Die im ganzen Bundesgebiet tätigen Gewerbeimmobilien-Experten des RE/MAX-Maklernetzwerks analysieren den Markt 2019 und spezifizierten die Entwicklungslinien der einzelnen Immobilien-Asset-Klassen für Wien und die einzelnen Bundesländer:
Büromarkt Wien
Erwartungsgemäß hat die Neuflächenproduktion in Wien ein Rekordtief von rund 45.000 m² erreicht. Von diesen produzierten Flächen entfallen rund 50 % auf die Projekte INNO-Plaza (11.000 m²) im 12. Bezirk und SILO Plus im 23. Bezirk mit ebenfalls 11.000 m² Nutzfläche.
Durch die nach wie vor hohe Nachfrage nach Neubauflächen hat sich auch die Leerstandsrate in Wien von rund 5,3 % im Jahr 2018 auf ca. 4,8 % im Jahr 2019 reduziert. Die ursprünglich 2019 prognostizierte Reduktion auf deutlich unter 5 % wurde somit nur knapp erreicht.
Die Neuvermietungen selbst reduzierten sich aufgrund der geringen Neuflächenproduktion von rund 275.000 m² im Jahr 2018 auf ca. 230.000 m² im Jahr 2019.
Für das Jahr 2020 ist mit einer deutlich höheren Fertigstellungsrate von geschätzten 150.000 m² zu rechnen. Die größten Projekte dabei werden das QBC 1+2 im 10. Bezirk mit ca. 35.000 m² sowie der Office Park 4 am Vienna Airport mit ca. 25.000 m² sein. Die größte Generalsanierung, die im Jahr 2020 fertig gestellt werden soll, ist das „Haus am Schottentor“ mit ca. 14.000 m².
„Wir können für Wien nach wie vor zwei Trends ausmachen, die hinter den großen Vermietungsflächen im Jahr 2019 stehen“, erklärt Mag. Stefan Krejci, Geschäftsführer der RE/MAX Commercial Group. „Zum einen besteht ein hoher Bedarf an qualitativ hochwertigen Erstbezugs-Flächen für etablierte Unternehmen und zweitens eine gesteigerte Nachfrage durch Co-Working-Space-Anbieter.“ So hat beispielsweise der 2018 in den österreichischen Markt eingetretene CWS-Anbieter „Spaces“ eine Fläche am Schottentor mit ca. 8.700 m² angemietet, die 2020 in Betrieb gehen wird.
Wie der Flughafen Wien demonstriert hat, geht es aber auch ein Stück kleiner. So hat die AirportCitySpace auf rund 700 m² direkt am Flughafen Wien den Betrieb aufgenommen.
Auch 2019 gibt es wieder große regionale Unterschiede in Bezug auf die Leerstandsraten. Die inneren Bezirke Wiens (Central Business District) weisen mit einer Leerstandsrate von weniger als 2 % de facto Vollvermietung aus. Im Norden der Bundeshauptstadt blieb die Rate konstant bei teilweise über 10 %.
Büroflächen-Mieten mit minimalen Steigerungen
Trotz der leicht gestiegenen Leerstandsrate haben sich die Durchschnittsmieten leicht von 14,30 Euro auf 14,60 Euro netto pro Quadratmeter erhöht. Die Spitzenmieten in Wien liegen nach wie vor unverändert bei rund 26 Euro pro Quadratmeter.
Büroflächen Wien 2017 2018 2019
sehr gute Lage € 16,00 – 26,00 € 16,50 – 26,00 € 17,00 – 26,50
gute Lage € 13,50 – 16,50 € 13,50 – 17,50 € 13,50 – 17,50
durchschn. Lage € 10,00 – 13,00 € 11,00 – 13,50 € 11,00 – 13,50
Quelle: RE/MAX Research
2019 wird von einer vergleichsweise sehr geringen Neuflächenproduktion gekennzeichnet sein, die sich auf ca. 40.000 m² belaufen wird. Die Hälfte davon wird mit ca. 22.000 m² in der Bürolage Wienerberg bei den Projekten „Inno-Plaza“ und „Silo Plus“ entstehen.
Bei Vermietung von sanierten Zweitbezügen ortet Krejci „aufgrund des Druckes auf der Angebotsseite auch ein deutlich steigendes Interesse.“
Büromarkt Gesamt-Österreich
Der Büromarkt in den Landeshauptstädten stellt sich naturgemäß auch 2019 sehr inhomogen dar.
