Anzahl der verbücherten Wohnungen: mit 56.000 um +5.700 mehr als 2020
Gesamtwert: mit 14,9 Mrd. Euro um +2,8 Mrd. Euro über 2020
Wohnungspreise typischerweise über 241.500 Euro, um +20.500 Euro mehr als 2020
Verkaufszahlen, Preise, Gesamtwert: alle Bundesländer im Plus
Top-Ten-Bezirke beim Preis: Wien 1, Wien 4 neuerdings vor Kitzbühel, Wien 19, 8, 18, 9 vor Bregenz, Wien 13 und Dornbirn.
Teuerste Bundesländer: unverändert Vorarlberg vor Tirol, Salzburg und Wien
Teuerste Landeshauptstädte: unverändert Bregenz vor Innsbruck und Salzburg
Wohnungspreise im Fünfjahresvergleich: Österreich: +32 %
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Von 2017 bis 2020 pendelten die verkauften Wohnungsmengen zwischen 49.584 und 50.386 Einheiten. 2021 kam der große Sprung - 56.119 Verbücherungen, also +11,4 % gegenüber 2020. „Das Mengenwachstum am Wohnungsmarkt 2021 ist damit doppelt so hoch wie der Durchschnitt in den letzten zehn Jahren davor, da lag die Steigerung bei +4,4 %. Offensichtlich ein Nachholeffekt, da in den letzten vier Jahren mengenmäßig beinahe Stillstand herrschte“, erklärt Mag. Anton Nenning, Head of Research & Communication von RE/MAX Austria.
Der Gesamtverkaufswert der 2021 gehandelten Wohnungen stieg – wie bei einem derartigen Mengenboom nicht anders zu erwarten – den Berechnungen der RE/MAX-Experten zufolge überproportional an. 14,92 Mrd. Euro bedeuten +2,77 Mrd. Euro gegenüber 2020 oder
+22,8 %. „Die aktuelle Situation des Weltgeschehens – und da rede ich jetzt noch nicht von der aktuellen Situation in der Ukraine, sondern von der Pandemie, Inflationsängsten und mittlerweile realer Inflation, haben Menschen 2021 vermehrt veranlasst, ihr Geld in inflationssichere Vermögenswerte zu investieren. Viele haben sich für Immobilien entschieden, vor allem für Wohnungen. Erträge stehen nicht immer im Vordergrund, sondern die Absicherung gegen Inflationsverluste. Und das Spannende: Bereits junge Menschen beginnen, ihre ersten Ersparnisse entsprechend abzusichern und kaufen und finanzieren den Rest langfristig“, erläutert Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria. „Die starke Nachfrage nach Eigentumswohnung in Verbindung mit dem in vielen Regionen knappen Angebot und dem weiterhin niedrigen Zinsniveau hat auch 2021 zu spürbaren Preissteigerungen geführt. Nichtsdestotrotz sind Eigentumswohnungen für die Eigennutzung, aber auch als Anlageform und zur Pensionsvorsorge weiterhin begehrt“, so Reikersdorfer weiter.
Datenbasis bringt die Qualität
Die Datenbasis für die Berechnungen von RE/MAX, Österreichs größtem Immobilienexperten-Netzwerk, lieferte IMMOunited in Form der Kaufvertragssammlung. Sie besteht aus allen tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Wohnungen. „Wir arbeiten nicht mit Stichproben und Teilmengen, sondern nur mit der Gesamtheit aller tatsächlich verkauften Wohnungen und das seit 2009. Wir verwenden auch keine Angebotspreise von Online-Plattformen, denen niemand weiß, zu welchem tatsächlichen Preis die Wohnungen – wenn überhaupt – verkauft wurden“, stellt Nenning klar, „sondern nur mit den tatsächlichen Verbücherungspreisen.“
„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
Wohnungspreise steigen aufgrund von Inflationsängsten, Niedrigzinsen und Baukostenexplosion
Die typischen Wohnungspreise in Österreich stiegen binnen Jahresfrist von 220.930 Euro (2020) auf 241.506 Euro (2021), also um +9,3 %. „Dieser Preisanstieg ist das Resultat von Inflationsängsten, niedrigen Zinsen für Anleger wie Eigennutzer und verstärkter Bautätigkeit mit stark steigenden Baukosten“, weiß Nenning.
