Eine Besonderheit des österreichischen Immobilienmarkts im internationalen Vergleich ist seine große Stabilität. Die Investoren, die Sicherheit suchen, und das gilt für Private ebenso wie für Institutionelle, veranlagen in heimischen Immobilien. Österreich weist von allen OECD-Staaten eine der geringsten Schwankungen bei Gewerbe- und Wohnimmobilienpreisen auf, wiewohl diese in den letzten Jahren massiv gestiegen sind. „Die ängstlichen Stimmen im Frühjahr 2020 haben sich nicht bewahrheitet, dass der Immobilienmarkt nach unten geht“, eröffnet KommR Mag. Georg EDLAUER, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKÖ heute die Pressekonferenz zur Präsentation Immobilienspiegels: „Der Immobilienmarkt hat sich in Österreich grundsätzlich als sehr stabil erweisen, und war einer der Träger der Wirtschaft. Durch ihren Einfluss auf unser tägliches Leben und vor allem auch im Hinblick auf das BIP hat die Immobilienwirtschaft eine enorme Tragweite.“
Man kann fast von einer neuen Wertschätzung der Immobilien sprechen und deren Protagonisten. „In der Zeit seit März 2020 hat sich gezeigt, dass die Immobilienwirtschaft als systemrelevant einzustufen ist.“, meint FVO-Stv. KommR Michael PISECKY, Fachgruppenobmann Wien. „Das betrifft alle heimischen Unternehmen.“ Maklerunternehmen, Hausverwaltungen und Projektentwickler haben sich als Fels in der Brandung erwiesen und trotz widriger Umstände zuverlässige Arbeit geliefert. „Vor allem, da der Wohnungsmarkt derzeit eine enorme Dynamik hat, ist es wichtig, die richtigen Expertinnen und Experten an seiner Seite zu wissen.“
Nicht zuletzt die Bauträger, die in den letzten 16 Monaten sehr schwierige Bedingungen vorgefunden haben, wie FVO-Stv. KommR Ing. Gerald GOLLENZ, Fachgruppenobmann Steiermark erklärt: „Österreichs Bauträger arbeiten trotz aller widrigen Umstände hochprofessionell. Sollte es zu Verzögerungen kommen, so sind diese der gegenwärtigen Situation geschuldet.“ Durch das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sind aber die Konsumentinnen und Konsumenten bestens abgesichert: In rechtlichen und technischen Belangen. „Sie dürfen darauf vertrauen, dass Sie bei der Übergabe des Wohnprojektes – auch wenn es sich in dem einen oder anderen Fall verzögern sollte – einen hochwertigen und qualitativen Wohnraum bekommen“, so Gerald Gollenz.
Die österreichischen Hausverwalter bemühen sich in dieser wirklich herausfordernden Zeit beste Arbeit zu leisten, damit die Reinigung, Reparaturen, die Instandhaltung und die Verwaltung des Hauses weiterhin bestens funktionieren. „Die Hausverwaltungen haben mit Know How und Einsatz der Mitarbeiterinnen und Mitarbeite für ansprechende Wohnverhältnisse für alle Bewohnerinnen und Bewohner gesorgt“, so Georg Edlauer: „Wir sind uns bewusst, dass die Häuser, in denen wir alle wohnen noch wichtiger geworden sind, speziell wo wir viele Menschen sehr viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen mussten.“
„My home is my castle” in der Corona-Zeit
„Der Satz „My home is my castle” galt und gilt seit März 2020 mehr denn je“ meint Georg Edlauer: „Das Leben hat sich stark in die eigenen vier Wände verlagert, und Covid hat das Thema Wohnen neu und intensiv ins Bewusstsein gerückt.“ Die Menschen haben ihre Wohnsituation hinterfragt, was zu einer starken Nachfrage am Wohnungsmarkt geführt hat. Dies zeichnet sich auch im aktuellen Preisspiegel ab – die schon länger steigenden Eigentumspreise bei Immobilien haben sich durch Corona noch einmal dynamisiert. Der im Jahresverlauf 2020 verzeichnete Trend steigender Immobilienpreise hat sich auch 2021 weiter fortgesetzt. „Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke sind österreichweit deutlich gestiegen“ erklärt Michael Pisecky und nennt Wien als Beispiel: „Die Nachfrage aus Wien hat sich zunehmend in das Umland verlagert. Wir haben bemerkt, dass diese Entwicklung 2015 begonnen hat, 2019 stärker geworden ist und durch den Shutdown noch einmal einen Schub bekommen hat.“ Diese Nachfrage betrifft vor allem den Stadtrand von Wien, noch viel mehr aber die beiden Bundesländer Niederösterreich und das nördliche Burgenland. Aber nicht nur in Wien, sondern auch in Graz und Linz und in ihrem Umland haben sich die Preise besonders dynamisch entwickelt.
Diese Entwicklung betrifft aber grundsätzlich das gesamte Bundesgebiet, „wobei bestimmte Regionen stärker begünstig waren, wie sich aus dem Preisspiegel mit Blick auf die einzelnen Bundesländer erkennen lässt“, so Gerald Gollenz. Baugrundstücke waren in allen Landeshauptstädten und den Bundesländern äußerst gefragt, wobei Innsbruck mit 10,63 Prozent den stärksten Anstieg zu verzeichnen hatte. Mit mittlerweile 1012,15 Euro pro Quadratmeter hat die Tiroler Landeshauptstadt Salzburg überholt. Betrachtet man die Bundesländer, so steht natürlich weiterhin Wien an der Spitze mit mittlerweile 728,46 Euro pro Quadratmeter nach einer Steigerung von 9,86 Prozent.
