Die COVID-19 Pandemie hat auch auf die Immobilienmärkte weitreichende Auswirkungen, wie die aktuelle Studie von RE/MAX Europe zeigt. Kauf und Mietpreise gehen nach unten oder verlieren zumindest an Dynamik. Die Einbußen allein für die Verkäufer von Wohnimmobilien (ohne Gewerbeimmobilien) im Jahr 2020 werden europaweit bei rund 12 Mrd. Euro liegen. Befragt wurden mehr als 2.500 RE/MAX-Top-Makler aus 25 europäischen Ländern zu den Auswirkungen der Pandemie auf die jeweiligen Immobilienmärkte, die Immobilienwerte und die Verkaufszahlen (Transaktionszahlen).

Preise Allgemein

Laut den Ergebnissen der RE/MAX-Europe-COVID-19-Studie geht ein Großteil der befragten Experten davon aus, dass die Miet- und Kaufpreise im Bereich Wohn- und Gewerbeimmobilien fallen werden. Im Bereich Wohnimmobilien sagen viele teilnehmenden Länder moderate Preisrückgänge voraus, wobei Wohnungen stärker betroffen sein sollen als Einfamilienhäuser.

Die Immobilienpreise, so die Schätzungen der RE/MAX-Top-Makler und die daraus abgeleiteten Berechnungen, geben Corona-bedingt in den nächsten sechs Monaten in Europa um -2,1% nach. Dabei wurden die Länderergebnisse mit dem jeweiligen Bruttoinlandsproduktals Gewichtungsfaktor in das Europa-Ergebnis miteinbezogen. Große Volkswirtschaftenwie Deutschland, Frankreich, Italien sind entsprechend stärker berücksichtigt als kleine.

Die Trenderwartungen der Experten sind unterschiedlich nach Immobilientypen und Regionen. So fallen die Wohnungspreise (Kauf und Miete) über Europa um -2,0%, die Einfamilienhauspreise um -0,6% und jene für Gewerbeimmobilien um -6,4%. Der Unterschied der Entwicklung zwischen Kauf und Miete ist vernachlässigbar: -2,4% beim Kauf und -2,3% bei der Miete (über alle Immobilientypen).

Mietpreise

Die Mietpreise im städtischen Bereich sollen um -2,1% nachgeben, in Landgebieten dagegen schwächer, nämlich um -1,9%. Bei den Mietwohnungsveränderungen (Stadt und Land) reicht die Bandbreite von-11,8% in Montenegro bis +2,9% in der Türkei. Die RE/MAX-Experten rechnen bei neuen Mietabschlüssen mit einem Rückgang für Deutschland um -0,2%, für Frankreich um -1,1%, für Italien um -3,0% und für Spanien um -3,7%. Bemerkenswert auch die Einschätzung für Griechenland, Ungarn, Portugal und Rumänien: -9,3% bis -9,5%. Sie schlagen aufgrund ihres BIP-Anteils in Europa (zusammen 4,0%) nur relativ schwach auf die Europa-Statistik durch, betreffen dort aber trotzdem 50 Mio. Menschen. Statistisch ähnlich wichtig sind die Niederländer (EU-BIP-Anteil 4,3%) mit -0,8% als Mietentrend und die Schweizer (EU-BIP-Anteil 3,5%) mit einer Mietpreiserwartung von -1,7%.

Zum Vergleich: Österreichs RE/MAX-Experten haben zwei Monate früher als die europäischen Kollegen, mitten im Shutdown, -3,0% im Bereich der Miete prognostiziert.

Bei Häusern zur Miete läuft der Trend umgekehrt zu den Wohnungen: Im städtischen Bereich um -0,7% günstigere Mieten, bei Neuabschlüssen und im ländlichen Gebieten minimal stärkere Veränderungen, nämlich um -0,9%.

Kaufpreise

Für Eigentumswohnungen in Stadtlagen gilt für Europa eine Preiserwartung von -1,7%.Das ist noch moderater als am Land, dort werden -2,3% vorausgesagt.

Besonders negativ sehen die Griechen die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen mit -7,9% und die Malteser mit -7,7%. Am positivsten sind die Erwartungen der Schweizer (-1,5%), der Deutschen (-0,9%), der Slowaken mit -0,5%, der Tschechen (-0,1%) und derHolländer: Diese erwarten als einzige einen Preisauftrieb, nämlich von +2,4%.

Die Einschätzung der Österreicher lag zeitversetzt bei -2,9%.

Einfamilienhäuser zeigen sich als krisenfester als Wohnungen. In der Stadt gehen die Preise um -0,3% zurück, am Land um -0,6%.

Während Malta und Montenegro mit Preiseinbrüchen von rund -7% rechnen, Griechenland sogar mit-9,2%, so sehen die Schweizer ein Plus von +0,7%, die Franzosen von +2,9%, die Holländer von +3,1% und die Türken sogar von +4,2%. Deutschland als größte Volkswirtschaft Europas erwartet eine Preisabschwächung bei Einfamilienhäusern von -0,9%. Spanien votet mit -5,2% doppelt so pessimistisch wie Italien mit -2,6%.

Auch die von Corona gebeutelten Portugiesen zeigen sich mit -0,7% bei den Einfamilienhauspreistrends viel optimistischer als ihre viel größeren spanischen Nachbarn. Die österreichischen RE/MAX-Experten kamen auf einen Corona-bedingten Preistrend von -2,4%.

