Der schnellste Anstieg der Notenbank-Zinsen in der österreichischen Nachkriegsgeschichte, zudem weiter hohe Immobilienpreise in Österreich und rapide sinkende Realeinkommen: Die relativen Kosten für einen Wohnungsneukauf in Österreich sind seit dem Vorjahr regelrecht explodiert. Musste ein durchschnittlicher Doppelverdienerhaushalt zur Tilgung eines Kredits für eine 90-m²-Neubauwohnung in Wien jahrzehntelang um die 40 Prozent des Monatseinkommens aufwenden, wären es jetzt fast 70 Prozent, zeigt eine aktuelle Analyse von Österreichs größtem Tarifvergleichsportal durchblicker, die am Donnerstag veröffentlicht wurde.
Ein neues Eigenheim in Österreich ist damit innerhalb eines Jahres de facto unfinanzierbar geworden. Das gilt mittlerweile selbst für Besserverdiener. Immer mehr Haushalte, die in vergangenen Jahren ein Eigenheim mit einem variabel verzinsten Kredit erworben haben, geraten jetzt ins Schleudern.
Selbst Besserverdiener bekämen in Österreich derzeit kaum Wohnungskredite für 90 m² Eigenheim
Für die Untersuchung hat sich durchblicker die Preise für eine 90-m2-Wohnung in Wien-Landstraße und die damit verbundenen Kreditfinanzierungsraten[1] von 1997 bis heute angesehen und dem monatlichen Nettoeinkommen eines durchschnittlichen Doppelverdienerhaushalts gegenübergestellt. Ein Wiener Durchschnittshaushalt müsste demnach mittlerweile theoretisch 69 Prozent seines monatlichen Netto-Monatseinkommens aufwenden, um sich eine solche Neubauwohnung auf Kredit zu leisten.
Selbst in der oberen Einkommenshälfte wären es im Mittel bereits 53 Prozent des Monatseinkommens. Weil die strengen Kreditvergaberichtlinien aktuell maximal eine Schuldentilgungsquote von 40 Prozent zulassen, erhält damit derzeit in Österreich fast niemand mehr einen neuen Wohnungskredit.
Rechenbeispiel zeigt 1.200 Euro monatliche Mehrkosten bei 2021 abgeschlossenen variablem Kredit
Hat man dieselbe Wohnung bereits 2021 erworben, zahlte man damals für einen variabel verzinsten Kredit im ersten Monat 1.740 Euro zurück. Inzwischen beträgt die Rückzahlungsrate monatlich knapp 3.000 Euro und damit rund 1.200 Euro oder 70 Prozent mehr als zum Abschluss des Kredits. Wer sich die Wette auf baldige sinkende Zinsen nicht mehr allzu lange leisten kann, sollte deshalb jetzt noch rechtzeitig auf einen Fixzinskredit umsteigen.
„Fixzinskredite kosten aktuell sogar weniger als der variable Kredit. Das bedeutet für die betroffenen Haushalte eine unmittelbare Entlastung. Vor allem, wenn es sich um die eigene Wohnung handelt, sollte man jetzt kein Risiko mehr eingehen. Wenn die Zinsen im zweiten Halbjahr noch stärker steigen, könnte für viele ein Umstieg auf einen Fixzinskredit immer schwieriger werden. Im schlimmsten Fall droht dann der Verlust des Eigenheims“, warnt durchblicker-Immobilenexperte Andreas Ederer.
Weitere Verteuerung in Sicht - Zinsen für variable Immobilienkredite kratzen an 5-Prozent-Marke
In nur einem Jahr hat die Europäische Zentralbank bis Ende Juni die Leitzinsen von 0 auf 4,00 Prozent angehoben und für heute, Donnerstag, eine neuerliche Anhebung der Leitzinsen auf 4,25 Prozent in Aussicht gestellt. Es ist die schnellste Anhebung der Notenbank-Zinsen in der österreichischen Nachkriegsgeschichte. Wie es im zweiten Halbjahr mit den Leitzinsen weitergeht, ist offen. Bei durchblicker geht man davon aus, dass die variable Verzinsung von Immobilienkrediten bis Jahresende an der 5-Prozent-Marke kratzen wird.
