· Anzahl der Verkäufe: auf dem Niveau von 2014. Stärkste prozentuelle Rückgänge (mindestens ein Viertel) in Oberösterreich, Niederösterreich und Burgenland, im Durchschnitt minus ein Fünftel, positive Ausnahme: Salzburg.
· Verkaufswert für Eigentumswohnungen sinkt auf das Niveau von 2016: von 7,55 Mrd. Euro (2022) auf 5,60 Mrd. Euro (2023) und weiter auf 4,55 Mrd. Euro (2024). Alle Bundesländer unter dem Vorjahr, am besten kommen Salzburg und Burgenland davon.
· Geteilte Wohnungspreis-Landschaft: Teure Bundesländer (Wien, Salzburg, Tirol, Vorarlberg) werden billiger, die anderen bleiben auf dem Vorjahresniveau oder steigen leicht im Preis.
· Eine typische Wohnung kostete 2024 im ersten Halbjahr 256.335 Euro, nach 253.730 Euro (2023) und 257.943 Euro (2022). Ein Viertel aller Wohnungen kostete in den ersten sechs Monaten maximal 155.000 Euro, ein weiteres Viertel wie 2022 mindestens 345.000 Euro.
· Quadratmeterpreise sanken in Wien, in Oberösterreich und im Westen und stiegen in den anderen Bundesländern. Das Österreichmittel kommt auf 4.164 Euro.
· Erstbezugswohnungen: Ihr Anteil sinkt weiter, von 33 % (2023) auf 30 %. Die Bandbreite der Bundesländer liegt zwischen Niederösterreich (21 %) und Kärnten 40 %.
· Preisaufschlag für Erstbezug auf Bestandswohnungen steigt weiter, von +41 % auf +48 %.
Von Jänner bis Juni 2024 wurden von den Grundbuchsabteilungen der Bezirksgerichte österreichweit 15.974 Wohnungen für neue Eigentümer eingetragen. 2023 waren es 19.999 (-20,1 %) und im Rekordjahr 2022 sogar 26.262 (-39,2 %). Damit ist die Handelsmenge auf das Niveau von 2014 und 2012 gefallen.
Über ganz Österreich betrachtet haben sich den RE/MAX-Experten zufolge die Durchschnittspreise 2024 wieder etwas stabilisiert. Mit 256.335 Euro sind sie nominal um +1,0 % gestiegen, was angesichts der höheren Inflationsrate dennoch einen Realpreisrückgang bedeutet.
„Eigentumswohnungen sind in den letzten beiden Jahren billiger geworden. 2023 sogar nominell und 2024 faktisch, weil die Preise geringer gestiegen sind als die Inflationsrate.
Das Angebot und damit die Auswahl ist in den letzten 1 1/2 Jahren merklich gestiegen.
Die Zinssenkungen der letzten Monate, die rückläufige Inflation und die damit verbundene bessere Stimmung am Markt haben zu einer verstärkten Nachfrage geführt. Es trauen sich wieder mehr Menschen den Schritt zum Eigentum zu. Wir sehen aktuell ein deutlich höheres Interesse auf unserer Website remax.at und um + 20 % mehr Anfragen als zum selben Zeitraum 2023. Auch die Grundbuchzahlen als letzter Schritt im Vermarktungsprozess ziehen an: In den Monaten Juli und August wurden mehr Verbücherungsanträge eingebracht als in den Vergleichsmonaten 2023. Das lässt auf eine Erholung des Marktes insgesamt schließen“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria. „Es ist wichtig, zeitnah Rahmenbedingungen zu schaffen, die den Erwerb von Wohnungseigentum spürbar erleichtern. Die Schaffung von Wohnungseigentum während der Berufszeit bedeutet mehr frei verfügbares Einkommen in der Pension und schützt gleichzeitig vor Altersarmut.“
Besonders erfreut zeigt sich Reikersdorfer von der Entwicklung des RE/MAX Netzwerkes im ersten Halbjahr im Bereich der Eigentumswohnungen: „Während der Gesamtmarkt bei den Verkaufszahlen um -20 % rückläufig war, konnte die RE/MAX Organisation bei den Verkaufszahlen um stolze +15,2 % zulegen.“
Wohnungsumsätze sinken langsamer als zuvor
Bei nahezu unveränderten Preisen und stark sinkenden Mengen gehen auch die Transaktionsumsätze der Wohnungskäufe zurück.