Am preisstabilsten sind Baugrundstücke. Sie geben europaweit nur -0,2% im Preis nach. Besonders schwarz sehen die Entwicklung neben den Griechen und Montenegrinern, die Spanier mit -6,4%, die Italiener mit -4,5% und die Ungarn mit -4,4%. Aber viele Länder erwarten ein Preisplus. Allen voran das BIP-Schwergewicht Deutschland mit +1,0%. Frankreich rechnet mit +1,7%, die Niederlande mit +2,8%, Tschechien mit +3,7%, die Slowakei mit + 3,8% und Polen sogar +4,8%. Auch in Österreich lag die Prognose trotz COVID-19 im positiven Bereich, nämlich bei +0,4%.

„Obwohl zu erwarten ist, dass COVID-19 negative Auswirkungen auf die europäischen Immobilienmärkte haben wird, kann der Wohnimmobilienmarkt als relativ krisensicher eingestuft werden, vor allem im Vergleich zum Gewerbeimmobilienmarkt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien übersteigt in weiten Teilen Europas immer noch das Angebot. Immobilien gelten weiterhin als sichere Investmentmöglichkeit, speziell in Krisenzeiten“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria.

Gewerbeimmobilien

Eine ganz eigene Welt sind die Gewerbeimmobilien: Für Mietobjekte rechnen die RE/MAX-Experten über ganz Europa mit einer Mietzins-Abschwächung von -6,1%, beim Kauf sogar um -6,7%.

Insgesamt ist die Erwartungshaltung für Gewerbeimmobilien (Kauf und Miete) in Ungarn stark rückläufig (-13,4%). Die wirtschaftlich am stärksten Corona-geschädigten Länder kommen hier klar zutage: Spanien (-12,4%), Italien (-11,6%) und die fremdenverkehrsabhängigen Griechen (-12,0%), aber auch die sonst relativ entspannten Kroaten mit -10,6%.

Am Positivsten ist die Preis-Erwartungshaltung für gewerblich genutzte Immobilien noch in der Slowakei mit -3,7%, in Zypern mit -3,2%, in Deutschland (-3,0%) und vor allem in Holland (-0,7%). Interessanterweise reiht sich auch Frankreich, trotz massiver Corona-Betroffenheit, mit -4,4% an die fünfte Stelle unter den Ländern hinsichtlich Preistrends am Gewerbeimmobilienmarkt.

Österreichs Aussichten für Gewerbeimmobilienpreise lagen im Mai bei -8,3% und damit pessimistischer als in Bulgarien (-8,2%), Irland (-7,0%), Portugal und Rumänien (-7,6%), Slowenien (-7,9%) aber auch als die als besonders vorsichtig geltende Schweiz (-7,1%).

Mieten

Die Ergebnisse der RE/MAX-Europe-COVID-19-Studie zeigen, dass Corona zwar Schwierigkeiten in der Immobilienindustrie verursacht bzw. verursacht hat, jedoch gehen die meisten befragten Makler davon aus, dass die Anzahl der Vermietungen annähernd auf dem Niveau von 2019 bleiben wird. Über alle Länder ist mit einem Rückgang von -4,9% zu rechnen.

Verkäufe

Auch die Zahl der Verkäufe im Wohnimmobilienbereich dürften zurückgehen.

Die Bandbreite der Expertenschätzungen liegen zwischen -25,9% in Griechenland, -17,5% in Kroatien, -14,4% in Spanien auf der Negativseite bis zu +1,5% in Frankreich, +3,6% in den Niederlanden oder +4,8% in Bulgarien.

Die beiden anderen Schwergewichte, Deutschland und Italien rechnen mit -3,5% bzw. -8,9%.

Generell werden Wohnungen mit -3,1% stärker betroffen sein als Wohnhäuser mit-1,4%. Massiv sind die erwarteten Einbrüche beim Verkauf von Gewerbeimmobilien mit -13,1%.

Psychologische Ursachen

Als Gründe für die Verwerfungen am Immobilienmarkt nennen die RE/MAX-Experten (Mehrfachantworten) vor allem die Auswirkungen der Kurzarbeit (66%) und eine generelle Unsicherheit, wie es weitergehen wird (52%). Erst an dritter und vierter Stelle folgen unmittelbare finanzielle Aspekte: 50% bezeichnen eine schwierigere Krediterlangung und 43% eine zu geringe finanzielle Ausstattung der Käufer als entscheidendes Kaufhindernis. 41% orten einen Mangel an Zuversicht bei den Käufern und 32% finden, dass die Verkäufer sich mehr Sorgen machen. Der Shutdown und dessen unmittelbare Auswirkung, nämlich keine Besichtigungen, ist nur für 15% der Experten eine wichtige Ursache der Veränderungen. Allerdings sehen auch trotz der Herausforderungen 43% der RE/MAX-Top-Makler einen Silberstreif am Horizont und meinen, schlussendlich werden sie dieselbe Anzahl an Abschlüssen tätigen können wie bisher.

„COVID-19 nimmt dem Markt viel Vertrauen. Zahlreiche Menschen haben Angst vor wirtschaftlicher Rezession und die Arbeitslosenzahlen sind deutlich gestiegen. Der Gewerbeimmobiliensektor ist von der Pandemie weit mehr betroffen, wohingegen der Wohnimmobilienmarkt stabil zu sein scheint“, sagt Mag. Anton Nenning von RE/MAX Austria.

“Im Allgemeinen gehen die RE/MAX-Kollegen davon aus, dass sich die meisten europäischen Länder bis Ende des Jahres nicht erholen werden. Der Immobilienmarkt hat aber bereits mehrfach bewiesen, dass er krisensicher ist und Immobilien werden auch künftig ein gutes Langzeitinvestment sein, so wie sie es schon immer waren.“„Es ist auch zu früh vorherzusagen, wann der Immobilienmarkt in Europa wieder das Niveau erreichen wird, das vor Ausbruch von COVID-19 herrschte, vor allem auch deshalb, weil die Situation in allen Ländern sehr unterschiedlich ist“, erläutert Bernhard Reikersdorfer abschließend.