Büromarkt

▪  Mehr als drei Viertel der Neuflächen entfallen auf hochwertige Refurbishments von Bestandsflächen

▪  Zahlreiche Unternehmen überlegen wegen der geänderten Anforderungen einer modernen Arbeitswelt einen Standortwechsel

▪  Leerstandsrate bleibt auf sehr niedrigem Niveau stabil, Durchschnittsmieten werden leicht steigen

Nachdem der Wiener Büromarkt im Vorjahr mit einer soliden Vermietungsleistung von ca. 170.000 m2 in einem schwierigen Marktumfeld seine bekannte Stabilität erneut unter Beweis gestellt hat, ist für 2022 wieder mit mehr Dynamik zu rechnen. Ausgelöst durch die weitgehende Etablierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsformen sowie dem tiefgreifenden Fortschritt der Digitalisierung setzen sich viele Unternehmen intensiv mit ihrer Bürosituation auseinander und evaluieren den Markt. Zum Teil lassen sich die geänderten Ansprüche in den Bestandsobjekten realisieren, zum Teil sehen sich Unternehmen aber nach neuen Standorten um, bei denen flexible und innovative Arbeitsplatzkonzepte besser umsetzbar sind.

Diese Entwicklung verstärkt den anhaltenden Trend zur „Qualität statt Quantität“ auf dem Wiener Büromarkt und bringt damit neue Dynamik und Impulse. Zwar wird sich die Flächenproduktion gegenüber dem Vorjahr fast verdoppeln (2021: 66.700 m2, 2022: 126.100 m2), doch spielen bei den Fertigstellungen hochwertige Refurbishments eine immer größere Rolle. Deren Anteil an der Neuflächenproduktion erreicht heuer einen Rekordwert von 82 Prozent. Bemerkenswerte Beispiele für moderne Refurbishments sind das Quartier Lassalle (ca. 78.000 m2) und das Doppio Due (ca. 6.000 m2). Die beiden Objekte werden nachhaltig und ESG-konform refurbished und 2022 fertiggestellt. Neubauten, die das Flächenangebot am Wiener Büromarkt auch tatsächlich erhöhen, werden heuer lediglich zwei fertiggestellt (Vienna TwentyTwo und Innovation Hub / TwentyOne).

Die Leerstandsrate ist seit Pandemie-Beginn nicht gestiegen, sondern aufgrund der geringen Neuflächenproduktion und des hohen Anteils an Refurbishments sogar gesunken. „Wir starten mit einer extrem niedrigen Leerstandsrate von nur 4,3 Prozent ins neue Jahr“, erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH, „und der außergewöhnlich hohe Vorvermietungsgrad von bereits jetzt fast 80 Prozent der Neuflächen lässt erwarten, dass sich daran auch wenig ändern wird.“ Auch die Spitzenmieten werden mit 26 Euro / m2 stabil bleiben, diese werden insbesondere in der Wiener Innenstadt erzielt, wo derzeit ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht.

Einzelhandel

▪ Starke Nachfrage aus dem Lebensmittelhandel

▪ Innovative Konzepte beschleunigen Strukturwandel in Einkaufsstraßen und Innenstädten

▪ Gastronomie und Dienstleistungen weiter auf dem Vormarsch

Die Perspektiven für den Markt für Einzelhandelsimmobilien in Österreich haben sich für 2022 wieder deutlich verbessert. Die negativen Folgen der Corona-Pandemie sind mittlerweile bereits großteils eingetreten, jetzt rücken verstärkt die Chancen, die sich aus dem veränderten Umfeld ergeben, in den Vordergrund. „Die Neuvermietung von Einzelhandelsflächen wird 2022 deutlich steigen“, erwartet EHL-Einzelhandelsexperte Mario Schwaiger. „Aktuell trifft eine beachtliche Zahl spannender Retailkonzepte auf ein überdurchschnittlich großes Angebot attraktiver Flächen in sehr guten Lagen. Wir haben ein echtes window of opportunity, das heimische wie internationale Unternehmen motiviert, Innovationen rasch umzusetzen.“

Besonders expansiv ist derzeit der Lebensmittelhandel. Die etablierten Supermarktketten bauen ihre Filialnetze weiter aus, Biosupermärkte gewinnen ebenfalls an Terrain und nicht zuletzt suchen auch Online-Lebensmittelhändler verstärkt Flächen in zentralen Lagen, um von diesen aus kurze Zustellzeiten garantieren zu können. „Die Lebensmittelbranche ist eindeutig der große Gewinner der vergangenen beiden Jahre“, sagt Schwaiger. „Die Bereitschaft, in hochwertige, gesündere und damit auch teurere Produkte zu investieren, ist deutlich gestiegen. Negative Covid-Effekte, insbesondere aus dem Jahr 2020 hat man großteils überwunden und das befeuert das Branchen- und Flächenwachstum.“

Ebenfalls auf dem Vormarsch sind Gastronomie und Dienstleistungen, auf die ein immer größerer Anteil der klassischen Einzelhandelsflächen entfällt. Die internationale Systemgastronomie ist dabei ebenso wachstumsorientiert, wie es heimische Gastrounternehmen sind. Für Dienstleister wiederum ist die gute Sichtbarkeit von Standorten in Einkaufszentren und in Einkaufsstraßen letztlich auch ein wichtiges ein Marketinginstrument.

Weiterhin ein wichtiger Innovationsmotor ist die immer stärkere Verzahnung von Online- und Offlinehandel. „Das Konzept der Filiale als Showroom sowie Beratungs- und Servicestützpunkt für Kunden, die ihre Käufe dann sowohl stationär als auch online abschließen, setzt sich langsam, aber sicher auf breiter Front durch“, so Schwaiger. Auch der große Bedarf an Stützpunkten für die Citylogistik, also die Auslieferung kleiner Warensendungen an den Konsumenten, eröffne zusätzliche Vermietungspotenziale für Retailflächen, auch jenseits der stark nachgefragten Bestlagen.

Der beschleunigte Strukturwandel, den diese Entwicklungen auf dem Markt für Einzelhandelsflächen anstoßen, werde das Bild von Innenstädten, Einkaufsstraßen und Einkaufszentren nachhaltig verändern, prognostiziert Schwaiger. „Gastro, Service, Entertainment, Window Shopping und zumindest einen Teil der Einkäufe dann erst online von zu Hause abschließen, wird der Einkaufsbummel der Zukunft sein. Für den Markt für Einzelhandelsimmobilien bedeutet das eine tiefgreifende Änderung, aber letztlich mehr neue Chancen als Probleme.“