Im Jahr 2014, also vor 5 Jahren, lag der Markt für Logistikimmobilien noch bei knapp 40 Mio. Euro , demnach nicht einmal bei einem Viertel des derzeitigen Umsatzes. Der Logistikimmobilien-Markt wächst, ganz besonders seit 2014. „Wir beobachten seit geraumer Zeit ein deutlich gestiegenes Investoreninteresse bei gleichzeitig überschaubarem Angebot“, fasst Stefan Krejci von RE/MAX Commercial die Entwicklung zusammen. Der Grund, warum der Umsatzrekord aus dem Jahr 2015 mit rund 190 Mio. Euro noch immer besteht, liegt vor allem in der Tatsache, dass aktuell einfach zu wenig Logistikimmobilien in Österreich angeboten werden.

E-Commerce als Logistiktreiber

Wesentlicher Treiber dieser Aufwärtsentwicklung war auch im abgelaufenen Jahr der Bereich E-Commerce. So geht der Handelsverband Österreich mittlerweile von einem Umsatzanteil im Distanzhandel (Internet und Katalogverkauf) von mehr als zehn Prozent am österreichischen Einzelhandelsumsatz aus. Das entsprach im Jahr 2018 einem Betrag von acht Mrd. Euro. Die wichtigsten Warengruppen waren Bekleidung, Elektroartikel und Bücher. Mit steigenden Umsätzen steigen auch die Logistikanforderungen und der Bedarf an Logistikimmobilien.

Weil die Empfänger der E-Commerce-Logistik Millionen Haushalte vor allem in den Städten und nicht Unternehmen am Stadtrand sind, werden Themen wie „City-Logistik“ oder „Last Mile Delivery” sowohl die Wirtschaft, als auch die Politik vor große Herausforderungen stellen, die nur durch eine proaktive Zusammenarbeit gelöst werden können.

Auf Eigennutzer folgen spekulative Projekte

Derzeit wird der österreichische Logistik-Immo-Markt nach wie vor sehr stark von Eigennutzungen geprägt. Aber Entwicklungen im Umfeld von Finanzinvestoren nehmen zu, wie beispielsweise die SEGRO-Projekte in Wien 23 oder der Industrial Campus Vienna East der Deutschen Logistik Holding in Enzersdorf an der Fischa zeigen. Um flexibel zu bleiben, tendiert die Mehrheit der Logistik-Unternehmen aktuell eher in Richtung Miete als in Richtung Eigentum.

Lage, Lage, Lage erst recht bei Logistikbauten

Österreich nutzt dabei seine ideale Anbindung am Kreuzungspunkt von drei der wichtigsten europäischen Verkehrskorridore: die Brenner-Achse (Skandinavien-Mittelmeer-Route), die Rhein-Donau-Achse und die Baltisch-Adriatische-Achse. Diese glückliche Fügung sorgt – gepaart mit wirtschaftlicher und sozialer Stabilität, gut ausgebildetem Fachpersonal und entsprechend hohem Logistik-Know-how – dafür, dass Österreich auch 2018 wieder unter den Top 10 Nationen im Logistik-Performance-Index der Weltbank (Rang 8) weltweit aufscheint. Der österreichische Logistik-Markt spielt sich im Wesentlichen entlang der bereits angeführten Transitachsen ab und zwar in sechs Ballungsräumen:

Wien und Umgebung Graz und Umgebung Linz und Umgebung Salzburg Innsbruck Klagenfurt und Villach

WIEN Logistikimmobilienmarkt Wien: von Süd nach Nord Der Wiener Markt umfasst aktuell rund 3,2 Mio. m² an Logistikflächen, die sich überwiegend im Süden von Wien befinden. Zu den größten derzeit laufenden Entwicklungsprojekten zählen hier weitere Baustufen des Industrial Campus Vienna East oder das Frachtzentrum der DHL in Fischamend. Aktuell verlagert sich der Entwicklungsschwerpunkt in den Norden und Osten von Wien und ins angrenzende Niederösterreich, weil dort die Grundstückspreise günstiger sind als im Süden von Wien.