Home Office hat die Wohnwelt, aber auch die Bürowelt geprägt und es sind weitere Veränderungen in den kommenden Jahren zu erwarten. Home Office hat definitiv zu einer Verschiebung des Marktes geführt und wir ihn noch weiter stark beeinflussen. „Jeder hat ein Home, aber nicht jeder hat dort ein Office“, bringt Georg Edlauer die Herausforderungen der Vermischung von Wohnen und Arbeiten auf den Punkt. In Bezug auf Wohnen haben sich in diesem Zusammenhang zwei Trends gezeigt: Zum einen werden aktuell und in Zukunft größere Wohnungen gesucht, um einen Arbeitsraum oder zumindest eine Möglichkeit für einen eigenen Schreibtisch zu schaffen. Zum anderen hat sich dadurch, dass der Arbeitsplatz nicht täglich angefahren werden muss, die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch etwas abseits der üblichen Einzugsschneisen und öffentlichen Anbindungen verlagert.
Die Auswirkungen auf den Büromarkt lassen sich in diesem Zusammenhang noch nicht genau beurteilen – ungeklärt ist die Frage des veränderten Bedarfs bei Büroflächen in Zeiten von Home Office. Zahlreiche Studien befassen sich mit dieser Entwicklung und kommen zu unterschiedlichen Schlüssen, was den zukünftigen Platzbedarf betrifft. Es zeigt sich aber im Preisspiegel, dass die Büromärkte – neben den Mieten für Geschäftslokale – durchwachsen sind, wenn man die Landeshauptstädte betrachtet. Von einem Plus von 6,84 Prozent in Klagenfurt bis zu einem Minus von 4,58 Prozent in Eisenstadt reicht hier die Bandbreite. „Sicherlich wird es hier vor allem sehr regionsabhängig sein, wie sich die einzelnen Märkte entwickeln“, sagt Gerald Gollenz.
Ähnliches gilt für die Geschäftslokale und Einzelhandelsflächen. Georg Edlauer: „Was sich aber mit Sicherheit sagen lässt, dass wir bei der nächsten Präsentation des Preisspiegels vor einer veränderten Handelslandschaft stehen werde.“
Bundesländer-Trends
BURGENLAND
Ludwig Bresich, Fachgruppenobmann Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WK Burgenland:
Während in Österreich im vergangenen Jahr die Zahl der Verbücherungen um 5 % zunahm, gingen diese im Burgenland um mehr als 9% zurück. Der Wert der verbücherten Transaktionen stieg allerdings um knapp 8%, in Neusiedl sogar um mehr als 32%. Das verdeutlicht die gestiegene Nachfrage vor allem aus dem Wiener Raum und das dem gegenüberstehende geringere Angebot. Die Kaufpreise von Neubaueigentum stiegen im Schnitt nur leicht (Eisenstadt +5,1% auf € 2.440/m²; Eisenstadt-Umgebung +7,6% auf € 1.979/m²; Neusiedl 5,6% auf € 2.503/m²). In Güssing und Jennersdorf sanken die Preise sogar durchschnittlich um 2,6%, bzw. 3,8% auf € 1.539/m² bzw. € 1.682/m².
Burgenland ist stark ländlich geprägt und grundsätzlich ein Land der Eigentümer. Dabei handelt es sich zumeist um Einfamilienhäuser. Wohnungen werden vor allem in der Landeshauptstadt Eisenstadt und in den Bezirksvororten, vor allem in Neusiedl und Mattersburg nachgefragt und angeboten. Ca. 76% aller seit 2019 fertiggestellten und geplanten Wohneinheiten werden von gemeinnützigen Bauträgern errichtet. Dabei handelt es sich zumeist um Mietwohnungen. Am Land sind diese sehr oft Übergangslösungen vor dem Bau eines eigenen Hauses.
Die Mieten veränderten sich sehr unterschiedlich: in Eisenstadt legten Wohnungs-Neubauten mit mehr als 50m² um mehr als 12% auf € 7,60 Nettomiete zu, im Schnitt aller Kategorien allerdings nur um 1,7%. Die stärksten durchschnittlichen Steigerungen wurden mit + 6,34% in Jennersdorf verzeichnet. Absolut bedeutete dies eine Veränderung der Nettomiete von € 4,37 auf € 4,65 /m².
Die Kaufpreise bei Baugrundstücken zeigen ähnliche Charakteristik, d.h. moderate Steigerungen um 6,4% (Eisenstadt), oder 6,2% (Neusiedl). Das Angebot konnte, besser wollte die Nachfrage nicht decken. Als Bauland gewidmete Grundstücke Im Nordburgenland werden von den Eigentümern als Sparbuchersatz zurückgehalten. Das trifft nicht nur Zuzügler aus städtischen Regionen, sondern auch junge Familien, die eigene Haushalte gründen wollen.
Um diese nicht sehr zufriedenstellende Situation zu bereinigen will das Land Abgaben auf nicht genutztes Bauland einheben und denkt an die Regulierung von Kaufpreisen. Obwohl neue Regeln grundsätzlich begrüßenswert sind, erscheint die Methode antiquiert und wie die Vergangenheit gezeigt hat, nicht sehr effektiv. Vielmehr sollten die Bürgermeister und Gemeinden bei Ihren Aufgaben als Baubehörde unterstützt werden und die Nachfrage durch den Ausbau der Infrastruktur (Verkehr, Internet, ….) auch in entlegenere Gegenden gelenkt werden. Das würde den Druck auf die derzeit stark nachgefragten Regionen reduzieren.
