Schon das Jahr 2019 markierte mit einem Transaktionsvolumen von rund 450 Mio. Euro ein Allzeithoch bei Logistik-Immobilien, ein Wert der 2020 noch einmal mit 500 Mio. Euro übertroffen wurde. Diese Immobilien-Investment-Asset-Klasse rangierte damit auch erstmalig – hinter Wohnen und Büro – auf Rang drei und war die einzige Immobilienart, die ein steigendes Volumen im Vergleich zum Vorjahr realisieren konnte.
Aufgrund der gestiegenen Preise für Logistikimmobilien bei unveränderten Logistikmieten haben sich die Spitzenrenditen vom Vorjahreswert mit 5 % deutlich auf 4,5 % verringert. „Wir sehen auch im laufenden Jahr 2021 einen deutlichen Nachfrageüberhang bei Logistik-Immobilien. Deshalb gehen wir heute davon aus, dass sich die Renditen weiter in Richtung 4 % und möglicherweise sogar darunter orientieren werden“, erläutert Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.
GRÜNDE FÜR DAS MARTKWACHSTUM
Mehr als ein Jahr nach Beginn der Covid-19 Pandemie wird immer deutlicher, dass die Logistikbranche einer der größten, wenn nicht sogar der größte Krisengewinner ist. Einen wesentlichen Beitrag dazu leistete der weiter gestiegene Online-Handel. Der Wirtschaftskammer Österreich zufolge ist dieser im Jahr 2020 um +17 % auf 12 Mrd. Euro angestiegen.
Belegt wird diese Entwicklung beispielsweise durch Zahlen der Österreichischen Post AG, die laut statista.com im Jahr 2020 ein Rekordvolumen von 165 Millionen Paketen und damit rund 30 % mehr als 2019 abgewickelt hat. Während eine Vielzahl an Einzelhandelsbranchen teilweise über Monate geschlossen waren, hat der vermehrte Aufenthalt in den eigenen vier Wänden auch zu einem Schub im Lebensmittelhandel geführt. Diese Branche ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % angewachsen.
Die positive Entwicklung dieser beiden Bereiche hat sich, wie erwartet, direkt auf den Logistikmarkt niedergeschlagen. „Wie auch bereits in den letzten Jahren ist e-Commerce ein wesentlicher Treiber für den Distanzhandel“, stellt Krejci fest. „Viele Menschen mussten – zum Teil sogar zwangsläufig – mit ihren Einkäufen ins Internet ausweichen. Es wird spannend sein, zu sehen, ob diese Entwicklung auch wieder umgekehrt werden kann, wenn Kunden wieder planbar und dauerhaft den stationären Handel aufsuchen können.“
Gleichzeitig werden steigende Lagerbestände die Nachfrage nach passenden Immobilien ebenfalls nach oben treiben. Einen möglichen Indikator dafür liefert der EMI (UniCredit Bank Austria EinkaufsManagerIndex), der im April 2021 mit 64,7 % auf den höchsten Wert seit Indexbeginn angestiegen ist. Steigende Lagerbestände sind gleichbedeutend mit einer erhöhten Versorgungssicherheit, die sich im letzten Jahr teilweise als durchaus kritisch herausgestellt hat.
Als weiterer möglicher Treiber gilt auch die Neuverteilung von Produktionsstandorten an sich. Neue Produktionsstätten und damit auch einhergehend, verkürzte Lieferwege, können durchaus mit steigenden Lagerbeständen korrelieren und sind somit miteinander verwoben. „Entscheidend wird jedenfalls die Frage sein, wie sich der politische Wunsch nach Versorgungssicherheit und gestärkten nationalen oder europäischen Produktionsketten mit dem ebenfalls starken Bedürfnis nach effizienter Flächennutzung und reduzierter Bodenversiegelung verhalten wird“, sagt Krejci. „Dies kann möglicherweise zu einer verstärkten Umnutzung bestehender Liegenschaften führen. Ob damit jedoch beide Ziele langfristig erreichbar sein werden, bleibt abzuwarten. Strengere Raumordnungen – wie beispielsweise seit März 2021 in Niederösterreich – lassen jedoch eine spannende Entwicklung erwarten.“
Transaktionsvolumen Logistikimmobilien
Jahr Betrag
2014 € 4 Mio.2015 € 190 Mio.2016 € 120 Mio.2017 € 165 Mio.2018 € 160 Mio.2019 € 450 Mio.2020 € 510 Mio.
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