Die Führung im Ranking der Immobilienbranche wurde mit einem Umsatzvolumen von 62.500.000 Euro erzielt. In fast einem Drittel der Einzelkategorien ist mindestens ein iR Mitglied unter den drei Erstplatzierten.

Preisdruck auf gebrauchte Wohnungen

„Die Nachfrage nach Eigentum übertrifft in vielen Städten das Angebot, so Spiegelfeld, aber die Dynamik der Preisentwicklung nach oben lässt nach.“ Die Mieten in den Großstädten steigen nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Vor allem auf gebrauchte Miet-Wohnungen kommt immer größerer Preisdruck zu. Für viele davon, werden nur geringe bis keine Renditen einkalkuliert werden müssen. Spiegelfeld: „Für Anleger die vermieten, muss klar sein, dass Wohnungen auch laufend Instand gehalten werden müssen. Besonders in Küche und sanitäre Anlagen muss investiert werden, um Renditen erzielen zu können.“

In Wien, St. Pölten, Bregenz, Innsbruck, Salzburg weniger zu kaufen

Der iR Research (Beobachtungszeitraum Ende Jänner bis Ende April 2021) verzeichnet eine weitere Reduktion verfügbarer Angebote von Eigentums-Wohnungen in Wien (-15%), St. Pölten (-36%), Bregenz (-19%), Innsbruck (-35%) und Salzburg (-12%). Gressenbauer: „Solange Investoren, sowie private Anleger keine Alternativen für ihre Geldanlage gefunden haben und das Zinsniveau nicht steigt, solange wird sich daran nichts ändern.“ Vergrößert hat sich das Angebot in Eisenstadt (+110%), Graz (+25%), Klagenfurt (+85%) und Linz (+54%). Doch es sind immer öfter Warnsignale aus dem Bankenbereich zu vernehmen. „Vorsicht ist beim Kauf geboten, wenn die Preise für Eigentum noch weiter steigen, aber die Mieten ins Stottern geraten“, warnt Gressenbauer.

Mehr Miete unter 750 Euro, aber hohe Qualitätsunterschiede in Wien

In der Kategorie 500 bis 750 Euro (Brutto ohne Heizung) waren in Linz und Innsbruck rund zwei Drittel mehr Mietwohnungen zu finden, in Salzburg um rund 40% und in Wien und Klagenfurt um rund 20% mehr. Im Bereich 750-1.000 Euro wurde in Linz und Innsbruck um über 60% mehr angeboten. „Die Qualitätsunterschiede sind enorm“, so Spiegelfeld. So werden in Wien 45m² Neubauwohnungen/ Erstbezug um 750 Euro (Brutto ohne Heizung) angeboten. Top Zustand und Ausstattung, Markenküche und Badezimmer „State of the Art“, sowie mit Balkon. Zum gleichen Preis werden gebrauchte Wohnungen mit rund 60m² in durchschnittlichem Zustand, Küche und Bad aus den 1970/80er Jahren ohne Balkon angeboten. „Es lohnt sich für Suchende genau zu überlegen, wo die eigenen Bedürfnisse liegen und die Angebote gut zu vergleichen. Küche und Bad sind ein großer Kostenfaktor und eine kleinere, gut geschnittene Wohnung bietet oft mehr Platz als eine Größere“, so Spiegelfeld weiter.

Salzburg mit viel Retro, Innsbruck extrem teuer, mehr m² in Linz und Klagenfurt

In Salzburg erhält man um 750 Euro, je nach Lage, eine etwa 50m² gebrauchte, durchschnittliche Wohnung, Küche und Bad aus den 1980ern mit Balkon oder Gartenmitbenützung. Gressenbauer: „Prozentuell ist die Zunahme an verfügbaren Mieten um rund 750 Euro in Salzburg zwar hoch, aber in absoluten Zahlen handelt es sich um nur rund 110 Wohnungen mit sehr viel Retrocharme. Neubauwohnungen mit top Standard sind in dieser Preisklasse zur Zeit am freien Markt nicht zu finden.“ Ähnlich die Situation in Innsbruck, trotz Zunahme an Angeboten (500 bis 750 Euro) sind nur rund 30 Wohnungen mit etwa 30m² verfügbar. In Linz sind um 750 Euro Miete 60m² gebrauchte Wohnung in gutem Zustand oder 47m² Neubau top Standard zu finden, in Klagenfurt gepflegte 70m² oder mehr.