Die Analyse des RE/MAX-ImmoSpiegels auf Basis der Kaufvertragssammlung der IMMOunited-Experten, die die Daten aus dem Grundbuch als Vollerhebung ausgelesen haben, ergibt für das erste Halbjahr 2024 einen Verkaufsumsatz mit Eigentumswohnungen von 4,55 Mrd. Euro. 2023 waren es 5,60 Mrd. Euro und 7,55 Mrd. Euro im selben Zeitraum 2022. Es fehlen also 1,05 Mrd. Euro (-18,8 %) auf 2023 und 3,00 Mrd. Euro (-39,8 %) auf 2022.
Wohnungsanteil am Gesamtimmobilienmarkt weiter gesunken
Seit 2022 ist der zahlenmäßige Anteil der Wohnungsverkäufe am Gesamtmarkt Jahr für Jahr um -1,0 Prozentpunkte nach unten gegangen. Im ersten Halbjahr 2022 lag der Mengenanteil der Eigentumswohnungskäufe noch bei 35,4 % und sank über 34,4 % auf heuer 33,4 %.
Im Jahrzehnt davor lag der Wert durchschnittlich bei 37,8 %.
Angesichts der national betrachtet stabilen Wohnungspreise ist der Wohnungsanteil am sinkenden Gesamttransaktionswert minimal gestiegen. Die 7,55 Mrd. Euro Wohnungsumsatz bedeuteten 2022 34,7 % des Gesamtmarktes, die 5,60 Mrd. Euro im Vorjahr 33,8 % und die 4,55 Mrd. Euro heuer 34,0 %. Der Zehnjahresschnitt liegt bei 35,7 %.
„Diese Zahlen zeigen deutlich, dass der Wohnungsmarkt noch immer unter Druck steht, weil sich viel weniger Käufer aus den bekannten Gründen über eine Kaufentscheidung getraut haben oder weil sie die notwendige Finanzierung nicht erlangen konnten,“ meint RE/MAX-Experte Mag. Anton Nenning, Head of Research.
WOHNUNGSPREISE in ÖSTERREICH
Wohnungspreise haben sich stabilisiert
Nachdem die Wohnungspreise trotz Inflation nominal von 2022 auf 2023 um -4.213 Euro gesunken sind, haben sie 2024 wieder ein wenig aufgeholt, nämlich +2.625 Euro.
Damit sind sie um +1,0 % nominal teurer als 2023. Wenn man jedoch die Inflation mit einbezieht, die in vielen Gehaltsabschlüssen abgegolten wurde, sind sie dennoch günstiger geworden. Konkret sind die Wohnungspreise im Mittel von 253.730 Euro (2023) auf 256.355 Euro (2024) gestiegen. Im ersten Halbjahr 2022 lagen sie bei 257.943 Euro. Das bedeutet inflationsbereinigt einen damaligen Preis zum heutigen Wert von 286.823 Euro und somit eine Preissenkung um -28.880 Euro.
„Aufgrund der Erholungsphase mit Zinssenkungen, Inflationsrückgang und einer leichten Preisstabilisierung kann die Empfehlung für alle, die überlegen, sich Wohnungseigentum zuzulegen, nur lauten: Jetzt Finanzierung sichern und dann das aktuell noch große Angebot und das bestehende Preisniveau nutzen und in eigenes Eigentum investieren bevor der Markt wieder richtig an Fahrt aufnimmt. Es wird seit geraumer Zeit sehr wenig neu gebaut, dies wird aus heutiger Sicht in absehbarer Zeit im Bereich der Neubau-Eigentumswohnungen zu einer Angebotsknappheit führen und damit wird es auch wieder zu steigenden Preisen kommen. Die langfristigen Fixzinsen sind wieder durchaus attraktiv, die zu erwartenden Zinssenkungen sind schon eingepreist“, so Reikersdorfer.
Wenn man die Inflation außer Acht lässt und nur die nackten Zahlen betrachtet, haben die Wohnungspreise innerhalb von fünf Jahren um +23,7 % zugelegt. Die Inflation (VPI) lag im selben Zeitraum bei +25,7 %. „Damit sollten die immer wieder geäußerten Ängste der Währungshüter vor einer Immobilienblase auch zerplatzt sein“, so Nenning.
Der Fünfjahresvergleich ergab vor einem Jahr noch +31,8 %. Auch der Zehnjahresvergleich ist von +59,2 % auf +47,4 % gesunken.
