• London, Madrid und Paris sind die drei aussichtsreichsten Städte für Immobilieninvestitionen und Entwicklungspotenzial; Berlin (4) konnte seine Position halten
• Die deutschen Städte München (5), Frankfurt (8) und Hamburg (9) sind in der Rangliste aufgestiegen
• Datenzentren, neue Energieinfrastruktur (etwa zur Gewinnung von erneuerbaren Energien) und Studentenwohnen sind die drei wichtigsten Sektoren für Investitionen und Entwicklung 
• ESG-Risiken sind kurz- und langfristig die größten Herausforderungen für Immobilien

Die Aussichten für den europäischen Immobilienmarkt sind trotz zunehmender geopolitischer Unsicherheit und Bedenken hinsichtlich des Wirtschaftswachstums vorsichtig optimistisch, wobei London, Madrid und Paris laut einem neuen Bericht von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) am besten abschneiden.

®Emerging Trends in Real Estate Europe 2025 fasst die Situation mit der Botschaft „Neue Horizonte aufzeigen“ zusammen. In einem Markt, in dem Bewertungen gesunken sind und der durch höhere Inflation sowie geopolitische und wirtschaftliche Unsicherheiten gekennzeichnet ist, hat sich wieder ein gewisses Maß an Planbarkeit eingestellt.

Dies führte dazu, dass mehr als 80 % der Befragten davon ausgingen, dass das Vertrauen der Unternehmen und die Gewinne im Jahr 2025 gleich bleiben oder steigen werden, wobei etwa die Hälfte der Befragten einen Anstieg in beiden Bereichen vorhersagte.

Dieser allgemeine Optimismus ist jedoch mit starken Vorbehalten behaftet, und die Stimmung unter den 1.143 Befragten bleibt getrübt. Neben der Sorge um das Wirtschaftswachstum wird auch eine wachsende geopolitische Unsicherheit befürchtet. 85 % der Befragten nannten politische Instabilität (gegenüber 74 % im Vorjahr) und 83 % die Konflikte in Europa und im Nahen Osten als Ursache für erhebliche Schwankungen. 

Die Stimmung auf dem europäischen Immobilienmarkt wird zu einem großen Teil immer noch von der Zinspolitik in den USA und im eigenen Land sowie von der sich verändernden politischen Ordnung in Asien beeinflusst. Einige Immobilienexperten gehen davon aus, dass der Aufschwung länger dauern könnte als vorhergesagt, und rechnen mit einer Erholung innerhalb von drei bis fünf Jahren.

Das europäische und das globale Wirtschaftswachstum gehören zu den Hauptsorgen der Unternehmen für das Jahr 2025. 77 % bzw. 62 % sind wegen dieser Faktoren „sehr" bzw. „etwas besorgt". 

Sabine Georgi, Geschäftsführerin des ULI Deutschland/Österreich/Schweiz: „Der diesjährige Bericht hält einer Branche den Spiegel vor, die trotz ihres dringend benötigten Optimismus nach den letzten drei Jahren immer noch mit einem komplexen und unbeständigen Umfeld konfrontiert ist, in dem fragile Wachstumsaussichten und geopolitische Turbulenzen das Vertrauen der Unternehmen und die Frage, ob die Akteure in der Lage sein werden, die sich bietenden Chancen zu nutzen, weiterhin beeinträchtigen dürften." 

Thomas Veith, Head of Real Estate PwC Deutschland und Global Leader Real Estate, ergänzt: „Die Branche steht weiterhin am Anfang einer vielschichtigen Transformation. Die Marktteilnehmer, die die Trends bei den Nutzungsarten, ESG und Innovation aktiv als Chance nutzen, werden am Ende die Gewinner sein. Dazu gehört auch, sich ´operativen´ Immobilien zu öffnen, um zusätzliche Wertschöpfungspotenziale zu erschließen. Ganz wichtig wird in Zukunft die Versicherbarkeit von Immobilien. Global sehen wir heute schon Objekte, die keine Versicherung mehr haben will.“ 

Neben der unsicheren geopolitischen und wirtschaftlichen Lage sind es vor allem die Auswirkungen der zunehmenden Regulierung, die die Entwicklung der Immobilienbranche hemmen. Mit 74 % der Befragten ist dies die größte Sorge der Immobilienbranche in der EMEA-Region, während die Baukosten und die Verfügbarkeit von Ressourcen mit 70 % die zweitgrößte Sorge darstellen. 

®Emerging Trends in Real Estate Europe 2025 zeigt auch, dass eine geringere Mieternachfrage für 44 % der Befragten weiterhin ein Problem darstellt, obwohl diese Zahl von 48 % im letzten Jahr gesunken ist, und 42 % der Befragten erwarten weiterhin Herausforderungen für die Vermietungsmärkte, selbst nach einer drei- bis fünfjährigen Erholungsphase. 

Die diesjährige Umfrage unterstreicht, dass ESG sowohl kurz- als auch langfristig eine der größten Herausforderungen für die Immobilienbranche bleibt. Mehr als 70 % der Befragten zeigen sich für 2025 besorgt über Nachhaltigkeitsthemen, und 72 % gaben an, dass dies ein Thema für die nächsten fünf Jahre sein wird. Viele stimmten zu, dass sie Schwierigkeiten haben, konkurrierende Umweltbelange weiterhin weit oben auf der Agenda zu priorisieren. Die Befragungen zeigen auch, dass es in der Branche einen gewissen Widerstand gegen ESG-Themen gibt.

Ein weiteres Trendthema lautet künstliche Intelligenz (KI): Fast die Hälfte der Umfrageteilnehmer haben im vergangenen Jahr KI eingesetzt. Die überwiegende Mehrheit erwartet, dass KI und maschinelles Lernen in den nächsten fünf Jahren Auswirkungen auf alle Bereiche der Immobilienbranche haben werden. 