Logistikimmobilienmarkt Wien: von Süd nach Nord Der Wiener Markt umfasst aktuell rund 3,2 Mio. m² an Logistikflächen, die sich überwiegend im Süden von Wien befinden. Zu den größten derzeit laufenden Entwicklungsprojekten zählen hier weitere Baustufen des Industrial Campus Vienna East oder das Frachtzentrum der DHL in Fischamend. Aktuell verlagert sich der Entwicklungsschwerpunkt in den Norden und Osten von Wien und ins angrenzende Niederösterreich, weil dort die Grundstückspreise günstiger sind als im Süden von Wien.

Die Mieten für Lagerhallen und Logistikflächen bewegen sich – abhängig von Lage und Qualität –zwischen 4,50 und 6 Euro pro Quadratmeter. Bei kleinteiliger Verwertung kann diese Spitzenmiete auch punktuell überschritten werden. Im Vergleich zu 2017 war 2018 eine leichte Steigerung von +2% festzustellen, von der auch 2019 ausgegangen werden kann.

Stadtrand oder Speckgürtel: ein Rechenexempel Grundstücke sind besonders im Süden von Wien heiß begehrt. Aktuell liegen die Quadratmeterpreise für Logistikimmobilien in Wien zwischen 250 und 400 Euro pro Quadratmeter. Auch hier war 2018 eine leichte Steigerung von +3% bis +5% zu 2017 festzustellen. Dieser Trend wird wohl 2019 weiter anhalten.

Im Wiener Umland, und damit im niederösterreichischen Speckgürtel, bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 100 und 250 Euro pro Quadratmeter. Längere Wege und Fahrzeiten kosten Geld und schlagen sich sofort im Preis nieder. Auch hier ist 2019 eine steigende Tendenz zu erwarten.

„Die Nachfrage nach Logistikflächen rund um Wien ist sehr gut, gesucht werden derzeit von Entwicklern und großen Speditionen Grundstücksflächen ab 60.000 m² bzw. Bestandsobjekte ab 20.000m² Lagerfläche“, berichtet Anton Putz von RE/MAX Commercial Wien und „aufgrund des Wachstums des Onlinehandels werden innerstädtisch Logistikflächen ab 300 Quadratmeter gesucht, wo Versandhändler kleinere Auslieferungs- und Abhollager errichten, um die Transportwege und -zeiten so kurz wie möglich zu halten. Das ist auch eine interessante Möglichkeit, für so manche Fläche eine neue, attraktive Nutzung zu finden.“

GRAZ Modernste Logistikimmobilien, weil neuGraz stellt aufgrund der hohen Neuflächenproduktion wahrscheinlich den modernsten Logistikstandort in Österreich mit einer Gesamtfläche von rund 800.000 m² dar. Wie auch in Wien fokussiert sich der steirische Logistikimmobilienmarkt stark auf den Süden der Metropole, der gerade auch durch die Entwicklung des Cargo Center Graz in Werndorf noch einmal aufgewertet worden ist.

Tunnel bringen Aufwertung, Investoren reagieren bereits Zwischen 2024 und 2025 wird der Standort auch durch die beiden Infrastrukturprojekte Koralm-Tunnel und Semmering-Basistunnel weiter profitieren, die in diesem Zeitraum fertiggestellt sein sollen. Auch in Graz werden bereits die ersten sogenannten „spekulativen“ Projekte, also solche für Fremdnutzungen, realisiert, beispielsweise durch den Entwickler VGP in Premstätten.

Die Mieten bewegen sich in Graz in einer Bandbreite von 3,50 bis 5,0 Euro netto/m². Im Vergleich zum Jahr 2017 bedeutet das eine Steigerung von +2%. Auch für das Jahr 2019 ist nicht von einem Rückgang der Mieten auszugehen.

Bis zu +7% Preisauftrieb p.a. Die Grundstückspreise mit Widmungen, die Logistikaktivitäten zulassen, variieren und liegen im Grazer Stadtgebiet und in der näheren Umgebung aktuell zwischen 140 und 250 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht 2018 einer Steigerung im Vergleich zu 2017 – je nach Lage und Widmung – zwischen +5% und +7%, Tendenz weiter steigend.

