Mieten auf hohem Niveau stabil, Wohnungspreise steigen weiter
Angebot an Mietwohnungen nimmt weiter zu, nach wie vor Nachfrageüberhang bei Eigentumswohnungen
Trotz hoher Fertigstellungszahlen verläuft die Verwertung neuer Objekte zufriedenstellend
Rückläufige Baugenehmigungen lassen mittelfristig Abflauen der Bautätigkeit erwarten
Auf dem in den vergangenen Jahren so bewegten Wiener Wohnungsmarkt ist eine gewisse Beruhigung eingetreten. Die Phase großer Preissprünge, vor allem im Eigentum, ist bis auf weiteres vorbei. Nach dem Zuwanderungsschub von 2015/16 ist das Wachstum der Bevölkerungs- und Haushaltszahl auf ein normales Niveau zurückgekehrt und auch die zeitweise stark überhitzten Baupreise haben ihren Höhepunkt überschritten. „Insgesamt schauen wir auch 2020 positiv in die Zukunft“, resümiert Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH. „Das Angebot kann mit der Nachfrage langsam wieder Schritt halten, Neubauobjekte werden in aller Regel problemlos verwertet und Wohnungssuchende müssen nicht mit übermäßigen Kostensteigerungen rechnen.“
Dabei sind deutliche Unterschiede zwischen der Entwicklung des Miet- und des Eigentumsbereichs festzustellen. Der Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsneubau ist zuletzt rasant gestiegen, mittlerweile werden rund 60 Prozent der neuen Wohnungen zur Miete angeboten, vor drei bis fünf Jahren waren es noch weniger als 40 Prozent. Das größere Angebot trifft zwar weiterhin auf eine ausreichend hohe Nachfrage, führt aber dazu, dass die Mieten 2019 nur in etwa um die Inflationsrate von 1,5 Prozent gestiegen sind. Auch für 2020 und 2021 ist ein Anstieg in dieser Größenordnung zu erwarten.
Deutlich stärkere Preissteigerungen von durchschnittlich drei Prozent gibt es bei Eigentumswohnungen. Da zahlreiche neue Objekte von institutionellen Investoren gekauft und langfristig im Eigenbestand gehalten werden, ist das Angebot für private Wohnungskäufer trotz starker Bautätigkeit eher rückläufig. „Die große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird auch in den kommenden Jahren für deutlich über der Inflationsrate liegende Zuwächse sorgen. Wohnungskäufer haben also weiterhin die Chance auf gute Wertsteigerungen und das Risiko, mit einer eigengenutzten Wohnung in Wien ein schlechtes Geschäft zu machen, ist nahezu Null“, erklärt Bauernfeind.
Hintergrund des geringeren Angebots an Eigentums- und des größeren an Mietwohnungen sind die anhaltend niedrigen Zinsen. „Derzeit ist es für Anleger einfach interessant, zu investieren“, so Bauernfeind. „Die großen Institutionellen verfügen über hohe Liquiditätsreserven, Barbestände sind mit Strafzinsen belegt und es gibt kaum attraktive Anlagealternativen. Wohnimmobilien sind in diesem Umfeld ein äußerst attraktives Investment und bieten größtmögliche Sicherheit. Daher sind auch die Preise stark gestiegen und für Entwickler ist der Gesamtverkauf eine hervorragende Alternative zum Abverkauf von Eigentumswohnungen geworden.“
Bemerkenswert ist für Bauernfeind auch, dass die Wiener im Hinblick auf Wohnen weit weniger konservativ sind als es dem Klischee entspräche. „Innovationen werden in Wien eigentlich sehr gut angenommen. Das gilt für die neuen Wohnlagen in den Stadtentwicklungsgebieten im Norden und im Süden ebenso wie für neue Immobilientypen wie die zahlreichen Wohntürme, die jetzt auf den Markt kommen. Diese Bereitschaft, sich auf neue Standorte einzulassen, nimmt etwas Druck aus den Teilmärkten in zentralen Lagen, in denen natürlich nur wenig zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann.“
Investmentmarkt erreicht neues Rekordhoch
„All time high“ mit knapp EUR sechs Mrd. Transaktionsvolumen und fast 50 Prozent Steigerung gegenüber dem Vorjahr
Starker Anstieg von Großtransaktionen mit mehr als EUR 100 Mio. Volumen
Strukturierte Bieterverfahren gewinnen weiter an Bedeutung
Die Investitionen in gewerbliche Immobilien in Österreich haben 2019 ein neues Rekordhoch erreicht. Gemäß den noch vorläufigen Zahlen wurden Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von knapp sechs Milliarden Euro abgewickelt. Gegenüber 2018 bedeutet das einen Anstieg um fast 50 Prozent. Damit konnte auch der Rekordwert von 4,7 Mrd. Euro aus dem Jahr 2017 deutlich übertroffen werden. Mit einem Marktanteil von ca. 20 Prozent bzw. einem Volumen von ca. EUR 1,16 Mrd. konnte EHL die Position als führender Investmentberater weiter stärken. Äußerst erfreulich hat sich das Segment der strukturierten Bieterverfahren entwickelt, in dem EHL besonders erfolgreich ist.
