Büromarkt

• Büromarkt Wien 2018: 260.000 m² neue Flächen auf dem Markt
• Durchschnitts-Büromieten in Wien um 14 Euro, Spitzen bis 26 Euro
• Etablierte Unternehmen übersiedeln und Co-Working-Space-Anbieter mieten
• Klagenfurt: 2 große Büroprojekte in Bau
• Linz: Büroprojekte am Hafen und in der Tabakfabrik
• Graz: besondere Nachfrage nach Büros im Süden
• Salzburg: 2019 kommen 26.000 zusätzliche Büro-Quadratmeter auf den Markt
• Innsbruck-Ost: 8.000 m² in Bau

Handelsflächen

• Gesamtgröße der Handelsflächen ist rückläufig
• Innenstadt-Lokale und veraltete Fachmarktzentren für Filialisten oft zu klein
• Kreative Umnutzung reduziert Leerstände
• Pro Jahr im Schnitt 30 internationale neue Händler in Österreich – sie konzentrieren sich oft nur auf wenige Hotspots.
• Höchste Preissteigerungen in Klagenfurt; Graz, Linz und Innsbruck abgeschlagen
• Einkaufszentren entwickeln sich mit mehr Gastronomie- und Entertainment-Angebot zum zweiten Wohnzimmer

Logistik, Lager und Betriebsflächen

• Wien, Graz und Linz mit erhöhter Nachfrage
• Verkehrsanbindung und Flughafennähe
• Vorurteile gegen Logistikanbieter: hoher Flächenbedarf und weniger Arbeitsplätze

Investment

• 2018: Höchster Investmentumsatz hinter Rekordjahr 2017
• Spitzenrenditen sinken nahezu überall: bei Büroflächen, Wohnbau und Handelsflächen
• Anteil der Österreicher unter den Investoren in Österreich auf über 55 % gestiegen

Wien/Amstetten, 20. Februar 2019 – Die im ganzen Bundesgebiet tätigen Gewerbeimmobilien-Experten des RE/MAX-Maklernetzwerks analysieren den Markt 2018 und erörtern die Entwicklungslinien der einzelnen Immobilien-Asset-Klassen für Wien und die einzelnen Bundesländer:

BÜROMARKT WIEN

Der Wiener Büromarkt hat sich im Jahr 2018 von einer sehr starken Seite gezeigt. So wurde mit rund 260.000 m² neu geschaffenen hochwertigen Büroflächen der höchste Fertigstellungswert seit 10 Jahren erreicht. Gleichzeitig wurden im Jahr 2018 auch rund 275.000 m² an Büroflächen verwertet. Dies entspricht einer deutlichen Steigerung von rund 40 Prozent zum Jahr 2017, liegt aber unter dem Wert aus 2016.

Hauptverantwortlich für die hohe Neuflächenproduktion ist vor allem die Fertigstellung von zwei Großprojekten, dem Austria Campus beim Praterstern (ca. 160.000 m²) und des „The Icon“ beim Hauptbahnhof (ca. 74.200 m²).

Etablierte Unternehmen übersiedeln in hochwertigere Objekte

„Wir können aktuell zwei Trends ausmachen, die hinter den großen Vermietungsflächen im Jahr 2018 stehen“, erklärt Stefan Krejci, Geschäftsführer der RE/MAX Commercial Group. „Zum einen besteht ein hoher Bedarf an qualitativ hochwertigen Erstbezugs-Flächen für etablierte Unternehmen, und zweitens eine gesteigerte Nachfrage durch Co-Working-Space-Anbieter.“ 2018 kamen unter anderem der CWS-Anbieter Spaces Vienna mit gesamt ca. 13.000 m² an zwei Standorten in der Bundeshauptstadt und der CWS-Anbieter Talent Garden mit ca. 5.000 m² auf den Markt.

Aufgrund der hohen Neuflächenproduktion im Jahr 2018 hat sich die Leerstandrate in Wien leicht in Richtung 5,3 % erhöht. Für Anfang 2019 erwarten die RE/MAX-Experten einen leichten Anstieg der Leerstände. Dieser sollte dann aber im Laufe des Jahres auf deutlich unter 5 % sinken.

