Investment: Vorsichtiger Optimismus kehrt zurück

Trotz globaler wirtschaftlicher Herausforderungen blieb der europäische Hotelmarkt im Vergleich zu vielen anderen Branchen aufgrund der hohen (Gäste-)Nachfrage robust. Erstmals seit der Pandemie war eine weitestgehende Erholung der Nachfrage spürbar und, so wie es derzeit aussieht, trotzt die Branche auch dem makroökonomischen Druck.

Mit nachlassender Zinsbelastung und leicht wachsendem Bankeninteresse zeigten sich erste Anzeichen einer Erholung der Investitionslandschaft, besonders in Schlüsselmärkten und im Luxussegment. Im Gegensatz zum wieder erstarkten Volumen in den meisten Hotels, litt der Immobilienmarkt im selben Ausmaß wie andere Assetklassen. „Der stagnierende Hotelinvestmentmarkt hat 2024 noch keinen Wendepunkt erlebt“, resümiert Catherine Szolar, VP Advisory bei mrp hotels.

Auch bei weiterhin verhaltener Transaktionstätigkeit gab es wesentliche Entwicklungen:

• Fokus auf Luxus und Lifestyle: Investoren setzten auf erstklassige Destinationen und das Luxussegment.

• Innovative Finanzierungsmodelle: Banken blieben risikoavers bzw. zurückhaltend. Value-Add-Projekte und Owner-Operator-Strukturen gewannen an Bedeutung, während Mezzanine und Private Equity aufgrund der hohen Zinsen schwierig blieben.

• Moderate Erholung der Investitionstätigkeit: Während die Anzahl der Transaktionen weiterhin unter Vorkrisenniveau lag, zeichnete sich ein gestiegenes Vertrauen in die Marktbedingungen ab. Vor allem Asset Manager und Family Offices investierten, institutionelle Investoren taten sich schwer.

Die Aussichten für 2025 bleiben vorsichtig optimistisch: Mit fortwährender Stabilisierung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und weiterhin sinkenden Zinsen wird eine steigende Investitionstätigkeit erwartet – wohl aber erst kurz vor Beginn des zweiten Halbjahrs.

Digitalisierung, Revenue & Distribution: Ein Wendepunkt für die Hotellerie

2024 war ein Booster-Jahr im Bereich Digitalisierung, Revenue & Distribution. Megaevents wie die Fußball-EM, die Olympischen Spiele oder große Konzerttourneen bewiesen die starke Nachfragewirkung solcher Großereignisse und die damit verbundene Bedeutung dynamischer Preisstrategien und smarter Technologien. „2024 war das Jahr der Digitalisierung im Revenue Management“, erklärt Gilbert- André Ghammachi, Managing Partner bei mrp hotels. „Die wachsende Bedeutung KI-basierter Systeme hat es Hotels ermöglicht, auf kurzfristiges Buchungsverhalten und Mega-Events effizient und in Realtime zu reagieren.“

Veraltete PMS-Systeme und organisatorische Widerstände (häufig von nicht „abgeholten“ Mitarbeitenden) bleiben jedoch Herausforderungen und hemmen den Fortschritt der Digitalisierung in vielen Hotelbetrieben. 2025 muss die Hotellerie ihre digitalen Fähigkeiten weiterentwickeln, um agiler und wettbewerbsfähiger zu werden.

Steigender ESG-Druck und Herausforderungen am Betreibermarkt

ESG wurde immer mehr zur Verpflichtung anstelle einer Option: Nachhaltigkeit blieb auch 2024 ein zentrales Thema. „ESG-Kriterien sind nicht mehr nur ein Pluspunkt – sie sind eine Grundvoraussetzung für Investoren und Banken“, betont Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels. Allerdings zeigt sich mittlerweile eine gewisse „ESG-Müdigkeit“ bei einigen Marktteilnehmern, die sich von den hohen (Finanzierungs-) Kosten und dem Umstellungsaufwand entmutigt fühlen. Langfristig bleibt ESG jedoch alternativlos, da es die Attraktivität und Finanzierbarkeit von Immobilien maßgeblich beeinflusst.

Auch der Betreibermarkt befand sich in einer Phase des Umbruchs. Zahlreiche Betreibergesellschaften sahen sich mit großen Herausforderungen konfrontiert und standen auf finanziell wackeligen Beinen. Jüngste Insolvenzen, wie beispielsweise die der Lindner Hotels, verdeutlichen die Lage.

Außer im Economy- und Budget-Bereich lagen die GOP-Margen nicht dort, wo sie 2019 waren. Für neue Projekte gibt es hohe Pachtforderungen, die zum Teil für Unsicherheit sorgen und die berechtigte Frage aufwerfen, ob die hohen Pachten, die derzeit aufgrund erheblicher Finanzierungskosten erforderlich sind, langfristig verdient werden können.

Effizienz und Flexibilität als Schlüssel im Asset Management

Steigende Personal-, Wareneinsatz- und Energiekosten drückten 2024 oftmals die Profitabilität. Die hohe Mitarbeiterfluktuation und vielerorts fehlende Mitarbeiter verschärften strukturelle Probleme. Die Folgen: verspätete Pachtzahlungen und Nichterfüllung vertraglicher Pflichten. Fehlende Mitarbeiter führten zudem oftmals zur Schließung von Outlets oder zur Reduktion des Serviceangebots.

„2025 wird ein Jahr der Möglichkeiten“, sagt Hannah Struck, Asset Manager bei mrp hotels. „Wir sehen eine moderate Marktentspannung und erwarten eine RevPAR-Steigerung von rund +5 %.“ Die Herausforderungen des Jahres 2024 haben die Branche gestärkt und auf die Zukunft vorbereitet. Hotels, die flexibel bleiben und mutig in Technologie und Nachhaltigkeit investieren, sind bestens aufgestellt, um die Chancen des kommenden Jahres zu nutzen. Gleichzeitig müssen Betreiber und Eigentümer künftig enger zusammenarbeiten, um operative Herausforderungen zu bewältigen und Effizienzpotenziale zu heben.