Die exzellente Entwicklung ist insbesondere auf den starken Anstieg bei Großtransaktionen mit mehr als 100 Mio. Euro Volumen zurückzuführen. Der Anteil dieses Segments am Gesamtmarkt wuchs 2018 von gut einem Drittel auf ca. die Hälfte im Jahr 2019. Auffällig ist auch das stark zunehmende Engagement von Investoren aus dem nicht-deutschsprachigen Raum, die 2019 bereits etwas mehr als 30 Prozent der Käufer stellten, während der Marktanteil der deutschen Investoren signifikant von 28 auf 23 Prozent sank.
Unter den internationalen Anlegern stellen die koreanischen Investoren eine zunehmend aktive Käufergruppe dar, die 2019 mit dem Erwerb des Hilton Vienna am Stadtpark sowie dem T-Center stark auf sich aufmerksam machten. Aber auch die Schweizer Investoren konnten einen großen Teil zum internationalen Transaktionsvolumen beitragen. So wurden die Passage Linz von Cone Capital AG, das BDO Büro sowie auch das QBC 1 und QBC 2 von der EPH erworben, beide mit Sitz in der Schweiz.
Büroimmobilien waren mit rund 31 Prozent erneut die stärkste Assetklasse, gefolgt von institutionellen Wohninvestments mit ca. 27 Prozent und Einzelhandelsimmobilien, deren Anteil drastisch auf rund 15 Prozent zurückgegangen ist. Hotel- und Logistikimmobilien konnten prozentuell die größten Anstiege verzeichnen und sind mit 14 bzw. 7 Prozent stark vertreten.
Äußerst dynamisch entwickeln sich auch die Preise. Die Spitzenrenditen im Segment Büro gaben nochmals kräftig auf aktuell rund 3,25 Prozent, in Sonderfällen auch weniger, nach, die Spitzenrendite für Einkaufszentren liegt unverändert bei sehr niedrigen vier Prozent. Im Bereich der institutionellen Wohninvestments, welche aufgrund der Produktknappheit klassisch in einer Forward Struktur vom Plan weg veräußert werden, bewegen sich die Renditen in der Bundeshauptstadt zwischen 3 Prozent und 3,5 Prozent, in den Bundesländern mit leichten Renditeaufschlägen zwischen 3,5 Prozent und 4 Prozent. Daraus ergeben sich flächendeckend beachtliche Preissteigerungen, die für einen Teil des Marktwachstums verantwortlich sind.
„Der Markt wird im Wesentlichen von zwei Einflussfaktoren getrieben“, erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführer der für den Investmentbereich verantwortlichen EHL-Tochter, EHL Investment Consulting. „Zum einen sind das die extrem niedrigen Zinsen und damit verbunden die wenig attraktiven Veranlagungsalternativen für institutionelle und private Investoren, zum anderen die weiterhin über dem europäischen Durchschnitt liegende Wirtschaftsentwicklung, die österreichische Immobilien für internationale Käufer besonders interessant macht. Die Entscheidung der EZB, an ihrer bisherigen Zinspolitik längerfristig festzuhalten, hat die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen nochmals verstärkt.“
Dementsprechend positiv ist auch Pöltls Ausblick auf 2020 und die Folgejahre. „Das Marktvolumen wird in den kommenden Jahren weiter nahe den aktuellen Rekordwerten liegen und die Preise werden tendenziell eher noch weiter nach oben gehen.“ Von niedrigen Spitzenrenditen dürfe man sich hier nicht in die Irre führen lassen: „Bonitätsstarke Investoren können sich aktuell äußerst attraktiv refinanzieren und auf Cash-Bestände müssen Strafzinsen bezahlt werden, weshalb Immobilieninvestitionen auch beim aktuellen Preisniveau im Vergleich zu festverzinslichen Veranlagungen sehr attraktiv sind.“
Zinshausmarkt mit rund 1,75 Mrd. Euro Transaktionsvolumen weiter stark
Ebenfalls sehr positiv entwickelten sich die Investments im Bereich der klassischen Zinshäuser. Der Wiener Zinshausmarkt wuchs um rund sechs Prozent auf ein Transaktionsvolumen von 1,75 Mrd. Euro. 2019 waren vergleichsweise viele Zinshausportfolios am Markt. Diese wurden gut von Investoren angenommen, dennoch ist das Angebot der limitierende Faktor geblieben. Unter anderem konnte EHL mit dem „Rafenstein-Portfolio“ die seit mehreren Jahren größte Transaktion in diesem Marktsegment vermitteln.