Regional zeichnen sich deutliche Unterschiede in den Leerstandraten in Wien ab: So beträgt dieser in der Innenstadt und den Innenbezirken ca. 3 % und erreicht im Norden teilweise Werte von über 10 %.

Büroflächen-Mieten mit minimalen Steigerungen

Trotz der leicht gestiegenen Leerstandrate haben sich die Durchschnittsmieten leicht von 14,30 Euro auf 14,60 Euro netto pro Quadratmeter erhöht. Die Spitzenmieten in Wien liegen nach wie vor unverändert bei rund 26 Euro pro m².

Quelle: RE/MAX Research

2019 wird von einer vergleichsweise sehr geringen Neuflächenproduktion gekennzeichnet sein, die sich auf ca. 40.000 m² belaufen wird. Die Hälfte davon wird mit ca. 22.000 m² in der Bürolage Wienerberg bei den Projekten Inno-Plaza und Silo Plus entstehen.

Bei Vermietung von sanierten Zweitbezügen ortet Stefan Krejci „aufgrund des Druckes auf der Angebotsseite auch ein deutlich steigendes Interesse.“

BÜROMARKT GESAMT-ÖSTERREICH

Der Büromarkt in den Landeshauptstädten stellt sich naturgemäß auch 2018 sehr inhomogen dar.

Als besonders aktive Büromärkte in Bezug auf Neuprojekte sehen die RE/MAX-Experten aktuell Klagenfurt und Linz:

„In Klagenfurt sind in den letzten 10 Jahren ca. 75.000 m² Büroflächen entstanden, vor allem in der Innenstadt, der Schleppkurve nördlich der Innenstadt und am Campus Lakeside. Der gestiegene Bedarf – auch in der Innenstadt – wird durch Projekte wie The Holly im ehemaligen Woolworth-Gebäude am Heiligengeistplatz oder dem Brain&Work-Center am Viktringer Ring zukünftig besser befriedigt werden können“, weiß Daniel Lobnik, MSc., RE/MAX Commercial in Kärnten.

Auch in Linz stehen aktuell einige spannende Projekte, die nach Fertigstellung mehrere zehntausende Quadratmeter Büroflächen bedeuten werden, beispielsweise am Hafen oder in der Tabakfabrik.

Graz: Büromarkt brodelt vor allem im Süden

In Graz herrscht laut Ing. Alois Marchel, RE/MAX Commercial Steiermark, besondere Nachfrage nach Büroflächen am südlichen Stadtrand und im Bereich Graz-Umgebung Süd, Nähe Flughafen. „Insgesamt aber ist das Angebot gut und etwas größer als die Nachfrage“, so Marchel, „Wer sich zeitgerecht auf die Suche nach neuen Büroflächen macht, hat daher gute Chancen für Flächen in guten Lagen zu vernünftigen Konditionen.“

In der Stadt Salzburg sieht es bei Büro-Neubauten im Moment ruhiger aus. So gibt es zwar aktuell entsprechende Unternehmensvergrößerungen, die Flächen von bis zu 10.000 m² benötigen würden. Jedoch sind aktuell nur wenige Projekte tatsächlich in der Realisierungsphase. Eines davon, das Projekt Stadtwerk, dessen Fertigstellung im Frühjahr 2019 geplant ist, wird rund 26.000 m² Bürofläche auf den Markt bringen.

„In Innsbruck wurden 2018 einige kleinere Büroprojekte mit weniger als 5.000 m² Fläche fertig gestellt. Darüber hinaus stehen wir vor der Herausforderung, dass nur wenige Flächen verfügbar sind, die größer als 500 m² sind,“ erklärt Arno Wimmer, RE/MAX Commercial Tirol. Abhilfe wird hier das Prisma-Projekt Competence Center Innsbruck in Innsbruck-Ost mit ca. 8.000 m² Bürofläche schaffen.