KÄRNTEN
„Im südlichsten Bundesland Österreichs sind im Immobilienpreisspiegel 2021 keine großen Überraschungen abzulesen“, erklärt Fachgruppenobmann Mag. Paul Perkonig. Quer durch alle Bezirke Kärntens sind leichte Preissteigerungen zu spüren, die im innerstädtischen Bereich jeweils höher ausfallen als im ländlichen. Besonders eindeutig zeigt sich diese Entwicklung bei den Eigentumswohnungen/Erstbezug, wo Spittal an der Drau eine Steigerung von 8,17 Prozent aufweist, während es in Feldkirchen lediglich 1,82 Prozent sind. Die höchsten Quadratmeterpreise gibt es aber nach wie vor in Klagenfurt (Stadt) mit 2775,20 Euro pro Quadratmeter vor Villach (Stadt) mit 2562,31 Euro. Auch die Sparten „Eigentum/gebraucht“ und „Baugrundstücke“ weisen fast durchgehend Steigerungen auf. Mag. Paul Perkonig: „Was die deutlich höhere Nachfrage nach Eigentumsobjekten betrifft, ist COVID-19 sicher nicht der Allein-Auslöser: Das anhaltend niedrige Zinsniveau ist für Eigennutzer, aber gerade auch für Anleger, ein starkes und nachhaltiges Argument. Investoren profitieren vom robusten, wertstabilen Immobiliensektor.“ Der Trend der vergangenen Jahre hält damit in Kärnten an.
Was Geschäftslokale betrifft, zeigt sich – wie in fast allen österreichischen Regionen – ein Minus. Die Abwärtstendenz war schon in den vergangenen Jahren zu beobachten und der Preisspiegel zeigt eindeutig diese Entwicklung. Speziell innerstädtische Geschäftsflächen sind weniger nachgefragt. Die Mieten bei Geschäftslokalen weisen mit zwei Ausnahmen alle ein Minus auf, wobei es in Klagenfurt Stadt besonders stark war. Die beiden Ausnahmen sind Spittal an der Drau und Wolfsberg.
Fachgruppenobmann Mag. Paul Perkonig appelliert: „Sowohl Liegenschaftseigentümer als auch Immobilientreuhänder und letztendlich auch die Politik sind aufgerufen an einem Strang zu ziehen, und neue Nutzungskonzepte zu entwickeln, um die Stadtkerne zu beleben. Dass sich der klassische Einzelhandel in einigen Branchen im stationären Rückzug befindet, ist nicht nur alleine dem Virus geschuldet, sondern sowieso ein langfristiger Trend, der auf den verstärkten, für den Konsumenten äußerst bequemen Onlinehandel zurückzuführen ist.“
NIEDERÖSTERREICH
In Niederösterreich hat sich die dynamische Preisentwicklung, die in ganz Österreich zu sehen war, besonders deutlich gezeigt. „Das hat damit zu tun, dass aus Wien eine enorme Nachfrage durch COVID gegeben war“, bringt Johannes Wild, Fachgruppenobmann Immobilientreuhänder WK Niederösterreich die Situation auf den Punkt. Besonders deutlich zeigte sich die Preisdynamik in den Grundstückspreisen. Mit einer Steigerung von 14,07 und 14,05 Prozent liegen Wr. Neustadt und Baden in einem auffällig hohen Bereich. Auch Gmünd, Mistelbach und Gänserndorf weisen zweistellige Steigerungen auf, wobei natürlich von einem geringeren Niveau als den Bezirken südlich von Wien ausgegangen wird. Zum Vergleich: während in Baden der Quadratmeterpreis bei 305,51 Euro liegt, sind es in Mistelbach 115,26 und in Gänserndorf lediglich 37,60 Euro pro Quadratmeter.
„Es zeigt sich auf jeden Fall, dass die Preise in den günstigen Regionen Niederösterreichs besonders stark gestiegen sind“, so Johannes Wild. Dort, wo es bisher schon sehr teuer war – etwa Mödling – bleibt das hohe Niveau. Johannes Wild ergänzt: „Beim Preisspiegel handelt es sich um Durchschnittspreise und wir mussten einige „Ausreißer“ korrigieren, damit die Steigerungen nicht zu massiv ausfallen.“ Der Fachverbandsobmann spricht hier das Thema an, dass etliche Immobilien, die bisher keine Käufer fanden, plötzlich 2020 durch die Pandemie begehrt waren und damit unerwartete Preissprünge nach oben machten.
Im Preisspiegel lässt sich eindeutig ablesen, dass die Menschen auch weiter weg von Wien suchen. „Ob das jetzt Waldviertel ist, aber vor allem auch Wiener Neustadt, Neunkirchen, Bruck/Leitha – gerade das Eck ist für mich der absolute Gewinner“, so Johannes Wild. Home Office bietet Vielen die Möglichkeit, nicht jeden Tag an den Arbeitsplatz fahren zu müssen. Die Anfahrtswege werden daher länger. „
Weiterhin kontinuierlich steigen die Preise in der Landeshauptstadt: „St. Pölten punktet auch mit Super-Anbindung und hoher Lebensqualität“, so der niederösterreichische Fachgruppenobmann. Private Bauträger engagieren sich verstärkt an dem von sozialen Bauträgern dominierten Markt.
OBERÖSTERREICH
Die oberösterreichische Immobilienmarkt zeigt das gleiche Bild, wie in ganz Österreich. „Bei den Baugrundstückspreise herrscht nach wie vor aufgrund der Baulandverknappung in sämtlichen Bereichen und im gesamten Bundesland eine starke Nachfrage, welche die Preise immer noch steigen lässt“, erklärt Mario Zoidl, Fachgruppenobmann Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Oberösterreich. Speziell in Linz Stadt sind die Preise im Vergleich um durchschnittlich 9,3 Prozent gestiegen. „Aber auch in den Bezirksstädten sind die Steigerungen nach oben spürbar. Vöcklabruck ist mit einer Steigerung von 8,81 prozentuell nur knapp hinter der oberösterreichischen Landeshauptstadt, gefolgt von Ried im Innkreis, Eferding, Gmunden und Grieskirchen.
