Die Pandemie des vergangenen Jahres beeinflusste viele Lebensbereiche – auch den Immobilienmarkt. Darum haben die Grundbuchexperten der IMMOunited GmbH das Jahr 2020 genauer analysiert. Erhoben wurden die Auswirkungen des 1. Lockdowns auf Immobilientransaktionen, die Preisentwicklung von Wohnimmobilien sowie die durchschnittliche Verbücherungsdauer 2020. Außerdem wurde untersucht, ob aufgrund der Pandemie tatsächlich vermehrt Einfamilienhäuser gekauft wurden.

Ein Viertel weniger Kaufvertragsunterzeichnungen im 1. Lockdown 2020

Während des 1. Lockdowns (Mitte März – Mitte Mai) wurden in Österreich 26 % weniger Kaufverträge unterschrieben, als im gleichen Zeitraum 2019. Zwar gab es 2020 insgesamt weniger Transaktionen als im Vorjahr, allerdings fiel der Rückgang in den Monaten vor bzw. nach dem Lockdown deutlich geringer aus. Die Monate Jänner und Februar verzeichneten 2 % Rückgang im Vergleich zur Vorjahresperiode. Von Juni bis Juli waren es rund 1 % weniger Kaufvertragsunterzeichnungen. Je nach Bundesland fiel der Rückgang zudem unterschiedlich stark aus.

Rückgang der Kaufvertragsunterzeichnungen im 1. Lockdown nach Bundesland im Vergleich zur Vorjahresperiode 2019

• Vorarlberg (-3 %)
• Oberösterreich (-23 %)
• Salzburg (-23 %)
• Wien (-23 %)
• Kärnten (-24 %)
• Tirol (-29 %)
• Niederösterreich (-31 %)
• Steiermark (-32 %)
• Burgenland (-34 %)

Andreas Millonig, COO und Prokurist der IMMOunited GmbH, zu dieser Entwicklung: „Der 1. Lockdown hatte offenbar Einfluss auf die Entscheidung eine Immobilie zu kaufen, denn die Anzahl an Vertragsunterzeichnungen ist auch direkt nach dem Lockdown leicht zurückgegangen. Das zeigt, dassnicht alle Kaufentscheidungen unmittelbar darauf nachgeholt wurden.“

Preise von Wohnimmobilien steigen – vor allem bei Einfamilienhäusern und Bauland

Ein Blick auf die Wohnimmobilien in Österreich zeigt, dass die Preise für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Baugrundstücke seit 2015 kontinuierlich ansteigen. Beispielsweise gab es bei den m²-Preisen von Wohnungen jedes Jahr einen leichten Zuwachs im einstelligen Prozentbereich. 2020 waren es etwas mehr als 4 %. Auch die Durchschnittspreise von Einfamilienhäusern entwickelten sich im Laufe des Analysezeitraums 2015-2020 kontinuierlich nach oben. Von 2019 auf 2020 gab es schließlich einen überdurchschnittlich hohen Preisanstieg von über 18 %. Die m²-Preise von Baugrund sind im angegebenen Beobachtungszeitraum ebenfalls angestiegen – jüngst sogar sehr stark. 2019 waren es über 14 %, 2020 nochmals mehr als 11 %.

Anteil an Einfamilienhaus-Transaktionen in ganz Österreich zurückgegangen

Neben der Preisentwicklung wurde auch die Transaktionsanzahl von Wohnimmobilien im Jahr 2020 analysiert. Dabei wurde ersichtlich, dass der Anteil an Einfamilienhäusern an der Gesamtanzahl aller Transaktionen in den letzten Jahren gesunken ist. Seit 2015 ging es jedes Jahr bei rund 10 % aller Transaktionen um ein Einfamilienhaus. 2020 waren es nur etwas mehr als 8 %. Je nach Bundesland variiert dieser Wert allerdings. Besonders groß war der Anteil an Einfamilienhaustransaktionen im Burgenland (13 %), Kärnten und Niederösterreich (jeweils 12 %). Besonders wenige Einfamilienhäuser wurden 2020 in Tirol und Vorarlberg (jeweils rund 5 %) verkauft. Den letzten Platz belegt schließlich Wien mit knapp 2 %. Auch im direkten Vergleich Wohnung vs. Einfamilienhaus wird noch kein Trend hin zum Haus am Land ersichtlich. Das Verhältnis der beiden Objektkategorien lag 2020 für ganz Österreich bei 80:20 – 80 % Wohnungs- und 20 % Einfamilienhaustransaktionen. Diese Werte blieben im Analysezeitraum 2015-2020 relativ konstant, allerding war auch hier ein leichter Rückgang bei den Einfamilienhaustransaktionen ersichtlich.