Auch Öffentliche Hand beeinflusst den Markt

Einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf den Büroflächenbedarf in den Bezirksstädten hat auch die öffentliche Hand, wie Ing. Egon Grassegger, RE/MAX Commercial Partner in Oberösterreich, aufzeigt: „Wenn das AMS Schulungsmaßnahmen massiv steigert oder kürzt, hat das unmittelbaren Einfluss auf die von den Schulungsanbietern in vielen Bezirksstädten benötigten Flächen. Ebenso die Veränderung der Schulverwaltungen von den Bezirksschulverwaltungen hin zu den neu konstituierten Bildungsdirektionen.“

Quelle: RE/MAX Research

HANDELSFLÄCHEN, RETAIL

Gesamtfläche sinkt, jedoch mit Pausen

Seit Jahren ist die Gesamtverkaufsfläche in Österreich rückläufig. Im Jahr 2017 machte dieser Trend mit gleichbleibender Quadratmeter-Anzahl kurz Pause. Die Experten von RE/MAX Commercial gehen jedoch aktuell davon aus, dass dieser Stopp nur ein kurzfristiges Innehalten gewesen ist. Standen Herrn und Frau Österreicher laut KMU-Forschung Austria in den Jahren 2016 und 2017 noch ca. 13.700.000 m² an Verkaufsfläche zur Verfügung, so ist unter anderem aufgrund der Umbrüche bei Forstinger und Charles Vögele und dem nach wie vor steigenden Online-Handel davon auszugehen, dass es im Jahr 2018 zu einer Flächen-Reduktion von in etwa 2 % gekommen ist. Dies entspräche der durchschnittlichen jährlichen Reduktion der Jahre 2013, 2014 und 2015.

Seit 2013 hat sich die Gesamtverkaufsfläche in Österreich somit um ca. 750.000 m² reduziert, was in etwa 4 x der Verkaufsfläche der Mariahilfer Straße in Wien entspricht.

Kreativität als Rentabilitäts-Retter

„Österreich ist in Bezug auf Verkaufsflächen insgesamt nach wie vor sehr gut ausgestattet. Wir sehen nur leider, dass diese als Handelsflächen nach den heutigen Anforderungen oftmals am falschen Platz gelegen sind“, erklärt Stefan Krejci. Bei der Nachverwertung dieser Immobilien ist daher entsprechende Kreativität an den Tag zu legen. Komplett andere Angebotszusammensetzung, andere Mieter, Nutzung in Form anderer Immobilienkategorien (Büro, Wohnung, Logistik, öffentlicher Raum etc.) können laut Krejci der Rentabilität dieser Immobilien wieder neuen Schwung geben.

Die grüne Wiese und die Innenstadt

„Trotz Schwierigkeiten bei Umwidmungsverfahren wollen viele Handelsbetriebe nach wie vor auf die grüne Wiese“, wie Egon Grassegger berichtet, „weil alte Innenstadt-Geschäftslokale für Handelsfilialisten aufgrund der geringen Größen und schwierigen Baulichkeiten kaum zu nutzen sind. Auch alte Fachmarkt-Flächen sind für stationäre Händler oft nicht mehr interessant, da allerdings steigen dann oft Online-Anbieter ein, allerdings mit deutlich geringeren Nettomieten“, so Grassegger.

Der Gesamtumsatz im Handel in Österreich hat sich 2018 um ca. 1 % nominell erhöht, dies entspricht einer geringeren Steigerung als 2017 (2 % nominell). Wesentlich stärker wuchs laut KMU Forschung Austria auch 2018 der Onlinehandel, der seine Umsätze um ca. 4 % auf rund 3,3 Mrd. Euro erhöhen konnte.

Unvermindert Neuzugänge in der Handelslandschaft

Während sich mehrere renommierte Handelsunternehmen in wirtschaftlich herausfordernden Situationen wiederfinden, gibt es nach wie vor rund 30 Markteintritte von internationalen stationären Händlern in Österreich pro Jahr. „Wir stellen hier nur fest, dass diese neu am österreichischen Markt agierenden Unternehmen oftmals mit einer Handvoll Standorte an absoluten Top-Lagen ihre Expansionsziele erreicht sehen“, so Krejci weiter.

Spitzenmieten: Wien und der Rest

Die Spitzenmieten in Wien liegen nach wie vor bei rund 400,- Euro pro Quadratmeter und damit neuerlich deutlich über den restlichen Landeshauptstädten.