Anders als in anderen Euro-Ländern haben sich die Immobilienpreise in Österreich davon bisher unbeeindruckt gezeigt. Für eine 90-m²-Wohnung im dritten Bezirk in Wien zahlt man mit rund einer dreiviertel Million Euro aktuell sogar immer noch mehr als vor einem Jahr und drei Mal so viel wie vor 25 Jahren. Das verfügbare Nettoeinkommen eines durchschnittlichen Doppelverdienerhaushalts hat sich im Vergleich dazu seit 1997 um nur 89 Prozent auf rund 4.250 Euro bzw. in der oberen Einkommenshälfte im Mittel um 93 Prozent auf 5.570 Euro erhöht.
durchblicker-Experte ortet „radikales Marktversagen“: Immopreise müssen sinken, Einkommen steigen
Hätte man 1997 für einen variablen Kredit mit 30-jähriger Laufzeit und 30 Prozent Eigenmitteln im ersten Monat 1.267 Euro bezahlt, wären es heute für die gleiche Wohnung 3.427 Euro. „In den gesamten 25 Jahren, die wir betrachtet haben, haben die Kreditkosten für Haushalte der oberen Einkommenshälfte zwischen 30 und 40 Prozent des Monatseinkommens gependelt. In nur einem Jahr ist selbst für Besserverdiener die Schuldendienstquote im Mittel von 35 auf 53 Prozent explodiert. Das kommt einem radikalen Marktversagen gleich“, attestiert Ederer.
Zieht man die aktuellen Kreditkosten vom durchschnittlichen Haushaltseinkommen ab und lässt das 13. und 14. Gehalt, das zur Berechnung der Schuldendienstquote herangezogen wird, unberücksichtigt, blieben dem Zwei-Personen-Haushalt pro Kopf und Monat weniger als 500 Euro für weitere Fix- und Lebenshaltungskosten. „Eine Überarbeitung der Kreditvergaberichtlinien in Österreich ist angesichts dessen dringend geboten, ändert aber nichts daran, dass sich die überwiegende Mehrheit der österreichischen Haushalte damit ein Eigenheim derzeit schlichtweg nicht leisten kann, selbst wenn die Haushalte einen Kredit bekämen“, betont Ederer.
Die Immobilienpreise müssten deshalb nun dringend sinken, die Einkommen steigen. Die Möglichkeiten, in den Immobilienmarkt einzugreifen, seien zwar begrenzt. Zumindest über den geförderten Wohnbau - vor allem im Bereich Genossenschaftswohnungen mit günstigen Kaufoptionen nach zehn Jahren - ließe sich das Bauvolumen aber erhöhen und ein gewisser Preisdruck aufbauen, betont der Immobilienexperte. Den aktuellen Ruf nach einer moderaten Herbstlohnrunde, um die Inflation zu dämpfen, kann Ederer außerdem nur bedingt nachvollziehen. Angesichts der massiv gestiegenen Wohnkosten müssten die Realeinkommen bei den kommenden Lohnabschlüssen dringend wieder steigen, betont er.
Experte warnt vor Wette auf rasch sinkende Zinsen: Umstieg auf Fixzins, so lange es noch geht
Bei Bestandskrediten zahlen nach der durchblicker-Analyse derzeit all jene höhere Raten als zu Rückzahlungsbeginn, die ihren variabel verzinsten Kredit nach 2009 aufgenommen haben. Schon ab 2010 betragen die monatlichen Mehrkosten aktuell bereits 33 Prozent der ursprünglichen Raten und erhöhen sich kontinuierlich bis zu rund zwei Drittel Mehrkosten für Kredite, die 2020 und 2021 abgeschlossenen wurden.
Dass diese Kreditnehmer auch umgekehrt von der langen Nullzinsphase profitiert hätten, lässt der Immobilienfinanzierungsexperte nicht generell gelten. Immerhin hätten sich die Immobilienpreise mit der Nullzinsphase in wenigen Jahren verdoppelt und verdreifacht. „Unsere Rechnung zeigt, dass von den Nullzinsen vor allem die Immobilienverkäufer profitiert haben. Die Kreditbelastung für die Haushalte ist in Relation zu ihrem Einkommen relativ gleich geblieben", betont Ederer.
Mit dem Umstieg auf einen Fixzinskredit würde sich für viele dieser Haushalte der Zinssatz gegenüber dem Einstiegszins verdoppeln oder verdreifachen. Das schreckt viele ab, auch wenn die variablen Zinsen derzeit sogar noch höher sind. „Wir empfehlen diesen Haushalten jetzt dringend einen Kassasturz und die genaue Prüfung, ob sie auch noch höhere Zinsen stemmen können. Wenn das nicht der Fall ist, sollten die betroffenen Haushalte auch jetzt noch auf einen Fixkredit umsteigen, solange sie noch die Kreditvergabekriterien erfüllen“, rät der Immobilienfinanzierungsexperte.
Fixzins-Angebote derzeit günstiger als variable Kredite
Aktuell liegen die günstigsten Konditionen für einen Fixzinskredit mit 10 Jahren Laufzeit bei 3,600 Prozent, für 15 Jahre bei 3,750 Prozent, für 20 Jahre bei 3,700 Prozent und für 25 Jahre bei 3,750 Prozent. Für variabel verzinste Kredite werden derzeit bereits 4,6 Prozent Zinsen verrechnet. Ein individueller Zinsvergleich ist unter https://durchblicker.at/immobilienkredit abrufbar.
