Auf einen Blick:

•   Ein bis zwei Zinssenkungen um jeweils 0,25 % stehen für das kommende Jahr im Raum.

•   Es werden vermehrt Objekte auf den Markt kommen, mit Preisen von bis zu 30 % unter den Höchstwerten der vergangenen Jahre.

•   Immobilieninvestments sind langfristig betrachtet nach wie vor attraktiv, besonders in Ballungsräumen

•   Der heimische Büromarkt bleibt stabil, im Falle einer abflauenden Konjunktur wird sich der Leerstand nur gering erhöhen.

Zinssenkungen – EZB und FED

Brezovich geht davon aus, dass sich das allgemeine Zinsniveau im Jahr 2024 stabilisiert und rechnet nicht mit weiteren Zinserhöhungen. Vielmehr stehen für den Verlauf des Jahres 2024 ein bis zwei Zinssenkungen der FED und der EZB um jeweils 0,25% im Raum. „Da sich die Wirtschaft in den USA unerwartet stark entwickelt, ist durchaus offen, ob die FED diese Schritte setzt. Üblicherweise folgt die EZB der Richtung der FED, wenn auch manchmal mit einiger Verzögerung“, so Brezovich. 

Diesmal sei damit zu rechnen, dass die EZB Zinssenkungsschritte zeitnah nach der FED umsetzt, da sich die Europäische Wirtschaft, allen voran in Deutschland, wesentlich schwächer entwickelt. Zudem sei – wenn auch leider nicht so in Österreich – die Inflation im Euroraum bereits signifikant gesunken. Ob die EZB Zinssenkungsschritte losgelöst von den USA setzt, bleibt abzuwarten, auch wenn es gute Argumente für eine solche Vorgehensweise gibt.

Ein gesundes Zinsniveau

Grundsätzlich hält Brezovich fest, dass ein Zinsniveau in einer Bandbreite von 3-4 Prozent sinnvoll und gesund für die Wirtschaft und die Finanzwirtschaft ist. „Auch die Immobilienwirtschaft hat viele Jahrzehnte mit einem derartigen Zinsniveau gut funktioniert. Jedoch hat der viel zu rasche Zinsanstieg von Mitte 2022 bis Mitte 2023 im Euroraum vor allem der Immobilienwirtschaft massiv geschadet, die zuvor einer der größten Nutznießer der Niedrigzinsphase war“, erklärt der ÖRAG-Vorstand.

Mehr Objekte kommen auf den Markt, Preise fallen

Für 2024 gilt es nun, die kritischen Auswirkungen dieser Zinsexplosion – die den Marktteilnehmern die nötige Zeit zur Anpassung genommen hat – zu verdauen. Mittlerweile sind namhafte Player am Immobilienmarkt insolvent geworden, andere stehen vor ernsthaften Problemen. „Die Banken reagieren auf diese Entwicklung richtigerweise mit ruhiger Hand und vermeiden derzeit Notverkäufe, die vor allem bei Developments massive Wertverluste ausweisen würden“, erklärt Brezovich.
In 2024 und 2025 erwartet er, dass vermehrt Objekte aus notleidenden Finanzierungen auf den Markt kommen werden – für die es durchaus Interessenten gibt, da die Preise in vielen Fällen 20-30 Prozent unter den Höchstwerten der vergangenen Jahre liegen. Generell gilt bei der Preisentwicklung: je besser die Lage, desto geringer der Abschlag; besonders schwer haben es ertragsschwache Immobilien in wenig attraktiven Lagen, wo weder eine attraktive Sachwertentwicklung zu erwarten ist, noch ein emotionaler Käuferzugang. Strukturierte Bieterprozesse bieten ein Instrument, um im Interesse der Kreditgeber durch ein transparentes, faires und gut dokumentiertes Vorgehen möglichst gute Verkaufserlöse zu erzielen. 

Immobilien bleiben attraktives Investment

„Eine spürbare Zinssenkung im Euroraum sollte auch die Mittelabflüsse aus Immobilienanlagegesellschaften deutlich reduzieren, die aus unserer Sicht eine Überreaktion vieler Anleger waren“, meint der Experte, „zweifellos bieten sich derzeit auf dem Geldmarkt attraktive Renditen, die allerdings nicht auf einem Sachwert basieren und ebensowenig inflationsgekoppelt sind.“ 

Insgesamt spricht langfristig sehr viel für Immobilieninvestments in Ballungsräumen, ist er überzeugt: der globale Trend zum Zuzug in die urbanen Zentren ist ungebrochen und macht Immobilien dort langfristig knapp und begehrt; gleichzeitig wird derzeit sehr wenig neu gebaut, da sich beim aktuellem Mietniveau die Gleichung aus Finanzierungs-, Bau und Grundstückskosten nicht positiv auflösen lässt. 

Chancen für Käufer

Jede Krise bietet auch viele Möglichkeiten, wie Brezovich erklärt: „Zahlreiche eigenkapitalstarke Investoren warten derzeit noch die weitere Preisentwicklung ab und werden zuschlagen, sobald sich wieder ein klares Bild bietet. „First Mover“ können sich aber schon jetzt besonders attraktive Immobilien (die zuletzt kaum am Markt verfügbar waren) sichern, ohne dabei allzu viel Mitbewerb zu haben- mit entsprechend guter Verhandlungsposition.“

Auch für finanzstarke Projektentwickler biete sich ein guter Zeitpunkt zum Zukauf; neben dem generell gefallenen Preisniveau drückt bei vielen älteren Häusern auch das gewachsene Bewusstsein für erheblichem Sanierungsaufwand (v.a. in thermischer Hinsicht) auf den Preis.

Büromarkt stabil

Den heimischen Büromarkt sieht man bei der ÖRAG – insbesondere im internationalen Vergleich – unerwartet stabil. „Wir rechnen damit, dass es im Falle einer abflauenden Konjunktur nur zu einer geringen Erhöhung der Leerstandszahlen kommen wird, da 2024 kaum relevante Neuflächen auf den Markt kommen.“ Der aktuelle Leerstand in Wien liegt bei 3,9% und würde im Falle einer weiteren konjunkturellen Eintrübung auf rund 5% steigen, was im internationalen Vergleich immer noch niedrig ist.