Preise in allen Wohnsegmenten gestiegen
Eigentumswohnungen ob gebraucht oder Erstbezug sind am oberösterreichischen Immobilienmarkt nach wie vor gefragt. Mario Zoidl: „Leichte Preisanstiege sind sowohl im gebrauchten Sektor als auch im Neubau zu spüren.“ Bei den Neubauten entsteht der Großteil in und um die Landeshauptstadt statt. Linz dominiert den Wohnungsmarkt mit rund 7000 fertiggestellten und geplanten Wohnungen ab dem Jahr 2019. Danach folgen Vöcklabruck, Gmunden und Wels.
Bei den Reihen- und Einfamilienhäusern zeigt sich das gleiche Bild, erklärt Mario Zoidl: „Auch Reihenhäuser sind in allen Lagen des Bundeslandes gestiegen. Dies hängt ebenso mit den zu wenig vorhandenen Baugrundstücken und die große Nachfrage und der Leistbarkeit zusammen.“ Die Landeshauptstadt bleibt weiterhin mit ihren Quadratmeterpreisen an vorderster Stelle. 2279,33 Euro pro Quadratmeter sind es bei Einfamilienhäusern, Reihenhäuser kosten 2181,15 Euro pro Quadratmeter. Weniger stark haben sich die Wohnungsmieten entwickelt, ein flacher Anstieg ist aber grundsätzlich zu spüren.
Erholung der Wirtschaft
Betriebsgrundstücke in Grieskirchen, Reid im Innkreis und im Perger Raum sind am stärksten nach oben geklettert, gefolgt von Steyr- Land, Schärding und Freistadt. „Es scheint, dass sich die Wirtschaft nach Covid erholt“, erklärt Mario Zoidl. Auf dem Büromarkt zeigen sich ebenfalls leichte Ansätze. Hier ist weitgehend eine Seitwärtsbewegung bzw. ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Im Gegensatz dazu stehen allerdings die Geschäftsliegenschaften: „In Bezug auf Geschäftsliegenschaften sind in manchen Bereichen bereits sinkende Preise zu verzeichnen, was mit der aktuellen Covid- und Wirtschaftssituation zusammenhängt.“
SALZBURG
Der Immobilienmarkt in Salzburg kannte in den letzten Jahren preislich nur eine Richtung, nämlich nach oben. Dieser Aufwärtstrend wurde insbesondere im Wohnbereich durch die Coronakrise 2020 nicht gebremst. „Ganz im Gegenteil“ meint Roman Oberndorfer, Fachgruppenobmann Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Salzburg: „Es zeigt sich weiterhin eine eindeutige Tendenz in den Wohnungsmarkt.“ Diese ist speziell in der Landeshauptstadt und in ihrem Umland spürbar: „Das begründet sich gerade aus der besonderen Attraktivität des Standortes und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland in Salzburg.“
Aber auch in der Region Hallein und in Zell am See haben sich die Preise für Bauland innerhalb eines Jahres um 8,74 beziehungsweise 8,48 Prozent verteuert. Wobei in diesen beiden Regionen im Vergleich zur Landeshauptstadt von einem weitaus niedrigeren Niveau ausgegangen wird. „Mit 371 Euro pro Quadratmeter betragen die Preise für Baugrundstücke in Hallein fast nur ein Drittel von Salzburg“, so Roman Oberndorfer.
Salzburg Stadt steht grundsätzlich bei den Preisen in allen Kategorien an erster Stelle, egal ob es sich um Baugrundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Büroflächen oder Geschäftslokale handelt. Die Stadt hat ihren Preis. Roman Oberndorfer: „Man kann allerdings hier nicht alle Immobilienklassen über einen Kamm scheren. Die Vermietung von Handelsflächen ist auch in Salzburg aktuell sicher schwieriger geworden.“ Das zeigt sich auch im Rückgang der Geschäftsmieten in Salzburg Stadt um 7,36 Prozent. Die Verunsicherung sitzt noch immer sehr tief, wie sich im gesamten Bundesland erkennen lässt: Die Geschäftsmieten stagnieren.
Im Bürobereich lässt sich momentan ein Trend zu kleineren Einheiten ausmachen. Home Office hat auch in Salzburg seine Spuren hinterlassen.
Was besonders auffällig ist, „dass sich die Kundenpräferenzen bei Wohnbauten durch Corona verschoben haben.“, so Roman Oberndorfer. Sowohl Private als auch Investoren präferieren nun oft Wohnungen mit Freiflächen. Eine Wohnung ohne zumindest einen Balkon, ist von der Vermietungsaussichten nicht so leicht zu vermarkten wie früher. Die heimischen Bauträger tragen dieser Anforderung schon längst Rechnung und die Neubauten weisen einen enorm hohen Anteil an Freiflächen auf, wie Roman Oberndorfer bestätigt: „98 Prozent der Wohneinheiten sind entweder mit Garte, Loggia, Balkon oder Terrasse.“
In Salzburg ist dieses Jahr die Fertigstellung von ca. 1.900 Wohneinheiten zu erwarten. Das ist etwas mehr als in den vergangenen beiden Jahren und kennzeichnet aber auch gleichzeitig den Höhepunkt der Neubautätigkeit im Bundesland. 2022 sind nur noch 1500 Neubaueinheiten zu erwarten und insgesamt sind in den Folgejahren rund 3.600 Wohneinheiten in der Pipeline.
STEIERMARK
Am Steirischen Immobilienmarkt gab es 2020 durchwegs leichte Preissteigerungen. Während es im Wohnbau auch da und dort zu Preiserhöhungen im höheren einstelligen Bereich gekommen ist, sind im Gewerbe mit einigen Ausnahmen die Preise nur marginal gestiegen bzw. in den schlechteren Lagen sogar etwas gefallen.