Leerstand im gehobenen Wohnbereich weiter groß

Die Angebote im Hochpreissegment der Landeshauptstädte sind seit der letzten Erhebung Jänner 2021 gleichbleibend hoch. Spiegelfeld: „In Wien werden als Goodies für Mieter unbefristete Mietverträge sowie ein bis drei Monate mietfrei angeboten.“ Einen weiteren Anstieg der Angebote in diesem Preissegment verzeichnen Linz (+130%, Kategorie 1250 bis 1500 Euro) und Salzburg (+120%, Kategorie 1500 bis 1750 Euro). Gressenbauer: „Oft sind Vermieter schwer zu überzeugen, dass ihre Vorstellungen nicht dem Marktwert entsprechen und lassen ihre Wohnungen lieber leer stehen. Erst nach zwei Jahren sind sie bereit den Preis anzupassen. Der verlorene Betrag lässt sich jedoch nicht mehr aufholen.“

„Privat ohne Makler“ – mit Risiko

In den vergangenen Jahren haben viele Private Kleinwohnungen zur Anlage gekauft. Die Vermietung der Wohnung erfolgt oft durch die Eigentümer selbst. Im Vergleich sind Privatangebote zwar provisionsfrei, aber oft über der marktüblichen Miete bzw. überschreiten die Preisregelung durch das Mietrechtsgesetz bei Altbauwohnungen. Spiegelfeld: „Fast immer wird für den Erwerb der Anlegerwohnung ein Kredit aufgenommen. Dieser soll innerhalb von fünf Jahren getilgt sein. Das geht nur mit überhöhter Miete.“ Doch so manche Private – ebenso wie Firmen die keine Maklerunternehmen sind und sich als Private ausgeben – inserieren ihre Wohnungen mit Provisionszahlung. Gressenbauer warnt: „Das ist eindeutig Betrug, denn wer keine gewerbliche Konzession hat, darf auch keine Vermittlungsprovision verlangen.“

Je teurer, umso mehr Vermittlung durch Makler

Mehr als die Hälfte der Kleinstwohnungen oder WG – Zimmer in Wien und Salzburg werden privat angeboten. In den anderen Landeshauptstädten bis zu 30%. In den Kategorien ab 750 Euro verringern sich die Privatangebote. Der iR Research zeigt, je teurer die Miete, umso geringer ist der Anteil der Vermietung ohne Makler. Spiegelfeld: „Gerade im gehobenen Preissegment ist die Marktkenntnis enorm wichtig. Es ist von einem Laien schwer zu durchschauen, wie sehr Angebote von der tatsächlichen Miete abweichen.“ Gressenbauer ergänzt: „Anbietern wie Suchenden sollte klar sein, dass der private Markt risikoreich ist und kaum Schutz aufweist. Die Vermietung bietet viele Stolperfallen und man muss sich in der Gesetzgebung sehr gut auskennen.“

Facebook – Achtung vor Fakes

Die verschiedenen Facebook-Gruppen in Österreich finden sich bereits an die 650.000 Mitglieder die Wohnungen suchen oder anbieten. In diesen Gruppen beteiligen sich auch Immobilienmakler mit ihren Wohnungsangeboten. Bei vielen Profilen ist allerdings Vorsicht geboten, warnt Andrea Baidinger, die den laufenden iR Research durchführt. Suchende glauben, dass sie über diese Gruppen an günstigere Wohnungen kommen können. Allerdings, das Gegenteil ist oft der Fall. Viele Wohnungen werden überteuert angeboten. Baidinger: „Schnäppchen gibt es so gut wie nicht. Suchende sollten erkennen, dass auch in privaten Gruppen keine Wohnung verschenkt wird. Weder Miete noch Eigentum.“ So manche Profile tarnen sich nur als Private, um an Wohneigentum zu kommen, das am Markt sehr rar ist. Auch hier gilt: der private Markt ist risikoreich und mit wenig Schutz ausgestattet.

Vorsicht ist auch vor Fake – Angeboten angeraten. Vermieter behaupten im Ausland zu sein und verlangen eine Vorab-Kautionszahlung, damit die Schlüsselübergabe getätigt wird. Die Wohnung gibt es in der Realität nicht, die Bilder wurden von einem realen Inserat gestohlen. Baidinger: „Diese Betrugsmasche kennen wir bereits aus früheren Jahren, wo diese über Immobilienplattformen durchgeführt wurde. Die Bilder, der unschlagbare Preis und der nette vertrauenserweckende Text klingen unglaublich verlockend. Wir können nur warnen, niemals Geld vor Schlüsselübergabe zu überweisen.“