Die Preisentwicklungen in den Top-Lagen hier sind, bis auf die Ausnahme St. Pölten, im Vergleich zum Vorjahr gleichbleibend, bis leicht steigend.

Die deutlichste Steigerung verzeichnet Klagenfurt, wo die Handelsflächen-Mieten auch aufgrund diverser Projekte in den Spitzenlagen zuletzt um ca. 15 % angezogen haben. „Wir führen das unter anderem auf die aktive Projektentwicklung der Lilihill-Gruppe zurück, die zu einer deutlichen Aufwertung der Innenstadt beiträgt“, berichtet Daniel Lobnik, MSc. von RE/MAX Commercial Kärnten.

In Linz, Innsbruck und Graz sind die Handelsmieten in den guten Lagen tendenziell stärker gestiegen. Dies hat unter anderem dazu geführt, dass teilweise die wirtschaftliche Leistbarkeit der Mieten in den Top Lagen erreicht ist, und daher verschiedene Handelsunternehmen in gute Lagen in der Nähe von Top-Lagen ausweichen.

In Vorarlberg ist die Nachfrage nach Handelsimmobilien nach wie vor groß. „Wir haben nur leider oftmals keine freien Flächen oder eine entsprechend einschränkende Raumordnung, wodurch neue Ansiedelungen tendenziell schwierig werden“,berichtet Reinhard Götze von RE/MAX Commercial Vorarlberg.

Spitzenmieten für Handelsflächen:

Quelle: RE/MAX Research41,-

EKZ, das zweite Wohnzimmer

Im Bereich der Einkaufszentren setzt sich der Trend zu mehr Gastronomie und Entertainment weiter fort. “Die früher so wesentlichen Ankermieter aus der Elektro-, Textil- oder Sportbranche sind zwar heute nach wie vor wichtig, jedoch sehen wir einen deutlichen Trend in Richtung Erlebnis und Steigerung der Aufenthaltsqualität. Dies sind Bereiche, die die Gastronomie und der Entertainmentbereich zukünftig noch viel mehr abdecken werden“, weiß Stefan Krejci zu berichten. „Darüber hinaus werden in Zukunft verschiedenste Angebote abseits vom klassischen Mietermix Einzug in die EKZ-Welt halten. Beispielsweise Sport- und Arbeitsstätten, Büchereien, etc. So wie sich unser privates Wohnzimmer in den letzten Jahren verändert hat, so wird sich auch das Einkaufszentrum neu definieren, unter anderem als unser erweitertes oder alternatives Wohnzimmer“, ist der RE/MAX-Experte überzeugt.

LOGISTIK, LAGERFLÄCHEN, BETRIEBSFLÄCHEN

Aufgrund der weiter anhaltenden Expansion des Online Handels steigt auch die Nachfrage nach Logistikflächen weiter. Für die Logistikbranche bedeutet dieses starke Transportaufkommen einen enormen Investitionsbedarf und führt aktuell auch gleichzeitig zu steigenden Transportpreisen.

Die Hotspots des österreichischen Logistikmarktes stellen aktuell nach wie vor Wien, Linz und in Graz dar. „Wir sollten einfach beginnen, Logistikgrundstücke am 3-D-Drucker herzustellen“, scherzt Anton Putz von RE/MAX Commercial in Wien.„Ungebremst ist beispielsweise die Nachfrage von Logistikern, die sich im Großraum Wiener Neustadt ansiedeln wollen. Hier werden bereits Preise zwischen € 170,- bis € 250,-/m² bezahlt.“ Eine ähnliche starke Nachfrage treibt die Quadratmeterpreise im Bereich südlich von Wien, beispielsweise in Himberg, nach oben. Die Quadratmeterpreise liegen dort aktuell bei rund etwa 150 Euro.

Im Großraum Linz bewegen sich die Grundstückspreise für Logistikflächen aktuell je nach Nähe zu den Hauptverkehrsrouten zwischen 100 und 130 Euro. Die Tendenz ist auch hier steigend. 