„Die Transaktionsanzahl- und Preisentwicklungen auf Basis des Grundbuchs zeigen, dass die oft zitierte ‚Flucht aufs Land‘ aufgrund der Pandemie noch nicht eingesetzt hat“, stellt Millonig fest. „Der Wunsch nach dem Haus im Grünen mag vielleicht verstärkt da sein – der überdurchschnittliche Preisanstieg bei Einfamilienhäusern 2020 ist möglicherweise ein Indiz dafür –, tatsächlich umgesetzt wird er aktuell allerdings nur selten. Ein Grund dafür ist, dass es in begehrten Lagen, wie z. B. dem Speckgürtel von Wien, verhältnismäßig wenig verfügbare Einfamilienhäuser und Grundstücke gibt. Wächst die Nachfrage nach dem knappen Angebot weiter an, werden auch die Durchschnittspreise weiter steigen.“

Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH, ergänzt: „Im Rahmen der Pandemie war oft von der steigenden Tendenz hin zum Haus im Grünen die Rede. Genau wie Immobilienpreise unterliegen allerdings auch Wohnbedürfnisse scheinbar eher langfristigen Entwicklungen. Es bleibt somit abzuwarten, inwiefern die Krise Nachfrage und Preise von Wohnimmobilien, darunter vor allem Einfamilienhäuser und Bauland, in den kommenden Jahren bzw. Jahrzehnten beeinflusst.“

Durchschnittliche Verbücherungsdauer beträgt knapp 3 Monate

Damit Kaufvertragsinformationen im Grundbuch ersichtlich werden, muss das Vertragsdokument nach der Unterzeichnung „verbüchert“ werden. Das wird von den jeweiligen Bezirksgerichten erledigt und kann unterschiedlich lange dauern. Ein Vergleich der Jahre 2019 und 2020 zeigt: Die durchschnittliche Verbücherungsdauer ist in fast ganz Österreich zurückgegangen. Waren es 2019 noch 108 Tage, die zwischen der Unterzeichnung eines Kaufvertrags und dessen Verbücherung lagen, so sind es aktuell nur noch 81 Tage – ein Rückgang von 25 %. Je nach Bezirksgericht gibt es allerdings Unterschiede.

Die Bezirksgerichte mit der durchschnittlich kürzesten Verbücherungsdauer (gesamt Österreich 2020)

1. Dornbirn (Vorarlberg): 49 Tage
2. Innsbruck (Tirol): 52 Tage
3. Hietzing & Innere Stadt (beide Wien): 55 Tage

Die Bezirksgerichte mit der durchschnittlich längsten Verbücherungsdauer (gesamt Österreich 2020)

1. Tamsweg (Salzburg): 153 Tage
2. Schladming (Steiermark): 139 Tage
3. Murau (Steiermark): 130 Tage

Das Bezirksgericht mit der durchschnittlich kürzesten Verbücherungsdauer je Bundesland 2020

• Burgenland: Eisenstadt (79 Tage)
• Kärnten: Bleiburg (69 Tage)
• Niederösterreich: Purkersdorf (57 Tage)
• Oberösterreich: Steyr (67 Tage)
• Salzburg: Hallein (58 Tage)
• Steiermark: Graz Ost (88 Tage)
• Tirol: Innsbruck (52 Tage)
• Vorarlberg: Dornbirn (49 Tage)
• Wien: Hietzing & Innere Stadt (55 Tage)

Methodik

• Kaufverträge im 1. Lockdown: Für die Auswertung wurde die Anzahl an Kaufverträgen, die im Zeitraum des 1. Lockdowns (16.03.2020 – 15.05.2020) unterschrieben wurden, mit der Anzahl aus der Vorjahresperiode verglichen. Alle anderen Lockdown-Zeiten wurden ausgespart, da die vollständige Verbücherung aller Transaktionen in diesen Zeiträumen noch nicht garantiert werden kann.
• Preisentwicklung von Wohnimmobilien: Unter Wohnimmobilien fallen Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke mit der Widmung Bauland-Wohngebiet. Untersucht wurde die Entwicklung von m²-Preisen (Wohnungen, Grundstücke) sowie durchschnittlichen Kaufpreisen (Einfamilienhäuser) im Zeitraum 2015-2020.
• Anteil von Wohnungen / Einfamilienhäusern: Untersucht wurde der jährliche Anteil an Wohnungs- bzw. Einfamilienhaustransaktionen an der Gesamttransaktionsanzahl in den Jahren 2015-2020. Außerdem wurde das Verhältnis der beiden Objektkategorien zueinander im oben genannten Zeitraum analysiert.
• Durchschnittliche Verbücherungsdauer: Für die Auswertung wurde die durchschnittliche Anzahl an Tagen zwischen der Unterzeichnung und der Verbücherung eines Kaufvertrages je Bundesland bzw. Bezirksgericht berechnet.

Die Auswertungen erfolgten nach Kaufvertragsdatum. Stichtag der gesamten Analyse ist der 14.05.2021.