Neben Stiftungen und Privatinvestoren sind nach wie vor Entwickler, die Objekte zum Zweck der Parifizierung und anschließendem Abverkauf erwerben, die aktivsten Kaufinteressenten. Die Kaufpreise pro Quadratmeter sind im Jahr 2019 um durchschnittlich 10 Prozent gestiegen und die Renditen bleiben weiter unter Druck.
Rekordtief an Neuflächen führt zu Boom bei hochwertigen Refurbishments
Eingeschränkte Flächenreserven in etablierten Büroclustern
Vermietungsleistung 2019 erreicht 220.000 m2
Leerstandsrate geht weiter zurück, Mieten mit steigender Tendenz
Die Neuflächenproduktion am Wiener Büromarkt erreichte 2019 mit 45.000 m2 ein neues Rekordtief und machte nur knapp ein Fünftel der Gesamtvermietungsleistung von 220.000 m2 aus. Gegenüber dem Vorjahr sank die Vermietungsleistung aufgrund des eingeschränkten Angebotes an bezugsfertigen Erstbezugsflächen um rund 18 Prozent (2018: 270.000 m2), die Leerstandsrate reduziert sich weiter und liegt nun bei 4,7 Prozent für den Gesamtmarkt. Für 2020 ist wieder ein deutlicher Anstieg des Fertigstellungsvolumens auf ca. 177.000 m2 zu erwarten. Bei einem annähernd stabilen Nachfragevolumen ist damit in den kommenden zwei Jahren weiterhin von einer positiven Stimmung am Markt mit einer weiter leicht sinkenden Leerstandsrate auszugehen.
Allerdings sind bedeutende strukturelle Änderungen zu erwarten. 2019 entfiel mit 70 Prozent noch ein Großteil der Vermietungen mit mehr als 1.000 m2 auf Erstbezugsflächen in modernen Projektentwicklungen, doch nun sind die Neubauobjekte in etablierten Büro-Clustern weitgehend vermietet und es sind auch nur mehr eingeschränkte Flächenreserven für Neuentwicklungen in diesen Regionen vorhanden. Besonders auffällig ist diese Entwicklung rund um den Hauptbahnhof mit Top-Objekten wie z.B. „The Icon Vienna“ oder „QBC“ und rund um den Praterstern mit dem „Austria Campus“. Auch in der Innenstadt sind aktuell nur wenige große, zusammenhängende Flächen über 2.000 m² verfügbar, was in diesem Teilmarkt zu einem spürbaren Nachfrageüberhang geführt hat.
„In den kommenden Jahren werden Büromieter verstärkt wieder Objekte abseits der Hotspots des Jahres 2019 nachfragen. Hochwertig sanierte und umfassend modernisierte Bestandsobjekte werden das Flächenangebot und auch die Vermietungsleistung in 2020 prägen“, erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. „Wer in dieser Hinsicht eine gewisse Flexibilität zeigt, wird bei der Qualität kaum Abstriche machen müssen und exzellente Büroflächen finden.“
Insbesondere der Trend zu umfassend modernisierten Bestandsobjekten wird bereits 2020 stark zu spüren sein. Von den 177.000 m² Neuflächen entfallen rund 31 Prozent auf dieses Segment. „Der Anteil hochwertiger Refurbishments wird in den kommenden Jahren weiterhin steigen“, so Wernhart. „Da sich diese Objekte oft an erstklassigen Standorten mit optimaler öffentlicher Verkehrsanbindung befinden, erwarten wir hier auch eine stabile Nachfrage, zumal sich die Kosten für Mietinteressenten zum Teil sehr attraktiv darstellen. Zu den wichtigsten Refurbishments, die 2020 auf den Markt kommen, zählen das bereits vollvermietete „Haus am Schottentor“ (24.500 m2) oder die beiden myhive-Bürostandorte der IMMOFINANZ mit einem generalsanierten Bauteil am Wienerberg (10.000 m2) und in der Ungargasse (7.000 m2). 2021 gelangt das hochwertige und großvolumige Refurbishment „Quartier Lassalle“ mit insgesamt rund 82.000 m2 zur Vermarktung.
