuer.
„Auffällig aufgrund des ausgewerteten Zahlenmaterials, aber auch aufgrund der Beobachtungen der RE/MAX-Luxusimmobilien-Experten im ganzen Land, ist die Tatsache, dass die Preise an der absoluten Spitze im Luxussegment – und hier in erster Linie bei den Einfamilienhäusern – auch im Jahr 2023 weiter gestiegen sind. Generell wird aktuell das Luxussegment von einer Gesamtstimmung weniger beeinflusst. Die Nachfrage nach besonders hochwertigen Immobilien ist weiterhin sehr gut. Gekauft wird allerdings nur, wenn das Angebot dem Wunschtraum entspricht. Dann aber meist rasch und problemlos“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria.
Eine Million Euro und mehr: Tendenz weniger
Um das Phänomen Luxusimmobilie greifbar zu machen: Im Jahr 2023 wurden in Österreich 1.077 Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen, Objekte am See und Seegrundstücke um Stückpreise von mindestens einer Million Euro in Österreich verkauft, das sind um -34,0 % weniger als 2022 (nach einem Anstieg von 2021 auf 2022 um +15,9 %).
Die Verteilung der Millionenstücke in den Bundesländern ist erwartungsgemäß höchst unterschiedlich:
413 sind es in Wien (nach 721 und 577 in den Jahren 2022 und 2021) und 228 in Tirol (2022: 307). Vor allem der Bezirk Kitzbühel, aber auch andere Schigebiete schlagen da durch.
Im Bundesland Salzburg treffen Schifreunde auf Kunstfreunde: 138 Millionenobjekte 2023 nach 184 (2022).
In Vorarlberg fällt die Gruppe der Millionenobjekte 2023 mit 71 unter die 100er Grenze nach 107 Millionenstücke im Jahr 2022.
Die größeren und insgesamt mengenstärkeren Bundesländer sind bei den Ein-Millionenobjekten abgeschlagen:
Oberösterreich schafft nach 88 (2022) im Jahr 2023 58 und überholt seinen östlichen Nachbarn. Niederösterreich mit dem Wiener Umland kommt nach 94 (2022) Millionenobjekte im Jahr 2023 nur auf 56. Kärnten erreicht 2023 nach 81 (2022) noch 63 Millionendeals.
Die Steiermark landet nach 2022 auch 2023 erneut bei respektablen 45 Millionenverkäufen und ist eines von zwei Bundesländern, das seine Anzahl halten konnte. Bleibt noch das Burgenland mit 5 Verkäufen über einer Million − wie schon 2022.
Zwei Millionen Euro und mehr: 2023 ebenfalls rückläufig
Bei den Zwei-Millionen-und-mehr-Objekten derselben Kategorien belief sich der Rückgang von 361 auf 250 Einheiten, also -30,7 %.
Dabei kämpft sich Tirol 2023 mit 74 (2022: 104) an Wien mit 89 (2022: 150) heran. Salzburg hält die Stellung mit 34 (2022: 35) vor Kärnten mit 23 (2022: 32) und Oberösterreich mit 13 (nach 14 im Jahr 2022). Vorarlberg meldet noch 8 (2022: 14), Niederösterreich 6 (2022: 9) und die Steiermark den einzigen Zuwachs von 2 auf 3. Burgenland kommt 2023 in dieser Liste im Gegensatz zu 2022 (1) nicht mehr vor.
Luxus im Wandel dynamisch betrachtet
Der Luxusbegriff wandelt sich im Lauf der Zeit inhaltlich – was früher Luxus war, ist heute Standard – und auch die Preise für „alten und neuen“ Luxus sind im Fluss – aufgrund von Angebot und Nachfrage und in letzter Zeit auch wieder wegen der Inflation. Daher hat RE/MAX Austria einen operationalen und gleichzeitig dynamischen Luxusbegriff eingeführt und die Top-5-% als Luxus definiert und daneben zur Spitze hin auch die Top-2-%, die Top-1-% und die Top-Ten-Objekte untersucht.
Was zählt zum Luxus-Immobiliensegment?
Entsprechend der 5-%-Luxusdefinition wächst und schrumpft die Gesamtanzahl der zur dynamischen Luxusklasse zählenden Objektauswahl von 3.550 (2022) auf 2.707 Einheiten im Jahr 2023.
