Österreichs Investmentmarkt hat sich nach Einschätzung der Expert*innen von OTTO Immobilien 2021 von den Corona-bedingten Einbrüchen erfreulich schnell erholt. Mit einem gesamten Transaktionsvolumen von 3,8 Mrd. Euro wurde um 20% mehr investiert als noch 2020, für heuer erwartet man einen weiteren Anstieg der Investitionen auf 4,5 Mrd. Euro und damit auf Vorkrisen-Niveau, heißt es im aktuellen Investment-Marktbericht. „Viele nationale und internationale Anleger handeln aktuell nach dem Prinzip „Beds and Sheds“, suchen also dringend passende Wohn- und Logistikobjekte“, berichtet Dkfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS, Leiter Investment bei OTTO Immobilien. Die beiden stark wachsenden Assetklassen waren bisher eindeutige Gewinner der Corona-Krise, heißt es im Marktbericht weiter.
Die Investitionen in Wohnimmobilien* lagen im Vorjahr mit einem Anteil von rund 35 % am gesamten Volumen neuerlich auf Platz 1. Mit mehr als 1,3 Mrd. war das Investitionsvolumen 2021 nicht nur sehr hoch, sondern konnte beinahe das Rekordniveau aus dem Jahr 2020 erreichen. „Die Nachfrage der Anleger ist ungebrochen hoch, wobei neben Wien und dem Umland auch Graz und Salzburg zunehmend im Fokus der Investoren stehen“, so Mag. Georg Kretschmer, MSc MRICS, Teamleiter Capital Markets bei OTTO Immobilien. Dennoch war Wien mit einem Vorjahres-Anteil von 77 % und einem Volumen von rund 1,01 Mrd. Euro österreichweit klarer Spitzenreiter. „Die Pandemie hat die hohe Resilienz dieser Assetklasse unter Beweis gestellt, seit ihrem Beginn hat sich das bereits bestehende starke Interesse an Wohnimmobilien weiter verstärkt. Dies gilt nicht nur für den Markt für Privatimmobilien, wo mitunter signifikante Preissteigerungen für Wohnimmobilien beobachtet werden konnten, sondern auch für den institutionellen Markt“, so Kretschmer, der bei OTTO Immobilien den Bereich Wohninvestments verantwortet.
Handel aufgrund einer Großtransaktion auf Platz 2 – Hotel verliert neuerlich
Die Assetklasse Handel lag im Vorjahr mit einem Anteil von rund 26 % aller Investitionen hinter den Wohnimmobilien auf Platz zwei, danach folgen Büroimmobilien mit rund 22 % sowie Industrie- und Logistikimmobilien mit 10%. Der Hotelsektor verlor auch 2021 Anteile am Transaktionsvolumen und liegt derzeit bei rund 4%. Im Segment des betreibergeführten Wohnens konnten die Expertinnen und Experten von OTTO Immobilien in diesem Jahr erstmals wieder eine Transaktionstätigkeit mit 3% am Transaktionsvolumen beobachten.
Industrie/Logistik ist nicht erst seit dem coronabedingt geänderten Konsumverhalten im Fokus der Investoren. Insbesondere der Bereich CityLogistik wird aufgrund des stark wachsenden Internethandels und der Flächennachfrage der Paketlogistiker wie der Österreichischen Post und AMAZON von Investoren stark nachgefragt. Im Jahr 2021 betrug das österreichweite Transaktionsvolumen für Industrie/Logistikimmobilien etwas über 390 Mio. Euro. „Für 2022 rechnen wir aufgrund der großen Projektpipeline mit einem deutlichen Anstieg auf über 500 Mio.“, so Mag. Benedikt Perthold, Consultant Capital Markets. Im Fokus stehen dabei neben Wien und den umliegenden Submärkten auch insbesondere Niederösterreich und das Burgenland.
Der Büromarkt in der Bundeshauptstadt konnte bislang allen prognostizierten negativen Szenarien trotzen. „Neue Projekte werden vom Vermietungsmarkt angenommen und der Investmentmarkt kann die Nachfrage nach langfristig vermieteten Objekten in guten Lagen aktuell nur schwer bedienen“, berichtet Lukaschek. Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien hat sich österreichweit 2021 mit knapp unter 1 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahr zwar nur leicht verringert, lag damit aber deutlich hinter dem Schnitt der letzten fünf Jahre, so der Marktbericht. Wenngleich man verstärktes Interesse und auch Angebot in Städten wie Graz, Linz oder Salzburg beobachte, sei Wien nach wie vor klar im Fokus nationaler und internationaler Investoren, dies werde sich aufgrund der hohen Relevanz des Wiener Bürosektors auf absehbare Zeit auch nicht ändern. „Die stabilen Büromieten in Wien sind für internationale Investoren ein Garant für die Nachhaltigkeit ihrer Anlage, weitab von den zyklischen Schwankungen anderer Märkte. In Anbetracht möglicher Unsicherheiten an den Finanz- und Kapitalmärkten wird Österreich als Standort damit weiter an Attraktivität gewinnen“, betont Mathias Matis MA MSc, Consultant Capital Markets. Und nicht zuletzt sei Wien „eine Europäische Metropole mit einer vor allem in der Innenstadt unvergleichlichen historischen Substanz, die Investoren den Ankauf herausragender Liegenschaften, sogenannter Trophy Assets, bietet“.
Renditen weiterhin historisch niedrig
Die Renditen sind im Vorjahr nach Angaben von OTTO Immobilien in fast allen Marktsegmenten neuerlich gesunken. Die Nachfrage nach langfristig vermieteten Objekten in Toplagen lässt auch in Wien die Spitzenrendite für Büroobjekte unter 3,20 % sinken. Im Bereich der Wohnimmobilien, einer aufgrund des Risikoprofils niedrig rentierenden Assetklasse, ist die Spitzenrendite für Objekte in guten Wohnlagen in Wien auf unter 2,90% gesunken. Die Rendite für die stark von der Corona-Krise betroffenen Einkaufszentren war bereits in letzten Jahren aufgrund der Veränderungen im Handelssektor gestiegen und liegt nun bei ca. 4,20 %. Mit 125 Basispunkten ist die Spitzenrendite für Industrie/Logistik in Österreich in der letzten 5 Jahren am stärksten auf aktuell 3,80 % gesunken mit Tendenz Richtung 3,50 %.
