Hoher Anlagedruck führt zu weiter steigenden Preisen

Dabei zeigte sich auch dieses Jahr, dass der Aufwärtstrend an den Investmentmärkten ungebrochen ist: „In den Vorjahren war die Stimmung bereits ausgezeichnet, aber 2019 übertrifft nochmals unsere Erwartungen“, sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. „Das aktuelle Niedrigzinsumfeld und der hohe Anlagedruck der Investoren befeuern die Nachfrage nach Immobilieninvestments weiter. Dazu kommt, dass es immer mehr internationale Investoren aus dem arabischen und asiatischen Raum nach Europa zieht und so die Preise weiter nach oben getrieben werden. Was Investoren vor drei Jahren schon zu einem eigentlich recht hohen Preisniveau gekauft haben, können sie heuer mit beachtlichem Gewinn schon weiterverkaufen.“

Brexit bringt Kapital nach Kontinentaleuropa

Ein zusätzlicher Treiber für die Märkte in Kontinentaleuropa ist der chaotisch verlaufende Brexit: „Die Verunsicherung über den Verbleib oder Nicht-Verbleib Großbritanniens in der Europäischen Union bzw. den Zeitpunkt des Austritts bringt einiges an Kapital auf das Festland und davon profitiert natürlich auch der österreichische Immobilienmarkt,“ so Ehlmaier.

Wohnen ist Investors Darling

2019 schlägt endlich die Stunde der Assetklasse Wohnen. Damit sind aber längst nicht mehr nur langfristig vermietete Wohnhäuser gemeint: Neue Wohnformen, wie z.B. Serviced Apartments oder Senioren- und Studentenwohnen, haben stark an Bedeutung gewonnen. Gemeinsam mit den Segmenten Hotel und vermietete Gesamtobjekte werden diese von der Branche nun unter dem Begriff „Hospitality“ zusammengefasst – und dieser Teilmarkt boomt heuer so stark wie noch nie zuvor. „Immobilienentwickler haben auf Trends im Wohnbereich, wie z.B. den stetig steigenden Anteil an Singlewohnungen, bzw. auf Veränderungen in der Demographie, wie z.B. die wachsende Zielgruppe der Senioren und deren Bedürfnisse, reagiert und neue Immobilienlösungen, von Micro Living über Co-Living bis hin zu Serviced Living, präsentiert. Die Investoren nehmen diese Innovationen sehr gut an und fast kein Gespräch auf der EXPO kommt ohne dieses ausgesprochen zukunftsträchtige Thema aus.

Investorenwettstreit in der Jahresendrallye

Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting erwartet 2019 ein extrem starkes Schlussquartal. „Der Anlagedruck der Investoren ist extrem und die jüngste Zinsentscheidung der EZB hat diesen noch einmal verstärkt.“ Für am Markt ohnehin recht seltene Top-Immobilien ist bereits ein regelrechter Bieterwettstreit zu beobachten. „Das wird dazu führen, dass die Preise bis Jahresende noch einmal ansteigen werden und die Renditen noch mehr unter Druck geraten.“ Für den österreichischen Markt geht Pöltl nach dem Rekordergebnis im dritten Quartal von 1,8 Mrd. Euro davon aus, dass das vierte Quartal ähnlich stark wird. „Damit ist für das Gesamtjahr 2019 nicht nur der Spitzenwert von 2017 mit EUR 4,7 Mrd. in Reichweite, es erscheint sogar ein neuer Rekord möglich.“

Qualität noch nie so wichtig wie heuer

Stefan Wernhart, Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH zu den wichtigsten Trends am Büromarkt: „Die Nachfrage auf dem heimischen Büroimmobilienmarkt konzentriert sich so deutlich wie vielleicht nie zuvor auf das Qualitätssegment und Wien liegt damit voll im internationalen Trend. Erstbezugsflächen in Top-Lagen und hochwertig sanierte Bestandsimmobilien erfreuen sich weiter sehr hoher Nachfrage und die 2018 und 2019 fertiggestellten Objekte sind durchwegs nahezu voll vermietet. Die Leerstandsrate wird damit bis Ende 2019 auf ein neues Rekordtief sinken.

Auffällig ist, dass sich die Kriterien, an denen die Qualität der Objekte bemessen wird, deutlich von früheren starken Marktphasen unterscheiden. „Früher sollten mit einem prestigeträchtigen Firmensitz primär Kunden, Mitbewerb und Öffentlichkeit beeindruckt werden. Heute stehen eindeutig die Mitarbeiter im Fokus. Eine attraktive, öffentlich hervorragend erreichbare Arbeitsumgebung, in der man auch die modernen Arbeitsplatzkonzepte der „New World of Work“ perfekt umsetzen kann, stellt im „War for Talents“ einen wichtigen Pluspunkt dar, und man ist bereit, für diesen auch einiges zu investieren.“

Kunden wollen Eigentum, Investoren wollen vermieten

Die aktuelle Zinssituation und damit verbunden das Überangebot an anlagesuchendem Kapital hat die Struktur der Wohnungsmärkte spürbar verändert. „Während seitens der Wohnungsnutzer praktisch jeder, der eine Finanzierung bekommt, Eigentum erwerben möchte, sind Investoren an einem Abverkauf neuer Objekte als Eigentumswohnungen derzeit kaum interessiert”, meint Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin EHL Wohnen. Stattdessen werden fertiggestellte Objekte gesamthaft gehalten, auch wenn die Renditen auf einem sehr niedrigen Stand angelangt sind. „Viel wichtiger ist den Großinvestoren, dass sie Kapital langfristig sicher veranlagen können, mit hoher Liquidität können sie in Zeiten von Negativzinsen schlicht nichts anfangen. Aktuell wirkt sich der Trend zu Mietwohnungen dahingehend aus, dass der Anstieg der Mieten geringer ausfällt als die Wertsteigerung bei Eigentumswohnungen.“