„Sowohl bei den Eigentumswohnungen Erstbezug als auch bei gebrauchten Wohnungen gibt es eine Steigerung quer durch das gesamte Bundesland, wobei natürlich die Preise in Graz und Graz Umgebung am höchsten sind“, erklärt FVO-Stv. KommR Ing. Gerald Gollenz, Fachgruppenobmann Steiermark. Die niedrigsten Durchschnittwerte sowohl für neue als auch für gebrauchte Eigentumswohnungen findet man auch weiterhin in den Bezirken Murau, Murtal und Voitsberg. Gerald Gollenz: „Auch bei den Preisen für Einfamilien– und Reihenhäusern sehen wir moderate Anstiege und erstmals kaum Rückgänge mit Ausnahme in den Bezirken Hartberg-Fürstenfeld, Leoben oder Deutschlandsberg.
Auch bei den Wohnbaugrundstücken gibt es nach wie vor die Tendenz nach oben, wobei 2020 die höchsten Steigerungen in Leoben zu finden waren, gefolgt vom Graz und Graz/Umgebung. Am günstigsten kann man nach wie vor im Durchschnitt ein Grundstück im Bezirk Hartberg/Fürstendfeld sein Eigen nennen, gefolgt vom Bezirk Südoststeiermark, der die geringste prozentuelle Steigerung in diesem Bereich aufweist.
Bei den Mietwohnungen gibt es quer durch alle Kategorien und Bezirke up and downs, die Höhe der Mieten befindet sich in der Steiermark aber weiterhin auf einem guten und auch leistbaren Niveau.
Die Preise für Betriebsgrundstücke sind Großteils gestiegen, am meisten in den Bezirken Deutschlandsberg und GU, billiger wurden im Mittelwert die Bezirke Hartberg Fürstenfeld, Voitsberg und Weiz. Am Büromarkt sah man 2020 eher durchwegs billigere Mieten, auch in Graz sind kaum Veränderungen bemerkbar.
Gerald Gollenz: „Abschließend kann zusammenfassend gesagt werden, dass der Wohnungsmarkt weiterhin auf sehr gutem Niveau agiert, speziell in Graz und Großraum Graz werden neue Projekte den Markt auch weiterhin beeinflussen, aber die Haushaltsentwicklung in diesen Bezirken zeigt doch eine leichte Tendenz nach unten. Der Mietenmarkt in Graz zeigt deutlich eine Veränderung in der Nachfrage zugunsten neuer Wohnungen. Wie sich die Coronakrise auswirkt, wird abzuwarten sein.“
Die von der Fachgruppe Steiermark forcierte Regionalentwicklung zeigte auch 2020 weitere Früchte, es sind Steiermark weit Maßnahmen zur Verbesserung sowohl der Arbeits- als auch der Wohnsituation erkennbar. Auch weiterhin werden wir als Vertreter der Steirischen Immobilienwirtschaft auf die Politik einwirken, Maßnahmen zu treffen, um die Regionen weiter zu stärken und für die Menschen lebenswerter zu machen. Gerald Gollenz: „Die Steirische Immobilienwirtschaft ist als Partner vor Ort in allen Regionen.“
TIROL
KommR Philipp ReisingerFachgruppenobmann Immobilientreuhänder WKO Tirol:
Generell darf gesagt werden, dass sich die vorjährige Einschätzung, nämlich jene, dass nach der ersten Corona bedingten Schockstarre doch eine Erholung des Immobilienmarktes einhergehen könnte, durchaus bewahrheitet hat. So lag das Transaktionsvolumen im Jahr 2020 in Tirol, trotz der Pandemie, über EURO vier Milliarden. Auch die Verkaufszahlen selbst haben sich in etwa am Vorjahr halten können.
Die Grundsituation am Markt hat sich nicht geändert. Grund und Boden in Tirol sind begehrt, nicht beliebig vermehrbar und daher nach wie vor auf einem hohen Preisniveau. Der derzeit niedrige Zinsendienst und die Wertsteigerungen der letzten Jahre beflügeln förmlich Anleger, in Tiroler Immobilien zu investieren.
Innsbruck Stadt und Innsbruck Land
Wenngleich sich die Preis- und Wertsteigerungen der Höhe nach prozentual im Vorjahresbereich, bzw. leicht darüber bewegten, zeigt sich doch, dass speziell im höheren Preissegment (Bessere Lagen und höherer Wohnwert) die Preis- und Wertsteigerung deutlicher ausfiel. Dies sowohl in den Sparten Wohnungseigentum, Eigenheim und insbesondere bei Baugrundstücken.
Kitzbühel
Hier zeigt ein Vergleich in nahezu allen Verkaufsklassen eine deutlich niedrigere Preissteigerung als im Vorjahr. Der Wertzuwachs bildet sich im Bereich der Inflation ab. Wer glaubt, dass dies eine abgeschwächte Konjunktur in der Gamsstadt abbildet, irrt. Immerhin wurde im Bezirk Kitzbühel ein Viertel des gesamten Tiroler Immobilientransaktionsvolumens erwirtschaftet. Betriebs- und Baugrundstücke legten im Preis nur knapp über der Inflationsmarke zu. Etwas höher allerdings geringwertigere Grundstücke. Hier passiert eine Angleichung an das allgemein hohe Preisniveau. Wie vereinbart sich dies mit der ungebrochenen Präsenz der Bauträger in der Sportstadt? Hier werden selten unbebaute Grundstücke gekauft, vielmehr wird vielfach in Altobjekte investiert und auf diesen bereits bebauten Grundstücken verdichtet eine neue exklusive Bausubstanz errichtet. Die Mieten für Geschäftslokale und Büroflächen bewegen sich deutlich unter jenen der Landeshauptstadt und haben lediglich im Inflationsbereich zugelegt. Eine Corona-bedingte Stagnation ist nicht feststellbar. Dasselbe kann von Wohnungsmieten gesagt werden. Diese bewegten sich je nach Wohnungsgüte im Schnitt zwischen EURO 7,00/m2 und EURO 14,00/m2 im Monat.
