• Wohneigentum in Österreich 2020 um 7 % p.a. verteuert, 2021 fortgesetzte Preissteigerung erwartet.
• Preislicher Aufholprozess in Niederösterreich: Verteuerung von Einfamilienhäusern im Vorjahr mit +7,6 % stärker als der österreichische Durchschnitt.
• Österreichweites Preisgefälle: Niederösterreich zählt im Bundesländervergleich weiterhin zu den günstigeren Regionen.
• Corona-Pandemie verstärkte den Traum vom Leben im Grünen.
• Trend geht zu größeren Wohnimmobilien (80-85 m²) mit mehr Platz für Homeoffice, Homeschooling oder Hobbys.
• +15,5 %: Raiffeisen NÖ-Wien verzeichnete Ende 2020 im Vergleich zu 2019 eine steigende Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen, bis Juli 2021 stieg das Kreditvolumen erneut um weitere +6,7 % (im Vergleich zum Stand 31.12.2020).
• Die durchschnittliche Kreditsumme beim Kauf einer Wohnimmobilie stieg in den letzten zwei Jahren um rd. 10 % auf 330.000 Euro.

Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, Raffeisen Research und Raiffeisen Immobilien analysierten gemeinsam den heimischen Immobilienmarkt – der Fokus der aktuellen Studie liegt auf Niederösterreich. Generaldirektor-Stellvertreter Reinhard Karl, Kommerzkundenvorstand der Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, Peter Brezinschek, Chefanalyst von Raiffeisen Research, Matthias Reith, Senior Ökonom von Raiffeisen Research, sowie Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien, präsentierten heute im Rahmen eines Pressegesprächs die Ergebnisse.

Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien: 15,5 % mehr Immobilienfinanzierungen

Die Covid-19-Krise veränderte viel und so haben in den vergangenen Monaten viele Menschen auch die Erwartungen an ihre Wohnsituation überdacht. Das eigene Zuhause soll den Ansprüchen der ganzen Familie gerecht werden: Dabei zählen vor allem der Wunsch nach einem sicheren Rückzugsort, genügend Platz für Homeoffice sowie ein schneller Zugang zur Natur. Letztere Tendenz zur Immobilie außerhalb von Ballungszentren ist nicht neu, doch gewann sie mit der Pandemie an neuer Dynamik.

Das Eigenheim steht hoch im Kurs. “Raiffeisen NÖ-Wien hat 2020 ein sehr großes Interesse an Immobilienfinanzierungen verzeichnet, das Finanzierungsvolumen stieg im Vergleich zu 2019 um 15,5 Prozent”, berichtet Generaldirektor-Stellvertreter Reinhard Karl, Kommerzkundenvorstand der Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, aus der Praxis. Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierung ist auch im ersten Halbjahr 2021 stark geblieben. Bis Juli 2021 stieg das Kreditvolumen erneut um weitere 6,7 % im Vergleich zum 31. Dezember 2020.

“Letztes Jahr haben historisch niedrige Zinsen in vielen Fällen den Immobilienkauf zu leistbaren Raten möglich gemacht”, so Karl. Als Faustformel für private Kreditnehmer gilt: Die Rate sollte so gewählt sein, dass der gewünschte Lebensstandard unverändert möglich ist. Diese sollte deshalb maximal rund 30 % vom monatlichen Nettoeinkommen ausmachen.

“Wir stellen mit jedem Kunden gemeinsam einen Haushaltsplan auf und beleuchten die Fixkosten, um festzustellen, welche monatliche Rate sich die Kreditnehmer leisten können. Wir empfehlen den Kunden zudem zumindest 20 Prozent Eigenmittel beim Immobilienkauf für die Eigennutzung. Ein höherer Eigenmittelanteil schlägt sich auch positiv in der Kondition nieder. Zusätzlich nutzen unsere Kreditnehmer verstärkt lange Fixzinssätze zwischen 20 und 25 Jahren. Die Kunden kennen somit die genauen monatlichen Raten und reduzieren das Risiko von steigenden Zinsen”, erläutert Karl.

