Die Beliebtheit von Immobilien bei Investoren beruht weitestgehend auf dem Inflationsschutz, den sie bieten. In allen Bereichen achten die Anleger sehr auf die Solvabilität der Mieter; ein Faktor, der angesichts der Inflation und ihrer Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit immer wichtiger wird. Es ist schwer abzuschätzen, wie sich ein erneuter Corona-Ausbruch im vierten Quartal 2021, der Ukraine-Krieg und die damit verbundenen Beeinträchtigungen der Lieferkette auf die Entwicklung von Gewerbeimmobilien im Jahr 2022 auswirken werden. Es wird erwartet, dass die Lieferengpässe zu einer Verlangsamung der Fertigstellung und einem Anstieg der Baukosten führen werden. Wie 2021 zu beobachten war, dürften Umwelt-, Sozial- und Governance-Überlegungen (ESG) zunehmend in den Fokus rücken. Neue ESG-Vorschriften, die in Kraft treten, dürften das Halten veralteter Immobilien wirtschaftlich unrentabel machen.
Europäischer Immobilien-Investmentmarkt hebt ab
Das Volumen der Investitionen in Gewerbeimmobilien in Europa erreichte ein neues Zwölfmonatshoch von 281 Mrd. Euro (Stand: Ende März 2022). Der Bürosektor, auf den 125 Mrd. Euro entfallen (+30 % über dem langfristigen Durchschnitt) und in dem sich die Investoren weiterhin auf zentral gelegene, flexible, serviceorientierte und energieeffiziente Objekte der nächsten Generation konzentrieren, ist bei weitem die bevorzugte Anlageklasse. Angetrieben durch die rasante Zunahme des E-Commerce und das prognostizierte Mietwachstum verzeichneten Logistik- und Leichtindustrieflächen ein rekordverdächtiges Investitionsvolumen von 67 Mrd. Euro. Auch Einzelhandels- und Freizeitimmobilien erlebten mit Zuwächsen von 63 % bzw. 3 % über zwölf Monate einen Aufschwung. Frankreich und Norwegen verzeichneten ein Rekordvolumen für ein erstes Quartal bei Einzelhandelsimmobilien. Mit Aufhebung der Reisebeschränkungen hatte auch Spanien einen guten Start in der Tourismusbranche. Die Investitionen in alternative Sektoren wie betreutes Wohnen und Gesundheitswesen sind im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal zurückgegangen, was vor allem auf einen Angebotsmangel zurückzuführen ist.
Renditen für Spitzenobjekte weiterhin im Keller
Die Spitzenrenditen sind im vergangenen Jahr in ganz Europa trotz eines Anstiegs des risikofreien Zinssatzes und der Finanzierungskosten um 1 % bzw. 1,5 % insgesamt stabil geblieben. Aufgrund des Anstiegs der risikofreien Zinssätze ist die durchschnittliche Risikoprämie für Immobilien an den meisten europäischen Immobilienmärkten auf ihren langfristigen Durchschnitt gesunken. Neue Zinserhöhungen könnten jedoch einen Aufwärtsdruck auf die Immobilienrenditen ausüben, wobei die Auswirkungen durch die Inflationsindexierung der Mieten teilweise kompensiert werden könnten. Die Gesamtperformance von Immobilien wird vom Mietwachstum und nicht von Kapitalgewinnen bestimmt.
Entwicklung des Umsatztrends in einem zweigeteilten Immobilienmarkt
Angetrieben von verbesserten Arbeitslosenzahlen setzte der Vermietungsstand in ganz Europa seinen positiven Trend fort. Insgesamt stieg der Flächenumsatz* auf dem europäischen Büromarkt in den letzten zwölf Monaten um 52 %. Städte wie Dublin, Lille und London verzeichneten im ersten Quartal 2022 einen Anstieg des Flächenumsatzes um mehr als 100 %. Da der Vermietungsstand steigt und die Baufertigstellungen sinken, hat sich der Bestand stabilisiert. Der gleiche Trend ist auf den meisten europäischen Spitzenimmobilienmärkten zu beobachten: hohe Nachfrage in zentralen Lagen und gedämpfte Nachfrage in den Randgebieten.
Vorsicht bei Leerstandsquoten, Teilmärkte können sich unterschiedlich verhalten
Die durchschnittlichen Leerstandsquoten täuschen weiterhin über erhebliche Unterschiede zwischen Primär- und Sekundärmärkten hinweg. Die Leerstandsraten von zentral gelegenen Objekten in erstklassigen Immobilienmärkten, in denen sich die Nachfrage auf Objekte der nächsten Generation konzentriert, bleiben niedrig und begünstigen die Mietwerte. Im ersten Quartal 2022 verzeichneten Berlin, London, Edinburgh und Paris einen Anstieg der Mietwerte um mehr als 10 % im Vergleich zur Zeit vor Corona. Im ersten Quartal 2022 erfuhr Deutschland den größten Anstieg der Mietwerte, während Spanien und Italien unter einem zu hohen oder veralteten Immobilienbestand litten. Die Anreize für Sekundärimmobilien haben in allen Märkten neue Rekorde erreicht. Die Nachfrage konzentriert sich mehr und mehr auf Immobilien, die ESG-Standards erfüllen. So gehen Unternehmen zu energieeffizienteren Büroflächen über, um ihren gesamten CO2-Fußabdruck zu verringern.