Kufstein prosperiert
Das zeigt sich nicht nur an den Verkaufszahlen, sondern auch daran, dass vermehrt Qualitätsimmobilien nachgefragt werden. Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in guter bis bester Wohnlage und Ausstattung wiesen mit bis zu 6% das größte Steigerungspotential gegenüber dem Vorjahr auf. Der Errichtungsboom der letzten Jahre an Fachmarktzentren und Ladenzeilen in der Innenstadt dürfte hingegen zu einer gewissen Marktsättigung geführt haben. So haben sich die Büro- bzw. Geschäftsraummieten eher seitwärts, denn nach oben hin entwickelt. Die Wohnungsmieten stiegen ebenfalls, wenn überhaupt, im Rahmen der Inflation. Punktuell freilich dynamischer im vereinzelten Luxusbereich.
Überraschend scheint im Bezirk Schwaz der Umstand, dass bei generell gering gesunkenen Mietzinsen, sich die Nachfrage nach Eigentum deutlich verstärkt zu haben scheint. So legten speziell Grundstücke und Einfamilienhäuser in mäßigen Lagen und geringer Güte bis zu 18% gegenüber dem Vorjahr zu. Eine Ressource offensichtlich, welche von Bauträgern genutzt wird, um auf diesen Grundstücken Wohnungseigentum neu zu errichten. So zeigen sich deutliche Preis- und Wertsteigerungen sowohl bei gebrauchten als auch bei neuen Wohnungen, bis zu 10% im Exklusivbereich.
KommR Arno Wimmer, Fachgruppenobmann-Stv. Tirol:
Generell darf gesagt werden, dass sich die vorjährige Einschätzung, nämlich jene, dass nach der ersten Corona bedingten Schockstarre doch eine Erholung des Immobilienmarktes einhergehen könnte, durchaus bewahrheitet hat. Im Jahre 2020 wurden 12.849 Immobilienverkäufe (+ 3,33% gegenüber 2019) mit einem Transaktionsvolumen von € 4,1 Milliarden (+ 2,44% gegenüber 2019) im Grundbuch erfasst. In ganz Tirol wurden 2020 2.137 Grundstücke verkauft, dies entspricht einem Anteil von 15,6% aller Verkäufe. Die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser sind in allen Bezirken fast ausnahmslos im unterschiedlichen Ausmaß gestiegen. Sehr dynamische war die Entwicklung in Innsbruck – Stadt mit Preissteigerungen von 8,14% bis 11,95% und in Innsbruck – Land mit 3,43% bis 11,89%, jeweils abhängig von der Lage.
Grund und Boden in Tirol sind begehrt, nicht beliebig vermehrbar und daher nach wie vor auf einem hohen Preisniveau. Die Nachfrage nach Grundstücken übertrifft das Angebot weiterhin bei weitem, wenn gleich zu bemerken ist, dass nicht mehr jeder Preis bezahlt wird. Für Bauträger ist es zunehmend schwieriger geeignete Grundstücke zu halbwegs akzeptablen Preisen zu erlangen. Generell ist festzustellen, dass bei vielen Grundstücken die bereits gewidmet sind, die Eigentümer vielfach keine Verkaufsabsichten haben und diese somit dem Markt nicht zur Verfügung stehen. Inwieweit neue gesetzliche Maßnahmen, die geplant sind, eine Mobilisierung der Grundstücke bewirkt, bleibt abzuwarten.
Auch die Preise für Grundstücke zur Betriebsansiedlung sind fast durchwegs gestiegen z. Teil waren die Steigerungen insbesondere im Zentralraum Innsbruck aber auch in einzelnen Bezirken überproportional. Auch hier ist die Nachfrage größer als das Angebot und gewidmete Grundstücke werden am Markt vielfach nicht verkauft, allenfalls nur in Baurecht vergeben. Im Jahre 2020 wurden 5.338 Wohnungsverkäufe (- 1,08% gegenüber 2019) gesamt im Grundbuch eingetragen. Dies entspricht einem Anteil von 41,5% aller Immobilienverkäufe in Tirol. Der Anteil der Erstverkäufe beträgt 43,68%. In der Stadt Innsbruck wurden 1.191 Wohnungsverkäufe verbüchert, dies ist eine Verminderung von 2,70% gegenüber dem Vorjahr und entspricht einem Anteil von 22,31% aller eingetragenen Wohnungsverkäufe.
Bei den Eigentumswohnungen – Erstbezug sind die Preise durchwegs leicht bis mittel gestiegen. Die höchste Preissteigerung ist in Innsbruck – Land mit durchschnittlich 6,26% gefolgt von Schwaz mit 5,91% und Innsbruck – Stadt mit 6,02% zu verzeichnen.
Die Steigerung in Innsbruck- Land ergibt sich aus der Tatsache, dass viele die Preise in der Stadt Innsbruck nicht mehr bezahlen können oder auch wollen und daher in die Umgebung von Innsbruck ziehen. Im Besonderen ist festzustellen, dass in der Stadt Innsbruck kaum geförderte Eigentumswohnungen angeboten werden und ein hoher Anteil der Neubauwohnungen als Anlagewohnungen gekauft werden.
Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen waren in allen Bezirken Preissteigerungen festzustellen, die in den Bezirken jeweils sehr unterschiedlich waren. Auch je nach Lagekriterium und Wohnwert waren die Preissteigerungen sehr unterschiedlich. Die höchste durchschnittliche Preissteigerung war in Innsbruck – Stadt mit 7,68%, ident in Innsbruck-Land und gefolgt von Schwaz mit 7,56% zu verzeichnen.
Die Preise für Einfamilienhäusern sind in allen Bezirken mit Ausnahme im Bezirk Landeck bei einzelnen Wohnlagen und Wohnwerten gestiegen. Die höchste durchschnittliche Steigerung war im Bezirk Schwaz mit 8,36%, gefolgt von Innsbruck – Land mit 8,00% zu verzeichnen. Die Preissteigerung in Innsbruck – Stadt mit 8,38% ist auf Grund der geringen Anzahl von Verkäufen nur mit Einschränkung relevant.
Die Preisentwicklung für Reihenhäusern entspricht mit wenigen Ausnahmen etwa der Preisentwicklung bei den Einfamilienhäusern, wenngleich die Preissteigerungen bei den Reihenhäusern durchschnittlich etwas geringer ausgefallen sind. Die Preissteigerungen sind je nach Wohnlage und Wohnwert sehr unterschiedlich. Die jeweilige Entwicklung ist sehr stark abhängig vom Angebotsmarkt, vom Alter und vom Zustand der jeweiligen Gebäude.
Bei den Mietpreisen für Wohnungen, für die die Mietzinsobergrenze nicht gelten, sind überwiegend in allen Bezirken die Preise gestiegen. In ganz Tirol sind die Preise durchschnittlich um 2,42% gestiegen.
Im Bezirk Schwaz sind die Mietpreise durchschnittlich um 0,85% gesunken. Die höchsten Steigerungen waren in Innsbruck- Land mit 4,85% gefolgt von Innsbruck – Stadt mit 3,82% zu bemerken. In Innsbruck- Stadt ist allerdings festzustellen, dass die gesetzlichen Einschränkungen von Kurzzeitvermietungen wie z.B. AirBnB mittlerweile etwas greifen. Die Vermietung von größeren und auch teureren Wohnungen ist vermehrt schwieriger geworden, die Zeiten des Leerstandes damit auch länger geworden.
Die Preise für Büroflächen sind in ganz Tirol durchschnittlich um 0,32% gestiegen. In beinahe allen Bezirken sind die Mietpreise in Nebenlagen gesunken. Im Bezirk Schwaz sind in allen Lagen die Preise etwas z. T. sehr merkbar zurückgegangen. In Innsbruck – Stadt sind die Mietpreise im Durchschnitt um 0,50% gestiegen.
Die Mieten für Geschäftslokale sind in ganz Tirol durchschnittlich um 0,79% gefallen. Mietzinsreduktionen oder Mietzinsstundungen aufgrund der Corona- Krise sind in diesen Werten nicht enthalten. In Schwaz sind in allen Lagen und für alle Größen die Mietpreise im Schnitt um 5,41% z. T merklich gesunken. In Innsbruck sind die Mietflächen in 1a-Lagen um 6,36% gestiegen. In den anderen Lagen haben sich die Preise sehr unterschiedlich entwickelt. Die Entwicklung nach Corona gilt es näher zu beobachten.
Der Ausblick:
Die letztjährige Einschätzung, nach weiteren Umfeld-bedingten Preis- und Wertsteigerungen im Bundesland Tirol, verbunden mit einer Abschwächung der Dynamik der letzten Jahre, scheint sich zu Bewahrheiten. Die befürchtete Verringerung der Transaktionen, aufgrund der Pandemie, ist nicht eingetreten. Auch der Kauf von Vorsorgewohnungen wurde kaum verschoben. Die Investition in Immobilien, wird – mangels anderer attraktiver Alternativen – von Tirolerinnen und Tirolern daher nach wie vor präferiert. Da der Bedarf in Tirol kaum rückläufig sein wird, kann auch hier von einer gewissen weiteren Preisstabilität ausgegangen werden. Daher investiert man gerne ins eigene Land.
Inwieweit die angekündigten Maßnahmen der Landesregierung nach verstärkter Subjektförderung für junge Leute, Einführung eines Erklärungsmodelles zur Eindämmung illegaler Freizeitwohnsitze und künftige Vorschreibung einer Leerstandsabgabe geeignet sind, die Preis- und Wertsituation des Tiroler Immobilienmarktes zu verändern, kann momentan noch kaum beurteilt werden.
VORARLBERG
Fachgruppenobmann Mag. Günther Ammann:
Die Entwicklung auf dem Vorarlberger Immobilienmarkt zeigt sich nach wie vor sehr dynamisch. Da hat die Pandemie bis auf eine kurze „Schockstarre“ keine großen Auswirkungen ausgeübt. Im Gegenteil: Man bekommt den Eindruck, dass dadurch die Preisspirale nun auch die Baustoffe erfasst hat und somit auch die Herstellungskosten im Baubereich erheblich verteuert wurden.
Grundstückspreise und Herstellungskosten sind auf einem „Allzeithoch“. Die Nachfrage nach Wohnraum geht ungebrochen mit und das Zinsniveau stagniert auf niedrigstem Niveau. Es naschen an diesem „Kuchen“ alle mit, nicht zuletzt auch der Fiskus, die Gemeinden und auch die Länder. Hier wäre es nun an der Zeit, eine Entlastung anzudenken und auch umzusetzen, da ja die Steuer- und Gebührenbelastung im Bausektor alles in allem doch einen erheblichen Anteil von fast schon einem Drittel der Gesamtkosten ausmacht.