LINZDie Hälfte von Wien, aber das Doppelte von GrazLinz profitiert bereits seit Jahren von der Rhein-Donau-Achse sowie vom starken Industriestandort selbst. Dies hat zur Folge, dass Linz mit einem Gesamtbestand von ca. 1,8 Mio. Quadratmeter Logistikfläche nach Wien der zweitgrößte Logistikmarkt in Österreich ist. Darüber hinaus bietet die Nähe zu Deutschland und der Tschechischen Republik weitere Vorteile für die Branche, von der unter anderem auch das Welser Umland profitiert.

Hörsching und Hafen im Aufbruch Ähnlich wie in Graz werden in Linz neue Projekte fast ausschließlich für Fremdnutzungen konzipiert. Für 2019 ist die Fertigstellung von ca. 25.000 m² geplant, beispielsweise zwei Projekte von DHL in Hörsching. Auch der Linzer Hafen investiert unter anderem in weitere Hochregallager.

Die Mieten bewegen sich in Linz aktuell zwischen 3,80 und 5,0 Euro netto pro Quadratmeter. Auch hier konnte 2018 eine Steigerung von +3% zu 2017 festgestellt werden. „Aufgrund der geringen Neuflächenproduktion und dem starken Interesse am Standort Linz und Umgebung gehen wir davon aus, dass die Mietpreise 2019 weiter steigen werden“, erklärt Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.

5% Preisplus für Linzer Logistikquadratmeter Im oberösterreichischen Zentralraum ist aktuell ein Wettbewerb um die besten Grundstücke zu beobachten. Das führte dazu, dass die Grundstückspreise in zentralen Lagen von 2017 auf 2018 um 5% auf 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter zulegen konnten. Außerhalb dieser Lagen sind Kaufabschlüsse unter 100 Euro pro Quadratmeter fast nur bei Grundstücken mit entsprechender Entfernung zu den Hauptverkehrsrouten zu beobachten.

SALZBURGWas nützt die optimale Lage, wenn das Angebot fehltSalzburg profitiert auf der einen Seite durch seine Lage an der Schnittstelle der wichtigsten West-Ost- und Nord-Süd-Verbindungen und gleichzeitig von seiner Nähe zu Deutschland.

Wie in vielen anderen Assetklassen werden die Entwickler von Logistikimmobilien auch in Salzburg vor große Herausforderungen gestellt: So gibt es im Moment de facto kein Angebot an neu errichteten Logistikimmobilien. Die aktuellen Mietpreise beziehen sich daher zum überwiegenden Teil aus der Vermietung von bestehenden Immobilien.

Quadratmeterpreise gleich hinter Innsbruck So liegen die Mieten in Salzburg aktuell bei 4,0 bis 5,50 Euro netto pro Quadratmeter und weisen ein entsprechendes Wertsteigerungspotential auf. Für Neuentwicklungen ist davon auszugehen, dass auch Mietpreise von 7,0 Euro und höher abgeschlossen werden könnten. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Mieten für bedarfsgerechte Ausführungs-Qualitäten im Schnitt um rund +4% erhöht, auch getrieben durch ein sehr überschaubares Angebot. In Bezug auf die Grundstücke ist Salzburg nach Innsbruck das teuerste Logistikpflaster in Österreich. So werden Preise von 200 bis 350 Euro verlangt. Dies entspricht einer Steigerung von +3 % im Vergleich zu 2017.

INNSBRUCK Platzmangel und Raumordnung als Hindernis für Logistiker Für den Logistikimmobilienmarkt in Innsbruck stellt sich die Situation ähnlich dar wie in Salzburg, nur erheblich verschärft. Ein geringes Angebot an Grundstücken, die Topografie selbst und die Raumordnung stellen Logistikimmobilienentwickler vor große Herausforderungen. „Logistikgrundstücke sind de facto kaum vorhanden und daran wird sich kurzfristig auch nichts ändern. Potentiale sehen wir daher am ehesten in der Umnutzung von bestehenden Gebäuden“, erklärt Arno Wimmer von RE/MAX Commercial in Innsbruck.

Die Mietpreise bewegen sich aktuell etwa zwischen 4,0 und 5,50 Euro netto pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von bis zu +6% zu 2017.