„Im Bereich der Autobahn-Zubringer in Graz-Süd besteht“, so Ing. Alois Marchel, RE/MAX Commercial Steiermark, „eine hohe Nachfrage durch Unternehmen, die sich strategisch neu ausrichten und perfekte Verkehrsanbindungen suchen. Dafür sind diese auch bereit, Quadratmeterpreise von bis zu 300 Euro zu bezahlen.“

Ähnliche Aufbruchstimmung herrscht laut Marchel auch beim Grazer Flughafen aufgrund der Finalisierung der Projektplanung „Koralmbahn“ mit Preisen von bis zu 250 Euro pro Quadratmeter.

Arbeitsplätze pro Quadratmeter als Maßzahl

Bei der Ansiedlung von Logistik-Betrieben treten immer wieder Schwierigkeiten auf. „Wir spüren neuerdings oft politischen Widerstand von Seiten der Kommunen. Logistik-Unternehmen werden oftmals als Flächenfresser gesehen, die gleichzeitig aber nur eine relativ geringe Anzahl an Arbeitsplätzen bringen“, schildert Stefan Krejci von RE/MAX Commercial die Situation. 

INVESTMENT

Sinkende Renditen

Das Jahr 2018 geht als ein neuerlich höchst ereignisreiches Jahr im Investment-Bereich in die Geschichte ein. So wurden Deals im Wert von ca. 4 Mrd. Euro abgewickelt. Dies stellt zwar eine Reduktion um rund 17 % zum Rekordwert des Vorjahres dar, liegt aber immer noch deutlich über den Jahren vor 2017.

Die Spitzenrenditen verzeichneten auch 2018 in einzelnen Asset-Klassen weitere Reduktionen. Im Bürobereich lagen diese im abgelaufenen Jahr bei unter 3,5 % (von ca. 

3,7 % im Vorjahr). Eine deutliche Preissteigerung wurde auch im Wohnbau verzeichnet, hier sinken die Spitzenrenditen bereits in Richtung 3,3 %.

Nach wie vor steigende Preise verzeichnete 2018 der Bereich High Street Retail, die Top-top-Handelslagen also. Die Spitzenrenditen sinken hier bereits in Richtung 3,0 %, während sie bei den Einkaufszentren mit ca. 4 % und den Fachmärkten mit ca. 5 % in etwa konstant geblieben sind.

Österreichische Investoren kaufen

Auch 2018 war der österreichische Investmentmarkt geprägt von Investoren aus Österreich und Deutschland, die zusammen für ca. 85 % des Transaktionsvolumens verantwortlich gewesen sind. Interessant ist darüber hinaus, dass im Vergleich zum Vorjahr Investoren aus Österreich wieder deutlich aktiver gewesen sind. Lag ihr Anteil am Gesamtkuchen 2017 noch bei knapp 30 %, so zeichneten heuer heimische Investoren für knapp über 55 % des Kaufwerts verantwortlich. Der Anteil der deutschen Investoren fiel von knapp 50 % im Jahr 2017 auf unter 30 % im Jahr 2018.

Ausblick:

Aufgrund der aktuell nach wie vor positiven Konjunkturaussicht, der weiterhin niedrigen Zinsen sowie einem entsprechend knappen Angebot, ist auch für 2019 mit einer soliden Preisentwicklung zu rechnen. So entsprechende Projekte vorhanden sind, wird beispielsweise die Assetklasse Logistik in den Fokus der Investoren rücken.

RE/MAX-COMMERICAL:

Unter RE/MAX Commercial firmieren ausgewählte Gewerbe-Immobilienspezialisten innerhalb des RE/MAX Netzwerks, das mit über 110 Büros und mehr als 560 Maklern in jeder Region Österreichs vertreten ist. Aufgrund der engen Kooperation mit den lokalen Büros und dank dem gebündelten Gewerbe-Immobilien-Know-how stellt die RCG als Lead-Office für Immobilienentwickler, Immobiliennutzer und kommunale Einrichtungen eine einzigartige Quelle des Wissens und der Inspiration dar und bietet einzigartige Synergie-Effekte und Möglichkeiten der Zusammenarbeit.