Demographische Entwicklung, erhöhter Pflegebedarf und steigende Qualitätsansprüche der älteren Bevölkerung (in wohlhabenden Ländern) haben die Anforderungen an Seniorenimmobilien nachhaltig verändert und die Möglichkeiten von Immobilien-Investments verändert. Die Bank Gutmann ist zu einem bedeutenden Player bei Investments im Bereich dieser sozialen Infrastruktur geworden. Kernmärkte sind Deutschland und Österreich, das bewegte Transaktionsvolumen liegt bereits über 1 Mrd. Euro – Tendenz steigend.

Gegen den allgemeinen Trend am Immobilienmarkt haben sich die Renditen von Seniorenimmobilien in den letzten Jahren durchgehend positiv entwickelt. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Betrug etwa in Deutschland der Anteil der über 80-Jährigen an der Gesamtbevölkerung im Jahr 2000 noch 3,8 Prozent, macht diese Gruppe aktuell bereits 7,5 Prozent aus und bis zum Jahr 2050 ist eine abermalige Verdopplung prognostiziert. Hinzu kommt, dass immer weniger ältere Menschen im Familienverbund betreut werden können (berufliche Mobilität, Single-Haushalte, geringere Geburtenrate) und der Anteil an Mehrbettzimmern in Senioreneinrichtungen zurückgeht.

Dass in dieser speziellen Assetklasse nicht nur „Die Großen“ mitspielen, sondern im Gegenteil gerade – im internationalen Vergleich – kleinere Spezialisten eine bedeutende Rolle einnehmen, zeigen die aktuellen Zahlen aus Deutschland. Dort ist das Transaktionsvolumen bei Seniorenimmobilien im 1. Halbjahr 2020 auf rund 890 Mio. Euro gestiegen. Rund ein Viertel davon geht auf Aktivitäten der Bank Gutmann zurück. Die österreichische Privatbank avancierte in den letzten Jahren in diesem Segment durch ihr frühzeitiges Engagement zu einem der wesentlichsten Player am Markt. Diese Entwicklung kommt nicht von ungefähr: Seit mehr als zwei Jahrzehnten entwickelt Gutmann zahlreiche alternative Veranlagungsformen für institutionelle Investoren.

Senior Housing: Eine Sache für Profis

Das Investment in Pflegeheime und Seniorenresidenzen ist im Vergleich zu klassischen Immobilien-Investitionen komplexer, gilt es doch weit mehr Parameter zu berücksichtigen, die langfristig für den Betrieb und damit für nachhaltige Renditen erforderlich sind. Friedrich Strasser, Chief Investment Officer der Bank Gutmann: „Wir verbinden bei dieser Anlageform einen Megatrend mit unserer sozialen Verantwortung. Es geht nicht nur um die Auswahl der richtigen Immobilien, sondern auch um den perfekten Betreiber, denn nur in der Kombination sind eine hohe Qualität für die Bewohner/innen sowie gute Auslastung und damit eine gute Rendite zu erzielen.“ Natürlich gehört auch ein gutes Gefühl für den richtigen Exit-Zeitpunkt dazu, denn am Ende des Tages ist das Ziel eines Finanzinvestors natürlich immer der Return des eingesetzten Kapitals.

Zu den angesprochenen Investoren im Bereich von Sozialimmobilien zählen Pensionskassen, Versicherungen, Stiftungen und andere Institutionen, die als professionelle Anleger gemäß geltender Bestimmungen eingestuft werden können. Die Abwicklung erfolgt über eigens für diesen Zweck gegründete Unternehmen, die im Rahmen des Exits wieder liquidiert werden. Den Anfang machte Gutmann mit der GHS Senior Housing Immobilien AG, die nach acht Jahren Entwicklung von insgesamt 17 hochqualitativen Pflegeheimen ihren Investoren beim Veräußern eine jährliche Rendite von fast 12 Prozent bescherte. 2017 wurde die GHS Senior Housing Immobilien II AG gegründet, aktuell besteht das Portfolio aus 15 Pflegeheimen und Seniorenresidenzen in urbanen Lagen im deutschsprachigem Raum. Die Bank Gutmann arbeitet in diesem Umfeld eng mit der in München ansässigen SHI Management GmbH zusammen, die auf das Portfolio- und Assetmanagement für Veranlagungen in gewerbliche Immobilien, mit besonderem Schwerpunkt auf Seniorenimmobilien, spezialisiert ist.

Von sozialer Verantwortung zu Impact Investing

Auch wenn man beim oben erwähnten Fall noch nicht von Impact Investment spricht, da nicht ex ante soziale oder ökologische Ziele vereinbart und überwacht werden, zeigt sich dennoch, dass der Kapitalmarkt zunehmend eine wichtige Rolle bei der Lösung sozialer und gesellschaftlicher Herausforderungen einnimmt. Gutmann bietet aber auch mehrere Möglichkeiten für veritables Impact Investing an, unter anderem – als einzige österreichische Bank – in Kombination mit Private Equity. Ende 2019 wurde gemeinsam mit der Österreichischen Entwicklungsbank der Gutmann OeEB Impact Fund aufgelegt (siehe Presseaussendung vom 10. 12. 2019). Anders als bei anderen Impact-Strategien bietet Gutmann damit ein Produkt an, das auf eine globale und über verschiedene Sektoren diversifizierte Strategie setzt. Ziel des Fonds ist die Verbesserung der Lebensbedingungen von Menschen in Entwicklungs- und Schwellenländern.