Digitale Risiken sind jedoch damit auch ein Sorgenpunkt der Branche: 59 % der Befragten nannten die Cybersicherheit als wichtigstes zu berücksichtigendes Risiko Der Aspekt rangiert damit auf Platz vier, während die digitale Transformation (42 %) und KI (35 %) ebenfalls zu den wichtigsten Anliegen der Branche gehören. Über einen Zeitraum von fünf Jahren steigt dieses Risiko für 63 % der Befragten zur Priorität und wird zum zweitwichtigsten Geschäftsthema.

Die Verfügbarkeit von Kapital ist nach wie vor von entscheidender Bedeutung auf einem Immobilienmarkt, auf dem das Interesse der Investoren aufgrund der globalen Unsicherheit, der Realität einer neuen „wirtschaftlichen Normalität" und der sich verändernden Bedürfnisse der Immobiliennutzer gedämpft ist. Trotz der Wertverluste bei Immobilien haben viele institutionelle Anleger weiterhin mit dem Nennereffekt zu kämpfen, der eine langsamere Neubewertung von Immobilien zur Folge hat und weitere Investitionsmöglichkeiten verhindern könnte. Die Befragten gaben auch an, dass sich Immobilieninvestitionen im Allgemeinen noch neben anderen, sichereren Anlageklassen wie langfristigen Anleihen bewähren müssen.

Unter den Sektoren, die es zu beobachten gilt, rangieren Datenzentren an erster Stelle der allgemeinen Investitions- und Entwicklungsaussichten für europäische Immobilien, gefolgt von Energieinfrastruktureinrichtungen Studentenwohnen und Logistik. Dies spiegelt wider, dass sich die Investoren weiterhin auf wichtige Trends wie Demografie, Digitalisierung und Dekarbonisierung konzentrieren und die Immobilienbranche neue Horizonte anpeilt. Der Mangel an geeigneten Beständen ist jedoch in vielen Sektoren, darunter Logistik, Lagerung und verschiedene Wohnformen, nach wie vor ein Problem, und einige befürchten, dass die Preise durch zu optimistische Wachstumsannahmen überhöht sind. Schließlich bleiben die Aussichten für Büro- und Einzelhandelsinvestitionen aufgrund der anhaltenden Vorsicht hinsichtlich der Auswirkungen des Strukturwandels, gedämpft.

London und Paris dominieren weiterhin die europäischen Immobilieninvestitionen und belegen bei den Gesamtaussichten für 2025 den ersten bzw. dritten Platz. London bleibt das vierte Jahr in Folge an der Spitze, und obwohl Paris auf den dritten Platz abgerutscht ist, bleibt es ein starker Markt, der durch olympiabedingte Investitionen und geplante große Infrastrukturprojekte angekurbelt wird. In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 entfielen auf diese beiden Städte zusammen 11 % des gesamten europäischen Transaktionswerts bzw. rund 14 Milliarden Euro an Investitionen, so die Daten von MSCI. Der Aufstieg Madrids auf den zweiten Platz unterstreicht die Attraktivität starker makroökonomischer Faktoren und der Lebensqualität.

Positiv für die deutschen Immobilienmärkte und ihrer Akteure ist der Aufstieg der deutschen Städte München (5), Frankfurt (8) und Hamburg (9) in der Rangliste wobei Berlin sich auf dem 4. Rang etablieren konnte. Darüber hinaus ist Lissabon (10) um zwei Plätze zurückgefallen, während Mailand (7) und Amsterdam (6) sich beide eine gute Position gesichert haben.

Während das physische Klimarisiko und die Umstellung von Immobilien auf Netto-Null-Emissionen schon früher immer wiederkehrende Themen waren, untersucht der diesjährige Bericht auch die weitreichenden Auswirkungen dieser beiden Herausforderungen auf die Immobilienversicherung und -finanzierung. 

Da Immobilien aufgrund der zunehmenden Häufigkeit und Schwere extremer Wetterereignisse und der Umstellung auf Netto-Null-Prozesse mit erhöhten Risiken konfrontiert sind, werden die Auswirkungen auf die Branche in Bezug auf finanzielle Kosten und Betriebsunterbrechungen in den Immobilien immer deutlicher, und fast zwei Drittel der Befragten erwarten einen Anstieg der Versicherungskosten in den nächsten fünf Jahren. Obwohl die Probleme im Zusammenhang mit Versicherung und Finanzierung von Immobilien gegen Klimarisiken bekannt sind, zeigte der Bericht, dass der derzeitige Stand des Bewusstseins und der Zusammenarbeit in der Branche nicht dem Ausmaß und der Dringlichkeit der Herausforderung entspricht.

Dr. Harald Heim, German Head of Real Estate Deals & Construction PwC sowie PwC EMEA Real Estate Deals Leader: „Während geopolitische und wirtschaftliche Unsicherheiten weiterhin die Diskussionen dominieren, ist es ermutigend zu sehen, dass auf dem europäischen Immobilienmarkt ein vorsichtiger Optimismus zurückkehrt. Dennoch muss sich die Branche mit erheblichen Herausforderungen auseinandersetzen, von anhaltender Instabilität und regulatorischen Belastungen bis hin zu ESG-Anforderungen und der Zunahme digitaler Risiken. Der Erfolg wird denjenigen gehören, die sich anpassen, innovativ sein und neue Technologien und nachhaltige Praktiken nutzen können."

®Emerging Trends in Real Estate Europe 2025 ist verfügbar auf dem ULI Knowledge Finder: https://knowledge.uli.org/reports/emerging-trends/2025/emerging-trends-in-real-estate-europe-2025