Objekte an neuen, etwas peripheren Bürostandorten werden ebenfalls gut akzeptiert werden, wenn sie dafür mit anderen Qualitäten punkten können. „Herausragende Architektur, ein kreatives Nutzungskonzept oder außerordentlich gute Serviceangebote werden Unternehmen auch 2020 motivieren, an neue Standorte zu wechseln“, so Wernhart.
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien hat die Talsohle durchschritten
Trotz steigenden Online-Marktanteils schafft stationärer Einzelhandel wieder ein Plus
Gastronomie, Dienstleistungen und Entertainment brauchen mehr Fläche als je zuvor
Geringes Neuflächenangebot und umfassende Modernisierungen stärken bestehende Standorte
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien, der in den zurückliegenden Jahren der schwierigste Teilbereich des Immobilienmarkts war, hat sich 2019 wieder spürbar besser entwickelt und auch die Aussichten für 2020 sind vielversprechend. „Die Abwanderung bedeutender Umsatzanteile in den Onlinehandel sorgte zweifellos für eine schwierige Ausgangslage, aber mittlerweile gibt es auch wieder eine Reihe positiver Faktoren, von denen Einkaufsstraßen und Einkaufszentren profitieren“, erklärt EHL-Einzelhandelsspezialist Mario Schwaiger. „Der Markt hat seine Talsohle definitiv durchschritten.“
Bemerkenswert sei, so Schwaiger, dass der steigende Anteil des Onlinehandels die positive Entwicklung des stationären Handels zwar bremsen, aber nicht umkehren konnte. Dank der generell wachsenden Bevölkerungszahl, der steigenden Kaufkraft und der wegen anhaltend niedriger Zinsen hohen Konsumneigung verzeichnet der filialgebundene Einzelhandel trotz rückläufiger Anteile am gesamten Marktvolumen wieder Umsatzzuwächse.
Vielleicht noch wichtiger ist aber, dass die Anbieter von Einzelhandelsflächen mittlerweile auch erfolgreiche Strategien gegen die Online-Konkurrenz entwickelt haben. „Das Credo vom Einkauf als Erlebnis ist vom Lippenbekenntnis zur tatsächlich gelebten Leitlinie geworden“, erklärt Schwaiger.
Nicht zuletzt deshalb sind in jüngster Zeit einige positive Trends verstärkt zu verspüren:
Gastronomie boomt: Der Anteil von Lokalen, insbesondere aus der Systemgastronomie, an den gesamten Einzelhandelsflächen in guten Lagen steigt kontinuierlich.
Einkauf & Entertainment: Unterhaltungsangebote wie E-Sports, Virtual-Reality, Sport und Fitness, etc. werden zunehmend zum Standardangebot in guten Einkaufslagen.
Service to go: Dienstleistungen wie z.B. Gesundheitsangebote (Arzt, Physiotherapie, Massage, etc.) werden verstärkt in Einkaufszonen angeboten. Kostengünstige Lagen werden immer öfter auch für Büros genutzt.
„Online goes offline“: Onlinehändler richten Flagshipstores an prominenten Standorten ein und nutzen diese zur Imagebildung, als Schauraum, für persönliche Kundenkontakte und als Anlaufstelle, wo Kunden Services in Anspruch nehmen oder Produkte ausprobieren und tatsächlich angreifen können.
Tourismusboom sorgt für Zusatzumsätze: Der boomende Städtetourismus sorgt insbesondere in Wien für weiter steigende Flächenumsätze in den Bestlagen.
„Der Einzelhandel und die Immobilienbetreiber haben den Onlineschock überwunden. Die Mieten sind punktuell und vor allem in schwächeren Standorten unter Druck gekommen, aber einen Rückgang auf breiter Front gibt es genauso wenig wie großflächige Leerstände“, so Schwaiger. „Sehr positiv ist auch, dass die Investoren fast ausschließlich auf Bestandsobjekte, die durch Modernisierungen Wertsteigerungspotenziale versprechen, setzen. Hingegen werden bis auf kleine lokale Ausnahmen kaum noch zusätzliche Flächen errichtet. Auch das wird dafür sorgen, dass sich Angebot und Nachfrage in den kommenden Jahren wieder annähern werden und das Marktsegment Einzelhandelsimmobilien wieder zusehends zu den anderen Teilmärkten aufschließen können wird.“
