Das fehlende Wirtschaftswachstum der einstigen Konjunkturlokomotive strahlt natürlich auch auf die eng mit dem großen Bruder verflochtene österreichische Wirtschaft und deren Immobilienmarkt aus. Die vielen globalen Herausforderungen wie die Ukraine-Krise, der Krieg im Nahen Osten, die erratische US-Zollpolitik sowie unzählige andere Entwicklungen drücken ebenfalls auf die Stimmung der ca. 40.000 Messebesucher. Aber es gibt auch erste Indizien für eine sich abzeichnende Erholung, auch wenn diese die Märkte lange nicht auf das Niveau von vor 2022 bringen wird.
Vorsichtige Zuversicht am Immobilienmarkt
„Obwohl wir unsere Erwartungen an die Rahmenbedingungen angepasst haben, sind wir doch zuversichtlich, dass einige Dinge wieder in Gang kommen werden. Dies trifft sowohl für Vermietung als auch Investment zu, wiewohl die im letzten Zyklus gegebene Dynamik noch einige Jahre nicht erreichbar scheint“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter der EHLImmobilien Gruppe. „Es gibt zwar eine Vielzahl von Playern, die sich noch mit in einer existenziellen Krise konfrontiert sehen, aber es gibt auch Bereiche, wo es schneller wieder bergaufzugehen scheint als gedacht. Wir treffen auf immer mehr antizyklisch agierende Investoren, die sehr konkret überlegen, das gesunkene Preisniveau und die Chance auf Mietsteigerungen für einen Einstieg zu nutzen.“
Investment: Fokus auf Qualität & Mietsteigerungspotenzial
„Der Immobilieninvestmentmarkt scheint zweigeteilt: die stärksten Käufergruppen der Vergangenheit, die offenen Publikumsfonds, Versicherungen und Pensionskassen warten überwiegend noch ab bzw. sind bemüht, ihre Immobilienbestände zu reduzieren. Family Offices, Spezialfonds und opportunistische ausgerichtete Interessenten beginnen verstärkt den Markt zu bearbeiten“, so Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. „Da die ‚Sorglosimmobilie‘ – gute Lage, nachhaltige Technik, langfristige Vermietung – auch im gegenwärtigen Marktumfeld ihren Preis kostet, beginnen Investoren verstärkt nach Immobilien zu suchen, die neben der Basisrendite zusätzliche Potenzial bietet, vor allem Mietsteigerungspotenzial.
Dies ist insbesondere in Wien der Fall, da aufgrund der geringen Anzahl an in Bau befindlichen Projekten in mehreren Bereichen eine zunehmende Flächenknappheit absehbar ist, insbesondere aber nicht nur im Wohnungssegment. Wir besprechen hier auf der Messe Transaktionen aus allen Bereichen, von Wohnen über Einzelhandel, Logistik, Büro bis zu Hotel und sind zuversichtlich, dass sich das eine oder andere davon im kommenden Jahr in konkreten Umsätzen niederschlagen wird.“
Trotz gedämpfter Nachfrage: Qualität bleibt im Fokus am europäischen Büromarkt
Die anhaltende Wachstumsschwäche der europäischen Wirtschaft spiegelt sich in vielen großen Immobilienmärkten in einer zurückhaltenden Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen wider. Gleichzeitig bleibt der Trend zu höherwertigen Immobilien ungebrochen. „Europas Unternehmen benötigen derzeit nicht unbedingt mehr, aber deutlich innovativere Büros“, fasst Stefan Wernhart, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien, die aktuelle Marktlage prägnant zusammen. Gefragt sind vor allem hochwertige Flächen an innerstädtischen, zentrumsnahen Standorten – doch genau dort sind in vielen europäischen Metropolen die verfügbaren Flächen mittlerweile stark begrenzt. „Darin liegt eine enorme Chance für aufstrebende Bürostandorte“, so Wernhart weiter. „Auch wenn diese Lagen noch nicht das Prestige traditioneller Top-Adressen besitzen, überzeugen sie oft mit einer sehr guten Verkehrsanbindung, moderner Infrastruktur, einem attraktiven, häufig grünen Umfeld sowie einem innovativen Image.“ Ein Beispiel dafür bietet Wien: Insbesondere die Stadtentwicklungsgebiete nördlich der Donau zeigen großes Potenzial und könnten sich in den kommenden Jahren zu den klaren Gewinnern des Strukturwandels am Wiener Büromarkt entwickeln.
Retail: Small, beautiful und in der City
Klasse statt Masse ist aktuell das unausgesprochene Motto der Retailer. Die Nachfrage nach Großflächen ist in den meisten Märkten eher verhalten, kleinere Einheiten in sehr guten Lagen werden hingegen wieder mehr als in den vergangenen Jahren gesucht. „Einerseits steht der Einzelhandel unter hohem Kostendruck und evaluiert deswegen die Standortkosten konsequenter denn je“, erklärt Mario Schwaiger, Einzelhandelsspezialist bei der EHL Gewerbeimmobilien. „Andererseits ermöglicht die Kombination von stationärem Handel mit Onlineangeboten auch eine Verkleinerung von Geschäftslokalen, ohne das Service für Kunden zu verschlechtern. Die Flächen werden kleiner, hochwertiger gestaltet und der Fokus liegt ganz klar auf guten und besten Lagen.“
Große Beachtung findet auf der EXPO Real auch der heuer erfolgte Start des ersten City-IKEA in London auf der legendären Oxford Street. „6.000 m² sind zwar natürlich keine Kleinfläche, aber im Vergleich zu IKEA-Kaufhäusern an der Peripherie mit zumeist mehr als 30.000 m² ist es geradezu eine Boutique. Nachdem das Konzept in anderen Märkten wie z.B. auch in Wien durchaus erfolgreich getestet wurde, wird es jetzt auf dem größten Einzelhandelsmarkt Europas realisiert und ich bin überzeugt, dass das eine starke Signalwirkung für viele Branchen haben wird, die in den Innenstädten noch nicht stark vertreten sind.“
Wohnen: Eigentum feiert europaweit einen Aufschwung
Auch wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen derzeit herausfordernd sind, sorgen die im Jahresvergleich deutlich gesunkenen Finanzierungskosten – bedingt durch den Rückgang der Leit- und Marktzinsen – für einen spürbaren Aufschwung am Wohnimmobilienmarkt. Die Nachfrage nach Eigentum ist europaweit gestiegen: „Die Trendwende zeigt sich nicht nur in Österreich, sondern auch in zahlreichen anderen europäischen Märkten – in unterschiedlicher Ausprägung, aber überall erkennbar“, sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen.
Dies veranlasst Entwickler zunehmend, Baustarts von Wohnprojekten für den Einzelabverkauf zu setzen. „Gerade vor dem Hintergrund, dass die Zahl der Projektentwickler zurückgegangen ist und daher weniger neues Angebot auf den Markt kommt, wird die Nachfrage in vielen Märkten – allen voran in Deutschland und Österreich – ab dem kommenden Jahr das Angebot deutlich übersteigen“, so Schunker. In Ländern mit wachsender Bevölkerung ist daher nicht nur mit einem Nachfrageüberhang, sondern auch wieder mit entsprechenden Preissteigerungen zu rechnen – teilweise sogar über der Inflationsrate. Dasselbe gilt auch für die Mietmärkte.