Im Fünfjahresvergleich sind in Österreich die typischen Preise der gehandelten Wohnungen den RE/MAX-Berechnungen zufolge um +32,1 % angestiegen, im Zehnjahresvergleich um +74,1 %.
Preisanstiege überraschenderweise vor allem im mittleren Preissegment
Ein Viertel aller verbücherten Wohnungen kosteten maximal 150.000 Euro, wie die RE/MAX-Analyse aller Verbücherungen 2021 belegt. Der Preisanstieg im unteren Quartil betrug +12.000 Euro oder +8,7 % und lag damit unter dem Gesamtanstieg.
Am oberen Ende der Preisskala bezahlte 2021 ein weiteres Viertel aller Wohnungskäufer mehr als 320.446 Euro und somit um +25.446 Euro mehr als 2020. Der Preisanstieg im oberen Quartil lag bei +8,6 %.
In den meisten Jahren war der Preisanstieg im unteren Preisviertel geringer als im oberen, 2021 dagegen nahezu gleich. Auffallend dabei ist, dass die Preise in der Mitte der Verteilungskurve um +9,8 %, also überdurchschnittlich stark, angezogen haben.
Im Fünf- und Zehnjahresvergleich stiegen die Preise für Kleinwohnungen am stärksten
Im Fünfjahresvergleich haben die typischen Preise der günstigeren Eigentumswohnungen des unteren Preisquartils bundesweit um +40,2 % angezogen, im Zehnjahresvergleich haben sie sich verdoppelt (+101,6 %).
In der Mitte des Wohnungsangebots sind die Preise seit 2016 um +34,2 % und seit 2011 um +84,4 % nach oben gegangen.
Am oberen Ende waren die Erhöhungen prozentuell am geringsten: +28,2 % in fünf und +63,3 % in zehn Jahren.
Wohnungsgrößen minimal gestiegen
Seit dem Tiefstand der Durchschnittwohnungsgrößen im Jahr 2017 steigen lt. RE/MAX-Analyse die Flächen der gehandelten Wohnungen in kleinen Schritten wieder an. Von 2020 auf 2021 um +0,4 m², in Summe seit 2017 ein Plus von +1,9 m², ein Einzelbett zusätzlich!
Die größten Wohnungen wurden in Oberösterreich (75,5 m²), Niederösterreich (73,1 m²), Tirol (71,7 m²) und Vorarlberg (71,6 m²) gehandelt und die kleinsten in Wien (64,7 m²), in der Steiermark (67,1 m²) und in Salzburg (68,1 m²).
Quadratmeterpreise: Grenzen verschieben sich
2020 herrschte eine strikte Zwei-Lager-Trennung unter den Bundesländern: entweder mit Quadratmeterpreisen unter 3.000 Euro oder mit über 4.000 Euro.
Diese Grenzen haben sich verschoben auf unter 3.300 Euro und auf über 4.300 Euro pro Quadratmeter. Der statistische Durchschnittspreis stieg 2021 von 3.479 Euro auf 3.761.
Die billigsten Durchschnittsquadratmeterpreise fanden die RE/MAX-Experten wie immer im Burgenland (2.436 Euro), in der Steiermark (2.723 Euro) und in Kärnten (3.080 Euro), die teuersten mit über 4.300 Euro in Vorarlberg (4.829 Euro), Wien (4.625 Euro), Salzburg (4.418 Euro) und Tirol (4.320 Euro). Die Bundesländer dazwischen sind Oberösterreich (3.105 Euro) und Niederösterreich (3.219 Euro).
Die Quadratmeterpreis-Entwicklung mit durchschnittlich +8,1 % liegt unter dem Zuwachs der Wohnungspreise. Grund dafür sind die größeren Durchschnittsflächen der Wohnungen.
Die Bandbreite der Dynamik reicht von +4,1 % in Oberösterreich und im Burgenland, über +7,6 % in Tirol, +7,8 % in der Steiermark und 8,0 % in Niederösterreich, bis +8, 9% in Vorarlberg, +9,9 % in Kärnten und +10,5 % in Wien.