Die durchschnittlich aufgenommenen Kreditsummen haben sich in den letzten zwei Jahren um 10 % erhöht und belaufen sich aktuell auf rund 330.000 Euro. Sie sind Folge der Preissteigerungen am Immobilienmarkt.

Raiffeisen RESEARCH: Der Niederösterreichische Wohnimmobilienmarkt

Die Rezession des Vorjahres hat dem Steigflug des österreichischen Wohnimmobilienmarktes kein jähes Ende bereitet, sondern diesen nochmals befeuert. Trotz nachlassender Unsicherheit ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch in der ersten Jahreshälfte 2021 groß.

Die Inflation entwickelt sich zum zentralen Thema des Post-Corona-Jahres 2021, und das in dreierlei Hinsicht: Erstens dürften Inflationssorgen das noch im vergangenen Jahr dominierende Sicherheitsmotiv als maßgeblichen Preistreiber verdrängen. “Inflationsschutz statt Sicherheitsmotiv ist das Motto des Jahres 2021”, so Matthias Reith, Senior Ökonom für die österreichische Volkswirtschaft und den Immobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Zweitens lassen die globalen Lieferengpässe die Preise von Baumaterialien in die Höhe schnellen, was nicht ohne Folgen für die Angebotspreise im Neubau bleibt.

“Die Globalisierung endet nicht an den österreichischen Bauzäunen”, bringt es Peter Brezinschek, Chefanalyst von Raiffeisen Research, auf den Punkt. Und drittens haben steigende Inflationserwartungen seit Jahresbeginn zu leicht höheren Kapitalmarktrenditen geführt. Auch wenn eine Zinswende noch Jahre auf sich warten lassen wird: Der Tiefpunkt der Kreditzinsen dürfte erreicht worden sein. Insgesamt ist 2021, im Vergleich zum Vorjahr (hier hat sich Wohneigentum bereits um 7 % p.a. verteuert), von einem nochmals höheren Preisanstieg auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt auszugehen.

“Die Zeichen stehen 2021 auf fortgesetzte Höhengewinne auf dem heimischen Immobilienmarkt”, so Reith. Ein jähes Ende des österreichischen Immobilienzyklus zeichnet sich jedenfalls nicht ab. Zwar ist der heimische Zyklus mit 15 Jahren global betrachtet der “Dienstälteste”, jedoch zählt der österreichische Wohnimmobilienzyklus damit nicht automatisch zum “alten Eisen”. Denn es bedarf eines oder mehrerer Ereignisse, um dessen Ende einzuläuten – und die sind aktuell nicht in Sicht. “Immobilienzyklen sterben nicht an Altersschwäche, sondern werden umgebracht”, fasst es Reith zusammen.

Gleichzeitig aber gilt: Das Thema Leistbarkeit steht in immer stärkerem Maße dynamischen Preisanstiegen, wie in den Vorjahren gesehen, im Wege. Denn anders als in der Vergangenheit dürften in Zukunft steigende Immobilienpreise nicht durch weiter sinkende Kreditzinsen zumindest teilweise kompensiert werden. Für die kommenden Jahre heißt das: “Die fundamentalen Voraussetzungen für eine längerfristige Fortsetzung des preislichen Steigflugs, wenn auch mit geringerem Tempo als zuletzt gesehen, sind weiterhin intakt”, resümiert Brezinschek.

Hohe Unsicherheit, niedrige Zinsen und Homeoffice – ein Umfeld, das auch auf dem niederösterreichischen Immobilienmarkt seine Spuren hinterlassen hat. Dabei ist die preisliche Schere zwischen den Bundesländern 2020 abermals größer geworden, womit im Corona-Jahr eine gewisse Kontinuität gewahrt worden ist. Denn bereits zuvor galt: Ohnehin schon teures wird schneller noch teurer.