Hinzu kommt, dass wir im Ländle unseren jungen Wohnungsinteressenten seit fast zwei Jahren aufgrund der Auflagen der Landesregierung keine Wohnbauförderung mehr anbieten können. Gerade für junge Wohnungswerber und Jungfamilien stellt diese Situation ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden in den Schatten. Und auf der anderen Seite wissen wir, dass Wohnungseigentumsbegründung volkswirtschaftlich große Vorteile mit sich bringt.
Es bleibt zu hoffen, dass in der politischen Diskussion auf Bundesebene diesbezüglich Weitblick einkehrt und nicht kurzfristige Klientelpolitik das Sagen hat.
Wohnen ist ein elementares Bedürfnis des Menschen. Es steht dabei außer Frage, dass im Zusammenhang mit der Schaffung von Wohnraum das Beibehalten der hohen Steuern- und Gebührenbelastungen auf derzeitigem Niveau oder andere Regulative letztendlich immer der Endverbraucher zu tragen hat.
Wir als Immobilientreuhänder verstehen uns in diesem Zusammenhang als Sprecher der vielen Wohnungseigentümer und Mieter. Schlussendlich wäre es wünschenswert, wenn sich alle, die an der derzeitigen Preissituation beteiligt sind Gedanken machen, wie man diese stoppen oder zumindest abflachen könnte.
WIEN
Fachgruppenobmann KommR Michael Pisecky
Es ist sehr viel Geld im Umlauf und es wird laufend von den Zentralbanken weiter Geld in den Markt gepumpt – Geld ist so günstig zu haben wie nie zuvor. Dadurch besteht weiterhin ein enormer Investitionsdruck, der zu einem guten Teil in Immobilien investiert wird. Einerseits haben sich internationale Investoren wegen Corona auf das Segment Wohnen konzentriert und immer öfter werden ganze Wohnprojekte als Forward-Deal gekauft. Andererseits verfügen viele Haushalte über ausreichende Mittel, um den eigenen Wohntraum oder den Wohntraum der Kinder zu realisieren. „Das treibt die Preise, trotz sinkender Renditen“, meint KommR Michael Pisecky, Fachgruppenobmann Wien: „Die Preise für Wohnimmobilien steigen in Wien weiter um 4-5%“
Unabhängig von der Entwicklung der Preise hat Wohnen in der Pandemie einen neuen Stellenwert bekommen sagt Michael Pisecky: „Wohnen ist wichtig und daher wird gekauft und saniert. Wohnen im Haus im Grünen ist für viel wieder der Wohntraum.“ Einfamilienhäuser und Grundstücke rund um Wien sind derzeit besonders gefragt. Die teilweise sehr hohen Preise in Wien sind ebenfalls ein Grund für die gestiegene Nachfrage im Speckgürtel. Diese Entwicklung begann bereits 2015, durch die Pandemie hat sie sich aber dynamisiert. „Die Pandemie hat vor allem die Bereitschaft für die Distanz und somit die Weite des gefragten Umlands erhöht. Nun sind auch Regionen die weiter entfernt von den Ballungsräumen liegen, in den Fokus der Nachfragenden gerückt.“ Besonders gefragt sind die ländlicheren Regionen mit „guter Anbindung an das Straßennetz und den öffentlichen Verkehr“, erklärt Michael Pisecky: „Es zählen der hohe Freizeitwert und Erholungsfaktor. Natur kommt vor Event.“
Gänzlich anders stellt sich derzeit der Mietenmarkt in Wien dar. Michael Pisecky: „Im Mietenbereich sehen wir seit Jahren, dass die Mieten nicht mehr steigen oder auch sinken, beginnend bei den sehr teuren Wohnungen.“ Diese Grenze sinkt laufend und liegt nun deutlich unter 1.000.— Euro pro Monat. „In einigen Stadtregionen sehen wir bereits einen Angebotsüberhang an Mietwohnungen, die weiter die Preise dämpfen werden und hier spielen auch die Einkommensverluste vieler Personen eine wesentliche Rolle“, so der Wiener Fachverbandsobmann. Die dadurch sinkenden Renditen werden auch den Neubau mittelfristig dämpfen und auch die erzielbaren Preise im Neubau. Damit werden Projekte nicht realisierbar, da die Grundkosten und Baukosten weiter steigen.
Dennoch zeigt der WKO Preisspiegel spezielle bei Wohnungsmieten im Erstbezug 5-6% Steigerung. „Das ist mit dem großen Angebot an top ausgestatteten Mietwohnungen zu erklären, die zumindest einen Teil der steigenden Kaufpreise in der Miete verlagern“, erklärt Michael Pisecky die Diskrepanz: „Diese Preise müssen jedoch erst realisiert werden, wobei es speziell in der Wiedervermietung zunehmend schwierig wird, die Mieten in dieser Höhe zu platzieren.“
Der Büroimmobilienmarkt ist stabil, wobei schon viele Unternehmen überlegen, wie sie ihre Büroflächen zukünftig den neuen Arbeitswelten anpassen. Da in Wien in den letzten Jahren wenig neue Flächen fertiggestellt wurden und auch der Flächenbedarf der nicht allzu drastisch sinken wird – da COVID mehr Platz pro Mitarbeiter erfordert – wird die Auslastung in Wien weiterhin stabil und der Leerstand gering bleiben.
Rückfragehinweise:
Für Detailinformationen zum Immobilienpreisspiegel betreffend unterschiedliche Lagen, Kategorien etc. steht Ihnen der Fachverband der Immobilientreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich, unter der Telefonnummer 0590900-5523 oder per E-Mail an immobilienwirtschaft@wko.at gerne zur Verfügung.
Zum Zinshausbericht steht Ihnen die Otto Immobiliengruppe (Herr Dr. Eugen Otto bzw. Herr Mag. Richard Buxbaum) unter +43 650 350 90 36 (Pressesprecherin Frau Katharina Scheidl-Aziz) für Fragen zur Verfügung.