Logistikgrundstücke zu Rekordpreisen Grundstückspreise für Logistik erzielen in Innsbruck Rekordwerte und bewegen sich zwischen 300 und 500 Euro pro Quadratmeter in der Stadt und im Großraum Innsbruck.

Arno Wimmer meint dazu: „In Innsbruck stehen nur begrenzt Flächen zur Verfügung. Flächen über 20.000m² für Gewerbe und Industrie sind nicht vorhanden. Der Preis für Gewerbeflächen ist vielfach schon jenseits von 500 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt erwartet sich im Rahmen der Bewilligung auch eine Mindestanzahl von Mitarbeitern. Die Rahmenbedingungen sind daher für die Ansiedlung von eher Mitarbeiter-extensiven Logistikunternehmen in Innsbruck wenig attraktiv.“

KÄRNTENÜber Koralm-Tunnel von Klagenfurt/Villach zu drei SeehäfenDer Großraum Klagenfurt/Villach punktet neben seiner Lage an der Baltisch-Adriatischen Route, seiner Autobahnanbindung und dem Koralm-Bahntunnel, der auch eine Anbindung an die Häfen Rijeka, Koper und Triest ermöglicht. Darüber hinaus steht das Land Kärnten dem Thema Logistik sehr aufgeschlossen gegenüber und entsprechende Grundstücksreserven sind vorhanden.

Kontraktlogistik als Treiber Die Tatsache, dass auch die in der Region angesiedelten Großunternehmen Kontraktlogistik nachfragen, hat diesen Trend verstärkt. „Technologieparks wie der Lakeside Science & Technology Park oder der Infineon-Standort in Villach erzeugen eine Sogwirkung und zeigen auf, wohin die wirtschaftliche Entwicklung gehen wird“, meint Daniel Lobnik von RE/MAX Commercial Kärnten.

Trockener Hinterlandhafen an der Südgrenze von Villach Darüber hinaus entsteht in Finkenstein/Fürnitz ein weiterer Logistikschwerpunkt, der sich als „trockener Hinterlandhafen“ für Antwerpen profilieren möchte. Aktuell rollen acht Prozent des Österreich-Volumens des belgischen Hafens auf der Schiene nach und von Antwerpen – zukünftig soll dieser Wert auf 20% anwachsen.

Günstige Immobilienpreise unter den Top-6-Logistik-HotspotsMietpreise bewegen sich aktuell zwischen 3,50 und 5,50 Euro und sind im Vergleich zu 2017 größtenteils konstant. Die Kärntner Logistik-Grundstückspreise sind im Österreich-Vergleich relativ günstig und bewegen sich in den Stadtgebieten zwischen 100 und 200 Euro pro Quadratmeter – außerhalb auch deutlich unter 100 Euro. Die Tendenzen sind hier ebenfalls eher gleichbleibend.

Transaktionswert Logistikimmobilien Österreich Käufe/Verkäufe

Jahr Betrag 2014 € 40 Mio. 2015 € 190 Mio. 2016 € 120 Mio. 2017 € 165 Mio. 2018 € 160 Mio. Quelle: RE/MAX Austria Research Commercial

Spitzenrenditen Logistikimmobilien Österreich Vermietung

Jahr Spitzenrediten in % 2014 7 % 2015 6,3 % 2016 6,0 % 2017 5,75 % 2018 5,5 % Quelle: RE/MAX Austria Research Commercial

Fazit:

Wien: aktuell 3,2 Mio. m² Logistikflächen Graz: bis zu 7% Preisauftrieb Linz: zweitgrößter Logistikmarkt in Österreich Salzburg: Lage optimal, aber Logistik-Immobilien-Angebot fehlt Innsbruck: Logistikgrundstücke zu Rekordpreisen Klagenfurt/Villach: Über Koralm-Tunnel zu 3 Seehäfen

Österreich: Logistik-Immobilien: 2018 war wieder starkes Jahr Amazon und Co als Treiber für den Logistik-Immobilien-Markt Last Mile: Chance und Herausforderung für Wirtschaft und Politik Steigender Wohnflächenbedarf treibt Grundstückspreise auch für Logistikimmobilien