Im Detail sind dies:
die 416 teuersten Einfamilienhäuser (2022: 492; 2021: 536; 2020: 536),
die 1.838 teuersten Wohnungen (2022: 2.524; 2021: 2.806; 2020: 2.519) und
die 96 Top-Dachgeschoßwohnungen (2022: 142; 2021: 172; 2020: 145) plus
die 116 Seegrundstücke (2022: 96; 2021: 118; 2020: 69) und
die 241 Seeliegenschaften (2022: 289 2021: 189: 2020: 101).
Die Mengen der gehandelten Luxusimmobilien haben sich um ein Viertel (-23,7 % oder -843) verkleinert, prozentuell am stärksten bei den Dachgeschoßwohnungen (-33,8 %) und den Eigentumswohnungen (-27,3 %).
Dem Wert nach war der Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich wieder auf dem Niveau von 2020: mit 3,06 Mrd. Euro und einem Minus von 28,2 % kratzt er an den 3,14 Mrd. Euro im Jahr 2020. Die Jahre 2022 mit 4,26 Mrd. Euro und 2021 mit 4,15 Mrd. Euro werden nicht erreicht.
Auf den Punkt in einem einzigen Wert
Um den Preistrend valide sowohl über das ganze Luxussegment wie auch an der Spitze beurteilen zu können, wurden für den RE/MAX-Luxury-Preisindex bis zu sechs Teilindizes kombiniert. Sie umfassen für jede einzelne Immobilientype das Luxus-Marktgeschehen im gesamten Segment mit Betonung der Spitze ab. Eingebunden werden die Veränderungen gegenüber den Vorjahreswerten vom Minimum der Top-5-%, vom Durchschnitt der Top- 5-%, der Top-2-% und der Top-1-% und der Top-Ten sowie das Minimum der Top-Ten. Somit ist gewährleistet, dass sowohl die größere Luxusmenge als auch die absolute Spitze ausgewogen abgebildet sind.
„Je diffuser die Marktentwicklung, desto wichtiger sind Indizes, die nicht nur einen Teilaspekt, sondern das gesamte Marktgeschehen umfassend beleuchten, um den Kunden klare Antworten geben zu können“, so Mag. Anton E. Nenning, Head of Research, RE/MAX Austria. „Wir setzen dazu auf detaillierte, fundierte und kombinierte Zahlen, statt auf einfache und damit oft falsche Antworten.“
Der RE/MAX-Luxury-Preisindex 2023 lautet für
2023/22 2022/21 2021/20
Luxuseinfamilienhäuser: +11,8 % - 7,7 % +34,7 %
Luxuswohnungen: -8,9 % +36,9 % + 7,5 %
Luxusdachgeschoßwohnungen: -1,4 % +12,6 % +25,3 %
Die Kombination dieser drei statistisch sinnvoll erfassbaren Marktsegmente (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen) ergibt den
kombinierten RE/MAX Austria Luxury Real Estate Price Index. Der lag 2020/19 noch bei -0,7 %, stieg 2021/20 auf +22,5 %, steigert sich 2022/21 noch um +13,9 %, um 2023/22 bei +0,5 % zu verharren.
Die Praxis am Luxus-Immobilienmarkt:
RE/MAX hat 2023 insgesamt 60 Wohnungen, Einfamilienhäuser, Dachgeschoßwohnungen sowie Seegrundstücke und Gebäude am See zu Preisen von jeweils mehr als einer Million Euro vermittelt, 20 davon um mehr als zwei Millionen Euro.
„Das ‚Secret Sale‘ Service, welches RE/MAX Austria im Jahr 2022 für die Vermarktung von Top-Luxus-Objekten, ohne dass die Öffentlichkeit davon erfährt, umgesetzt hat, ist ein voller Erfolg und hat sich absolut bewährt. Es gibt immer wieder Eigentümer, die möchten sich lieber diskret und abseits der Öffentlichkeit von einer Immobilie verabschieden. Angeboten wird nach Rücksprache mit dem Eigentümer nur an Vormerkkunden und Interessenten, die schon bei anderen, ähnlichen Objekten Interesse gezeigt haben. Und zahlreiche Vormerkkunden hat RE/MAX als größtes Maklernetzwerk in Österreich, in Europa und weltweit auch mehr als jeder andere Makler“, ergänzt Reikersdorfer.