Ungleichmäßige Preisentwicklung an den Rändern
Jede vierte in Österreich verbücherte Wohnung wechselte um weniger als 155.000 Euro die Eigentümer (+2,5 %). 2023 lag dieser Preis bei 151.244 Euro und beim Allzeithoch 2022 bei 157.000 Euro. Der Anstieg beim Höchstpreis des unteren Preisviertels (mit den kleineren Wohnungen, jenen mit höherem Sanierungsbedarf und in den eher billigeren Bundesländern) um +3.757 Euro bedeutete im Jahresverlauf ein Plus von 2,5 %.
Der Mindestpreis an der Grenze zum oberen Preisviertel stieg um +4.250 Euro, von 340.750 Euro auf 345.000 Euro, dem Preis von 2022. Bei den höherpreisigen Wohnungen, die überproportional Erstbezüge und Wohnungen im Westen und in Wien beinhalten, bedeutete dieser in Euro nur unwesentlich höhere Anstieg jedoch ein geringeres prozentuelles Plus von nur +1,2 %.
In der Mitte der Preisrange, beim Median, veränderte sich der typische Preis nur um +0,2 %.
„Eine mögliche Erklärung für diese ungleichmäßige Preisentwicklung liegt darin, dass im unteren Preissegment mehr Nachfrage herrscht, weil bei günstigeren Preisen die Finanzierungslage einfacher ist als im oberen. Und in der Mitte gibt es viel Angebot und daher kein Preisstress“, erklärt Nenning.
Wohnungsgrößen um eine Fauteuil-Stellfläche kleiner
Die Wohnungsgrößen im Mittel sind wie schon 2023 auch 2024 um -0,7 m² zurückgegangen.
Ausgehend von den Rekordgrößen 2021 und 2022 mit 68,9 m² bedeutet das für 2024 67,5 m² oder -1,1 %.
Im unteren Größensegment, den Klein- und Singlewohnungen, ging die Wohnungsfläche nur halb so stark zurück, nämlich um -0,3 m² oder -0,6 % auf 51,0 m², was immer noch um exakt einen Quadratmeter über dem Zehnjahresschnitt liegt.
Dagegen sind die großen Wohnflächen im oberen Viertel von 84,5 m² über 83,8 m² auf 82,9 m² stärker zurückgegangen, nämlich um -1,1 %.
Quadratmeterpreise moderater im Anstieg
Die leichten Rückgänge bei den Wohnungsgrößen und die leichten Anstiege bei den Wohnungspreisen schlagen bei den Quadratmeterpreisen durch: Von 4.061 auf 4.164 Euro sind sie im Jahresabstand gestiegen, also um +2,5 %.
Betrachtet man die Bundesländer, so lagen der Westen und Wien mit sinkenden Quadratmeterpreisen darüber und der Osten und Süden mit steigenden darunter.
Erstbezug und Neubau als Preisgetriebene
Der Anteil der Erstbezüge in Neubauten und nach Sanierungen ist weiter gesunken: 2021 lag er bei 37,7 %, 2022 bei 37,1 % 2023 bei 33,0 % und heuer bei 30,2 %. Dieser sinkende Anteil wirkt an sich preisdämpfend, weil Erstbezug teurer ist. Jedoch ist der Preisaufschlag für Erstbezugswohnungen stärker gestiegen als der Erstbezugsanteil gesunken ist: 2022 kosteten Erstbezugswohnungen noch um +34,3 % mehr als andere, 2023 bereits um +41,4 % und heuer um +48,5 %. Während also der Erstbezugsanteil zum Vorjahr um -9,3 % gesunken ist, ist der Erstbezugsaufschlag um +17,1 % gestiegen. Die Kostenentwicklung der Bauwirtschaft wirkt also trotz verminderter Bautätigkeit preistreibend auf den Gesamtmarkt.
„Hier erkennt man deutlich die Auswirkungen von Inflation und Zinsbelastung für die Bauträger, aber auch den preistreibenden Facharbeitermangel in den Baunebengewerben,“ so Nenning.
Die Bandbreite am Erstbezugsanteil reicht von 21,4 % in Niederösterreich und 27,1 % in der Steiermark bis 35,1 % in Wien und 39,8 % in Kärnten.
Markt besser als Prognose
Die Prognose im Jänner 2024 im RE/MAX Future Index stand noch unter dem Eindruck von höheren Zinsen und einer höheren Inflationsrate. Von einer einstweiligen Gebührenbefreiung und zwei Zinssenkungen, wie wir sie bereits erlebt haben, war noch keine Rede. Daher waren die Aussichten etwas pessimistischer als die tatsächliche Marktentwicklung. Das Wohnungsangebot ist stärker gestiegen als prognostiziert, die Preise haben sich stabilisiert (Prognose -4,6 %) und die Nachfrage hat aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen angezogen.
