Der österreichische Investmentmarkt hat im Vorjahr neuerlich ein kräftiges Zeichen gesetzt und damit seine Stabilität unter Beweis gestellt: Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 4 Mrd. Euro investiert – ein Plus von 6% gegenüber 2021. Dies geht aus dem aktuellen Investment-Marktbericht von OTTO Immobilien hervor. Ob dieser Wert auch heuer erreicht werden kann, ist allerdings fraglich. „Für 2023 erwarten wir insbesondere in der ersten Jahreshälfte einen deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens. Ob es wieder zu einer Belebung der Transaktionstätigkeit ab dem dritten Quartal kommen wird, hängt besonders im Wohnsegment davon ab, ob sich die Preise dem veränderten Zinsniveau anpassen können“, erläutert Dkfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS, Leiter Investment bei OTTO Immobilien.
Wohnen und Büro an der Spitze
Wohnimmobilien standen im Vorjahr aufgrund einiger großvolumiger Verkäufe mit einem Anteil von rund 40 % am Transaktionsvolumen zum dritten Mal nach 2020 an erster Stelle der Assetklassen. Dahinter folgten Büroimmobilien mit einem Anteil von rund 27 % des Transaktionsvolumens. Trotz der deutlichen Veränderungen der Rahmenbedingungen - Stichwort Zinswende - wurden mehr als 1,6 Mrd. Euro in die Assetklasse Wohnen investiert. Damit konnte die Bestmarke aus dem Jahr 2020 mit einem Investmentvolumen von rund 1,3 Mrd. Euro noch einmal übertroffen werden. Im Bundesländer-Vergleich ist Wien mit einem Anteil von mehr als 80% und einem Volumen von rund 1,33 Mrd. Euro nach wie vor klarer Spitzenreiter im Österreich-Ranking. „Rang Zwei belegt die Steiermark mit Graz – auf den zweitwichtigsten Markt für institutionelle Wohn-Investments in Österreich entfielen im Vorjahr allerdings nur rd. 87 Mio. Euro“, so Mag. Georg Kretschmer, MSc MRICS, Teamleiter Capital Markets bei OTTO Immobilien.
Auch die Assetklasse Büro ist in der Gunst der Investoren nach wie vor ganz oben zu finden. So lag das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien mit knapp über 1 Mrd. Euro deutlich über dem Jahr 2021 (+28%), aber noch unter dem 5-Jahres-Durchschnitt (-18%). „Bei der Verteilung auf die Bundesländer ist nach wie vor der starke Fokus auf Wien ersichtlich“, berichtet Mathias Matis MA MSc, Consultant Capital Markets. So würde der Anteil der Bundesländer am Transaktionsvolumen in keinem der letzten 5 Jahre einen Anteil von ca. 10 % ausmachen. „In den letzten Jahren bemerkten wir jedoch verstärktes Interesse und Angebote in Städten wie Graz, Linz oder Salzburg. Wir erwarten hier auch in den nächsten Jahren einen deutlichen Anstieg und ein Überschreiten der 10-Prozent-Marke“, sagt Lukaschek.
Logistik/Industrie ebenfalls gefragt
Ein weiterer Fokus der Investoren liegt nach wie vor auf Logistik- und Industrieimmobilien. Im Jahr 2022 betrug das Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse 630 Mio. Euro für ganz Österreich und reiht sich damit in die vergangenen drei Jahre ein, in denen sich das Volumen zwischen 430 und 630 Mio. Euro bewegte. Anders als in den Jahren zuvor, als große Transaktionen vor allem in Niederösterreich verzeichnet wurden, verteilte sich das Volumen 2022 etwas gleichmäßiger auf alle Bundesländer – so war auch in Oberösterreich eine hohe Investitionstätigkeit zu beobachten. „Für 2023 rechnen wir aufgrund der großen Projektpipeline mit einem deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens auf bis über 500 Mio. Euro - vorausgesetzt, die Verkäufer gehen von ihren ursprünglichen Preiserwartungen ab“, so Mag. Benedikt Perthold, Consultant Capital Markets. Nachdem im Vorjahr nur rund 122.000 m² an Logistik/Industrieflächen fertiggestellt wurden, sind laut OTTO Immobilien mit Stand Jänner 2023 rd. 296.000 m² und für 2024 zumindest rd. 190.000 m² zu erwarten. „Wir prognostizieren für die Jahre 2024 und 2025 noch einige zusätzliche Flächen, die sich derzeit noch in der Konzeptionsphase befinden“, so Lukaschek.
Renditen steigen
Durch die Anhebung des Leitzinses in der Eurozone sind 2022 die Kaufpreise für Immobilien unter Druck geraten, was ein Ansteigen der Renditen zur Folge haben wird. In der Assetklasse Wohnen sind die Erwartungen der Investoren deutlich höher geworden und haben sich zuletzt in Wien - je nach Lage und Objekt - zwischen 3,50% und 4,00% Brutto-Anfangsrendite bewegt. Hierdurch ist unweigerlich auch mit einem Anstieg der Renditen in den Bundesländern zu rechnen; laut OTTO Immobilien ist aktuell davon auszugehen, dass der Renditeaufschlag gegenüber Wien bei 50 Basispunkten liegt. Bei den Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien war in den letzten Jahren ein deutlicher Rückgang zu beobachten. Die aktuelle Spitzenrendite liegt mittlerweile wieder bei 4,5 %- 5 % – diese ist derzeit aber lediglich in Wien zu erzielen, so die Experten. In der Assetklasse Büro liegt die Spitzenrendite für Core-Lagen in Wien derzeit bei rund 4,25 %, in Nebenlagen sind es über 5 %, wobei bei einem entsprechenden Produkt (Top-Lage, Neubau, langfristige Vermietung und exzellentes ESG Rating) auch noch um die 4,0 % möglich sind. Für 2023 ist – abhängig von der Zinsentwicklung - ein leichter Anstieg der Spitzenrendite auf bis zu 4,5%, bei Bestandobjekten in Nebenlagen sogar auf 5,5% bis 6,0% zu erwarten.
Nationale und internationale Investoren
Im vergangenen Jahr waren vor allem nationale Investoren mit einem Anteil von 72 % des gesamten Transaktionsvolumens sehr aktiv. Der Anteil internationaler Investoren ist im Vorjahr deutlich zurückgegangen. Für OTTO Immobilen ein klares Zeichen dafür, dass am österreichischen Markt noch immer Produkte für internationale Käufer fehlen.
* Bezogen auf freifinanzierte Miethäuser (kein geförderter Wohnbau, keine historischen Zinshäuser)