Heißt: Die preislichen Hotspots in Österreich verzeichneten in den letzten Jahren stärkere Preiszuwächse als die preislichen Nachzügler. “Divergenz statt Konvergenz war und ist das Motto innerhalb Österreichs”, folgert Reith.

Die Immobilienpreise in Niederösterreich legten 2020 durchwegs eine höhere Dynamik an den Tag als im gesamten Bundesgebiet. Dies kann auch auf den durch die Pandemie forcierten Homeoffice-Trend zurückzuführen sein, von dem Teile des Bundeslandes in besonderem Maße profitiert haben. Dennoch zählt Niederösterreich im Bundesländervergleich weiterhin zu den günstigeren Regionen. Weder preislicher Hotspot noch Schlusslicht, der Immobilienmarkt des östlichen Bundeslandes in seiner Gesamtheit kann somit als “unauffällig” beschrieben werden.

Nicht jedoch so beim Blick unter die Oberfläche, die ein großes regionales Gefälle offenbart. “Nirgendwo sonst schwanken die Preise von Haus, Wohnung oder Grund auf Bezirksebene derart wie in Niederösterreich”, so Brezinschek. Das ist nicht zuletzt der Sonderstellung Niederösterreichs mit ihrer Bundeshauptstadt im Zentrum geschuldet. So ist das Wiener Preisniveau in den umliegenden Bezirken der Referenzmaßstab, während insbesondere im Waldviertel davon keine Rede sein kann.

Raiffeisen Immobilien: Ländliche Regionen profitieren von Corona-Krise

Die Corona-Pandemie hat den Traum vom Landleben bei vielen Menschen noch verstärkt. In einer von Raiffeisen Immobilien im Herbst 2020 bei Gallup in Auftrag gegebenen Umfrage 1) gaben 78 % der Befragten an, dass sie in der Krise lieber am Land leben wollen. Der niederösterreichische Wohnimmobilienmarkt profitiert von diesem Trend. Vor allem die Nachfrage nach Häusern im Grünen ist hoch. Aber auch Wohnungen erfreuen sich in Niederösterreich zunehmender Beliebtheit, ein Novum in einem Markt, der bisher stark von Einfamilienhäusern dominiert war. Dabei geht der Trend zu größeren Einheiten (80-85 m²) mit mehr Platz für Homeoffice, Homeschooling oder Hobbys.

Peter Weinberger, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland: “Neben den klassischen Speckgürtel-Bezirken wie Baden oder Mödling erfreuen sich seit Beginn der Corona-Krise auch ländlichere Regionen im Umkreis von ca. einer Stunde Fahrzeit rund um Wien großer Beliebtheit. Hotspots sind hier etwa die Bezirke Amstetten, Tulln, Bruck/Leitha oder Wiener Neustadt. Die gestiegene Akzeptanz von Homeoffice im Zuge der Corona-Krise verstärkt diesen Trend: Wer nur mehr an einem oder zwei Tagen pro Woche an den Arbeitsplatz pendeln muss, nimmt größere Entfernungen eher in Kauf. In Zukunft wird daher vor allem der digitalen Infrastruktur als Voraussetzung für Homeoffice wachsende Bedeutung zukommen. Wenn der Zugang zu Breitband-Internet gegeben ist, könnten auch Regionen, die von den Ballungsräumen weiter entfernt liegen, wie etwa das Waldviertel oder nördliche Weinviertel, für Immobiliensuchende attraktiver werden.”

1) Computer Assisted Web Interviews, durchgeführt vom Österreichischen Gallup Institut im November 2020, repräsentativ für die österreichische Bevölkerung von 20 bis 65 Jahren, n = 1.000

Die Ergebnisse des “Wohnimmobilienreports NÖ 2021” finden Sie HIER.