Als besonders aktive Büromärkte in Bezug auf Neuprojekte sehen die RE/MAX-Experten aktuell Klagenfurt und Linz:
„In Klagenfurt sind in den letzten Jahren einige Tausend Quadratmeter an Büroflächen entstanden, vor allem in der Innenstadt, der Schleppkurve nördlich der Innenstadt. Weiters werden im „Lake Side Park“ durch Erweiterungen bis ins Jahr 2030 weitere 25.000 m² und 900 PKW-Stellplätze entstehen. Der gestiegene Bedarf – auch in der Innenstadt – wird durch Projekte, wie „The Holly“ im ehemaligen Woolworth-Gebäude am Heiligengeistplatz, das „The Lords“ oder das „Salzamt“, so zukünftig besser befriedigt werden können. Durch diese konzentrierte Stadtentwicklung entsteht ein neuer Hotspot in der Innenstadt“, weiß Daniel Lobnik, MSc., RE/MAX Commercial in Kärnten.
Darüber hinaus wurde 2019 auch das „Brain&Work-Center“ am Viktringer Ring mit mehr als 5.000 m² fertiggestellt, das nun Raum für die Generali und ein Hotel bietet.
Auch in Linz entstehen aktuell einige spannende Projekte, die nach Fertigstellung mehrere Zehntausend Quadratmeter Büroflächen bedeuten werden. So wird beispielsweise in der Tabakfabrik auf dem rund 38.000 m² großem Areal mit rund 80.000 m² Nutzfläche bis zum Jahr 2023 ein Gebäudeensemble erschaffen, das mit einem vielfältigen Mix aus Arbeits-, Wohn- und Ausbildungsstätten, Shops, Gastronomie und einem Hotel nicht nur architektonisch zu einer neuen Linzer Landmark avanciert. Erschlossen wird der Neubau außerdem durch eine Anbindung an die zukünftige unterirdische Straßenbahnstation sowie durch eine Tiefgarage. Aktuell bespielen bereits über 100 StartUps, Bildungs- und Kultureinrichtungen sowie Medienunternehmen die bereits erneuerten Flächen.
Graz:
„In Graz ist der Büromarkt eher bescheiden, es bewegt sich relativ wenig. Die Anfrage von namhaften Unternehmen nach neuen, modernen und innovativen Büroprojekten gibt es, es fehlen jedoch die Projekte dazu“, so Ing. Alois Marchel von RE/MAX Commercial in Graz.
Salzburg:
In der Stadt Salzburg hat sich in den letzten Monaten einiges an Neubauprojekten getan. So ging bereits Mitte 2018 der „Wissenspark Urstein“ mit rund 26.000 m² nach anfänglichen Schwierigkeiten in Betrieb, 2019 folgte dann die Fertigstellung des „NVZ Itzling“ sowie das Projekt Stadtwerk, das dem Markt über 20.000 m² hochwertige Bürofläche hinzugefügt hat. Dem Wunsch nach individuellen Lösungen und repräsentativen Büroflächen wird nun auch in der Mozartstadt wieder ein Stück mehr Rechnung getragen. Trotz der, für Salzburger Verhältnisse doch höheren Fertigstellungsquote, sind die Spitzenmieten 2019 deutlich angestiegen.
Innsbruck:
Durchaus dynamisch kann die Situation in Innsbruck beschrieben werden. Nach der Fertigstellung kleinerer Projekte mit weniger als 5.000 m² Fläche im Jahr 2018 gab es 2019 keine nennenswerten Großprojekte, die fertig gestellt wurden. Im Bau befindlich ist ein Teil des „TWI Innsbruck“ mit ca. 8.000 m², wo eine Fertigstellung für das Q1/2021 erwartet wird oder auch das Großprojekt „GTP Kematen“.
„Das Großprojekt GTP Kematen umfasst gesamt ca. 65.000 m² und liegt in unmittelbarer Autobahnnähe im Gemeindegebiet Kematen. Die erste Baustufe, welche im Herbst 2020 abgeschlossen sein wird, umfasst u. a. einen Bürokomplex über fünf Etagen mit ca. 3.000 m², ein Businesshotel mit einer Fläche von ca. 3.700 m², ein Restaurant, Service- und Werkstättenflächen mit gesamt ca. 1.100 m² und Logistikflächen mit ca. 1.500 m²“, erklärt Arno Wimmer von RE/MAX Commercial Tirol.
Weiters sieht Arno Wimmer die Entwicklung so: „Das wirtschaftliche Umfeld ist derzeit noch grundsätzlich positiv, wenngleich Eintrübungen zu verzeichnen sind. Unabhängig dieser Tatsache entwickeln sich die Mietpreise für Büroflächen im Neubau geringfügig nach oben.“
Detaillierter Pressetext mit Informationen zu den weiteren Themen (Handelsflächen/Retail, EKZ, Logistik, Lagerflächen, Betriebsflächen und Investment sowie Detailergebnissen aus den Bundesländern) als auch Fotos und Grafiken finden Sie auf www.remax.at/presse/pressemappe.
