Die Bedeutung von Pflegeimmobilien bzw. – heimen nimmt auch in Österreich stetig zu. „In Österreich werden Pflegeheime am Investmentmarkt nach wie vor eher als Nischenprodukte gehandelt, Tendenz allerdings steigend – so wurden in den ersten drei Quartalen 2023 rund EUR 150 Millionen in Pflegeimmobilien investiert. Im Vergleich zu den Vorjahren deutet dies auf ein Rekordergebnis hin. In Deutschland und anderen europäischen Ländern ist der Markt bereits weiter entwickelt“, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Bis zum Jahresende könnten rund EUR 170 Millionen in österreichische Pflegeimmobilien investiert werden – ein Rekordergebnis, das jenes des Vorjahres – EUR 160 Millionen – übertreffen wird. Pflegeheim-Investment-Experte Christian Schön, geschäftsführender Gesellschafter AURIS Immo Solutions, begründet dies so: „Aufgrund der demographischen Entwicklung und der alternden Gesellschaft gehen wir davon aus, dass Pflegeimmobilien eine sichere Anlageform sind.“

Der große Unterschied zu anderen Ländern liegt in der Betreiberstruktur: der Großteil der rund 900 Pflegeheime in Österreich wird von der öffentlichen Hand oder gemeinnützigen Organisationen betrieben. „Als Investmentprodukte kommen hauptsächlich privat betriebene Pflegeheime, die in Österreich klar in der Minderzahl sind, auf den Markt“, so Schwarz. Dennoch wächst der Markt stetig, was angesichts des demographischen Wandels auch notwendig ist. Parallel zum Wachstum sind Pflegeheime aber auch mit einigen Herausforderungen konfrontiert wie etwa der Situation am Arbeitsmarkt für Pflegekräfte oder den ESG-Kriterien, die vor allem für ältere Immobilien herausfordernd sind, was auch Christian Schön bestätigt: „Die steigenden Anforderungen im Pflegebedarf und die Sanierung von alten Bestandsimmobilien stellen uns vor bedeutende Herausforderungen. Sanierungsmaßnahmen in bestehenden Pflegeheimen sind daher unumgänglich, doch ihre Umsetzung, während des laufenden Betriebes, erfordert eine sorgfältige Planung im Vorfeld“  

Investoren haben mittlerweile eine eigene ESG-Strategie implementiert und verfolgen diese sowohl bei der Akquisition von neuen Objekten als auch bei ihren Bestandsimmobilien. Bei den öffentlich bzw. gemeinnützig betriebenen Pflegeimmobilien und -heimen gibt es noch relativ viel Nachholbedarf. 

Wachsender Markt und Bedarf

Aktuell gibt es in Österreich etwas mehr als 900 Pflegeheime mit rund 80.000 Pflegebetten für stationäre Langzeitpflege. 43% der Pflegeheime werden von öffentlicher Hand betrieben, 26% von gemeinnützigen Organisationen und 31% von privaten Anbietern. Die Verteilung nach Betten ist ähnlich. Die größte Dichte an Pflegebetten gibt es im Süden Österreichs, in Kärnten und der Steiermark, die höchste Dichte an Pflegeheimen ist in der Nordwest-Region, also in Salzburg und Oberösterreich, festzustellen. 

Über durchschnittlich 86 Betten verfügt ein Pflegeheim in Österreich, was einer kleinen Struktur entspricht, wobei es ein Ost-West-Gefälle gibt: in Wien, Niederösterreich und dem Burgenland verfügen die Pflegeheime über durchschnittlich 116 Betten, während in Tirol und Vorarlberg Pflegeheime durchschnittlich 59 Betten aufweisen. Der Vergleich zwischen dem Angebot von Pflegebetten in Österreich – ca. 80.000 – und Personen in stationärer Pflege – 96.400 (2021) – deutet auf eine Unterversorgung hin. Durchschnittlich kommen 1,06 Pflegebedürftige auf 100 Einwohner:innen in Österreich.

„Wir gehen davon aus, dass – basierend auf dem demographischen Wandel – bis 2050 rund 100.000 zusätzliche Pflegebetten in Österreich notwendig sein könnten, um allen bis dahin potenziell Pflegebedürftigen ein Pflegebett zu garantieren“, analysiert Laura Holzheimer, Head of Research, die aktuellen Zahlen, und betont, dass in die Berechnungen noch nicht der positive Einfluss durch neue Pflegeformen und Prävention eingerechnet wurde, ebenso wenig die angespannte und sich weiter verschärfende Situation beim Pflegepersonal. Vor allem im Osten Österreichs wird der Bedarf an Pflegebetten in den nächsten Jahren stark ansteigen: bis 2050 um rund 40.500 zusätzliche Betten.