Der Boom des Online-Handels, die Inflation und Rezession haben auf dem Gewerbeimmobilienmarkt tiefe Spuren hinterlassen. Sichtbar wird das bei einem Bummel über die Wiener Mariahilfer Straße: Tristesse pur, denn hier fehlen viele bekannte Marken. Eingezogen sind Handyshops und Billigläden, wenn die Geschäftslokale nicht überhaupt leer stehen. Markus Kitz-Augenhammer, Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG, kennt den Grund: „Weil Kundinnen und Kunden in der Fußgängerzone nicht mehr mit dem Auto zum Einkauf fahren können, werden hier nur mehr Kleinigkeiten geshoppt: Hüllen für Mobiltelefone statt des Wocheneinkaufs oder großer Möbelstücke.“

Sinkende Einnahmen der Geschäftsbetreiber sind die Folge, bei hohen Mieten. Eine Abwärtsspirale: Wenn nach Geschäftsschluss oder Pleite Objekte leer stehen, drückt das auf die Preis. Letzterer fällt, nach internationalem Vorbild, nun auch Österreich und in einer überraschenden Höhe. Mathias Mühlhofer, Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG: „Bei Gewerbeobjekten sind die Preise teilweise unter das Niveau von 2019 gesunken.“ Warum das in der Realität nicht stärker bemerkbar sei, liege an der Geldentwertung: „Die Preise fielen um rund zehn Prozent. Real allerdings um 20 Prozent, wenn man die zehnprozentige Inflation miteinrechnet.“ Er wagt auch eine Prognose für den Wohnungsmarkt: „Hier werden die Preise ebenfalls purzeln, wohl auch in Richtung zehn Prozent.“

Selbstnutzer- statt Investorenmarkt

Größter Booster für die Marktbereinigung ist der Rückzug professioneller Investoren. Bislang horteten sie sichere Industriehallen und Bürogebäude im großen Stil. Doch aufgrund der Krise sehen viele nun die Rendite gefährdet und verkaufen ab. Professionelle Anlegerinnen und Anleger machen rund zwei Drittel des Marktes aus. Ein Drittel entfällt auf Selbernutzerinnen und -Nutzer von Gewerbeimmobilien.

„Viele Gewerbetreibende haben nun die Chance, auf frei gewordenen Flächen ihre Büroräumlichkeiten zu erweitern beziehungsweise die Produktion zu vergrößern“, weiß Makler-Profi Kitz-Augenhammer aus der Praxis. Aufgrund restriktiver Bauvorschriften – Stichwort Versiegelungs-beschränkung – werde es ohnehin immer schwieriger, etwas Neues zu bauen. Deswegen kaufen viele Selbernutzerinnen und -Nutzer aktuell Objekte: „Zur Absicherung des Unternehmens.“ 

Kein Büro frei: 100 % ausgebucht

So veräußerte die IMMOBILIENRENDITE AG kürzlich zwei Objekte in Niederösterreich: ein Grundstück in Enzersdorf an der Fischa und Gewerbehallen in Spillern. Letzteres gehört nun einem Unternehmen, das sich auf die Prüfung von Kabeln und Eichung von Stromzählern spezialisiert hat. Für das breit und divers aufgestellte Portfolio der IMMOBILIENRENDITE AG ist die Drehung des Markes kein Problem. Die fast 200 kleinen leistbaren Büros an neun Standorten in Wien und Umgebung erleben parallel zum Leerstand in großen teuren Offices derzeit einen Boom. Michael Rajtora, Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG: „Unsere Kleinbüros, teilweise mit angeschlossenen Lager- oder Werkstattflächen, sind fast immer zu hundert Prozent ausgebucht.“